Este es el distrito de Lima con las viviendas más baratas: precio por metro cuadrado es S/ 3.930 menor al promedio de la capital

El precio de las viviendas en Lima mantiene una tendencia moderada al alza durante 2026, aunque con diferencias marcadas entre distritos. Mientras algunas zonas consolidadas superan ampliamente los S/ 9.000 por metro cuadrado, otros sectores de la capital continúan mostrando valores considerablemente más bajos, ampliando la brecha del mercado inmobiliario limeño.

De acuerdo con el más reciente informe de mercado de Urbania, el precio promedio de venta en Lima se ubicó en S/ 6.886 por metro cuadrado durante abril de 2026, tras registrar un incremento mensual de 0,3%. Sin embargo, existen distritos donde adquirir una vivienda cuesta casi la mitad del promedio capitalino.

San Martín de Porres lidera como el distrito más económico

El reporte señala que San Martín de Porres es actualmente el distrito con el precio de vivienda más bajo de Lima Metropolitana y Callao. El valor promedio alcanza los S/ 2.956 por metro cuadrado, es decir, S/ 3.930 menos que el promedio general de la ciudad.

La diferencia resulta significativa frente a los distritos más valorizados. San Isidro encabeza el ranking con un promedio de S/ 9.268 por metro cuadrado, seguido por Barranco con S/ 9.169 y Miraflores con S/ 8.831. En contraste, San Martín de Porres se mantiene como la alternativa más accesible para quienes buscan comprar vivienda con menor presupuesto.

Otros distritos con precios bajos son Callao, con S/ 3.163 por metro cuadrado; Los Olivos, con S/ 3.488; y San Juan de Miraflores, con S/ 3.783. Todos ellos se ubican claramente por debajo del promedio de Lima.

El mercado inmobiliario acumula una subida de 1,0% en 2026

El informe de Urbania detalla que el precio medio de la ciudad subió 0,3% en abril y acumula un crecimiento de 1,0% en los primeros cuatro meses del año. No obstante, el avance se encuentra por debajo de la inflación acumulada de 2,0%, lo que representa una caída real de 1,0%.

Asimismo, el reporte indica que durante 2025 el mercado inmobiliario registró un incremento de 1,1%, menor al observado en 2024, cuando el alza alcanzó 1,5%. En términos reales, el precio promedio de las viviendas en Lima ha retrocedido 1,3% en los últimos 12 meses.

Actualmente, un departamento promedio de 60 metros cuadrados y dos habitaciones tiene un valor aproximado de S/ 429 mil en Lima. En el caso de una vivienda de 100 metros cuadrados y tres habitaciones, el precio medio llega a S/ 661 mil.

Distritos con mayor crecimiento y caída de precios

El comportamiento del mercado inmobiliario no ha sido uniforme en toda la capital. Según el estudio, el 61% de los distritos registró incrementos interanuales en los precios de venta.

Lince y Jesús María lideraron las mayores variaciones positivas, ambos con un aumento anual de 6,3%. También destacaron San Borja con 5,8%, Barranco con 5,6% y Ate con 5,4%.

En el otro extremo, Callao mostró la mayor caída anual, con un retroceso de 8,9% en el valor de las viviendas. Magdalena del Mar también reportó una disminución de 4,2%, mientras Breña registró una contracción de 3,3%.

El informe además revela que las diferencias no solo se observan por distritos, sino también por zonas específicas. San Isidro Sur aparece como la zona más cara de la capital, con un valor promedio de S/ 11.947 por metro cuadrado. Por el contrario, Los Olivos Norte figura como la más económica, con S/ 3.249 por metro cuadrado.

Rentabilidad inmobiliaria continúa en aumento

El estudio también evaluó la rentabilidad del mercado inmobiliario limeño. La relación entre alquiler anual y precio de compra alcanzó 5,44% bruto anual, lo que significa que se requieren aproximadamente 18,4 años de alquiler para recuperar la inversión de compra de una vivienda.

Surquillo y Cercado de Lima son los distritos con mayor retorno para inversionistas, ambos con niveles cercanos a 6,3%. En contraste, San Borja presenta uno de los retornos más bajos del mercado.

A nivel zonal, Chorrillos Norte y Sur aparece como la mejor área para quienes buscan invertir en inmuebles destinados al alquiler, consolidándose como una de las zonas con mayor atractivo para generar rentabilidad.