El Congreso de la República evalúa el proyecto de ley 14056/2025-CR, presentado por la congresista María del Carmen Alva Prieto, que introduce límites y procesos formales para que las juntas de propietarios puedan restringir el acceso a servicios como agua y ascensor a residentes morosos en condominios y conjuntos habitacionales.
El objetivo es regular la convivencia bajo el régimen de propiedad horizontal, donde existen áreas de uso exclusivo y bienes comunes, y donde la morosidad genera conflictos y deterioro de la calidad de vida.
Congreso revisa reforma que regula restricciones a deudores en condominios
La propuesta se aplica a todos los condominios y conjuntos sujetos a propiedad horizontal, según lo definido en el Código Civil y el Decreto Legislativo N° 1568.
Reconoce que el marco legal vigente obliga a los propietarios a contribuir con los gastos comunes, pero no desarrolla procedimientos claros ni límites legales para exigir el pago oportuno, ni regula las medidas de presión que puede adoptar la junta de propietarios.
Esta falta de reglas ha permitido discrecionalidad, arbitrariedad y una creciente judicialización de los conflictos, de acuerdo con el proyecto de la congresista de Acción Popular.
¿Pero el acceso al agua no era un derecho fundamental?
La iniciativa busca actualizar y fortalecer el régimen de la propiedad horizontal. Permite que las juntas adopten ciertas medidas de presión para incentivar el pago de cuotas, como la restricción parcial, temporal y proporcional del acceso a servicios no esenciales y del uso de áreas comunes, como salones, gimnasios o estacionamientos no asignados.
Sin embargo, establece límites estrictos: nunca se podrá cortar totalmente el agua potable ni tomar acciones que hagan inhabitable el inmueble o pongan en riesgo la salud y la vida de los ocupantes.
El acceso al agua se reconoce como un derecho fundamental, respaldado por la Constitución y la jurisprudencia del Tribunal Constitucional: solo se admite la restricción parcial si se cumplen garantías estrictas, nunca el corte total.
Además, el texto aclara que siempre debe garantizarse un punto alternativo y permanente de acceso al agua, fuera del inmueble del moroso, y la restricción de ascensores solo será válida si existen escaleras operativas y seguras.
Las juntas de propietarios se empoderan, pero no son omnipotentes
El proyecto prohíbe aplicar estas restricciones si en la vivienda habitan adultos mayores, menores, personas con discapacidad o enfermos graves, a menos que se garantice plenamente su acceso y movilidad. Además, exige que las restricciones solo puedan mantenerse mientras persista la deuda, y nunca como sanción o forma de hostigamiento.
Antes de aplicar cualquier medida, la junta debe notificar formalmente al moroso con al menos 15 días de anticipación y brindar un plazo igual para la regularización o fraccionamiento de la deuda, con acuerdo expreso de la asamblea de propietarios.
Finalmente, se establece que el incumplimiento de estas directrices generará responsabilidad civil y administrativa para los miembros de la junta de propietarios que actúen arbitrariamente.
¿A partir de cuándo podría regir la ley?
El texto no incluye cifras específicas sobre morosidad, procesos judiciales ni impacto económico, pero argumenta que la norma permitirá reducir la morosidad, mejorar la liquidez de los condominios, evitar costosos juicios y fortalecer la gestión interna.
La propuesta, que debe pasar por comisiones como la de Defensa del Consumidor y Organismos Reguladores de los Servicios Públicos (Codeco), no deroga ni contradice la ley vigente, sino que la complementa y desarrolla, alineando la administración de la propiedad horizontal con principios de razonabilidad y protección de derechos humanos, según Alva.
De aprobarse posteriormente en el Pleno, la norma regiría para todos los condominios bajo propiedad horizontal y entraría en vigor un día después de su publicación, con 120 días para su reglamentación por parte del Ejecutivo.
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