Fianza arrendaticia en Perú: entre la protección y la desconfianza

La propuesta de “fianza arrendaticia” impulsada por el Congreso forma parte de un proyecto de ley que busca regular de manera más clara y estandarizada las garantías en los contratos de alquiler de inmuebles. No es una figura completamente nueva (porque ya existen garantías en la práctica), pero sí pretende formalizarla, limitarla y darle reglas más precisas dentro del Código Civil.

La propuesta de regular la fianza arrendaticia parte de una preocupación legítima: ordenar un mercado de alquiler marcado por la informalidad, la falta de reglas claras y conflictos recurrentes entre propietarios e inquilinos. Sin embargo, el debate no debería centrarse únicamente en cuánto se paga de garantía, sino en un problema más profundo: la desconfianza estructural que define las relaciones contractuales en el país.

En teoría, limitar la fianza -como ocurre en países como España o Francia- busca proteger al inquilino de exigencias excesivas y facilitar el acceso a la vivienda. Pero estos modelos funcionan porque están acompañados de instituciones que reducen la discrecionalidad: depósitos en entidades externas, reglas claras de devolución y mecanismos rápidos de resolución de disputas. No es solo regulación, es infraestructura de confianza que permite que las reglas se cumplan sin fricciones excesivas.

En el Perú, en cambio, el riesgo es replicar solo la forma, sin el fondo. Establecer un tope a la fianza sin resolver quién controla el dinero, cómo se prueba un daño o en qué plazos se devuelve, puede terminar generando más conflicto. En un entorno donde la informalidad es alta y la confianza en terceros es limitada, cualquier intento de regulación que dependa excesivamente de la buena fe o de intermediarios débiles corre el riesgo de diluirse en la práctica.

Tampoco es suficiente apostar únicamente por la libertad contractual. En mercados desordenados, la flexibilidad suele beneficiar a quien tiene mayor poder de negociación, lo que puede traducirse en condiciones opacas o desequilibradas. A su vez, el extremo opuesto, una regulación rígida sin mecanismos efectivos de cumplimiento, puede desalentar la oferta, elevar las barreras de acceso y empujar aún más transacciones hacia la informalidad.

El verdadero desafío está en cerrar el espacio de ambigüedad que hoy define la relación entre arrendador e inquilino. Esto implica pasar de contratos basados en declaraciones a contratos basados en evidencia: inventarios detallados, registros verificables del estado del inmueble y reglas automáticas de devolución sujetas a plazos claros. Más que confiar en las personas, se trata de diseñar procesos que funcionen incluso cuando nadie confía en nadie.

Asimismo, es clave alinear los incentivos. Un sistema que penalice la retención injustificada de la garantía, pero también el incumplimiento evidente del inquilino reduce el margen para el abuso de cualquiera de las partes. El objetivo no es eliminar el conflicto, algo inevitable en cualquier mercado, sino hacerlo predecible, acotado y resoluble sin costos excesivos.

La discusión sobre la fianza arrendaticia debería ampliarse. No se trata solo de proteger al inquilino o al propietario, sino de construir un sistema donde ninguno pueda abusar sin asumir consecuencias. Sin mecanismos que conviertan el conflicto en un proceso objetivo, cualquier reforma corre el riesgo de ser meramente declarativa.

En un país donde la desconfianza es la norma, la clave no está en elegir entre intervención o libertad, sino en crear reglas que reduzcan la necesidad de confiar. Solo así el mercado de alquiler podrá avanzar hacia mayor formalidad, previsibilidad y equilibrio, generando beneficios sostenibles tanto para quienes ofrecen vivienda como para quienes la necesitan.