¿Cuánto vale tu casa o departamento en Lima? Estos son los precios actualizados del metro cuadrado por distrito

Lima mantiene un alto dinamismo inmobiliario gracias a una demanda sólida de viviendas, tasas hipotecarias más accesibles y una oferta en expansión que la banca y los desarrolladores han sabido impulsar; a ello se suman la llegada de nuevos capitales y el avance de proyectos en distritos con rápida absorción, factores que elevan las transacciones en 2025, mientras que el peso económico y laboral de la ciudad sigue atrayendo compradores e inversionistas que buscan retornos estables.

Vivir en Lima Metropolitana no es barato. De acuerdo al último informe de Urbania, el precio medio de una vivienda en la ciudad se sitúa en S/ 6.792 por m², mostrando una ligera baja de 0,2% en octubre. En lo que va del 2025, el valor promedio acumula un avance de 0,7%, aunque por debajo de la inflación, lo que implica una caída real de 0,3%. Si se observa el último año, el precio medio registra un retroceso real de 0,4%. Bajo estas condiciones, un departamento estándar de 2 dormitorios y 60 m² alcanza un precio promedio de S/ 423 mil, mientras que una unidad típica de 3 habitaciones y 100 m² se ubica alrededor de S/ 652 mil.

¿Cuánto vale el metro cuadrado en cada distrito de Lima?

En general, el metro cuadrado es más caro en el distrito de San Isidro, con un precio promedio de S/ 9.217, mientras que el más barato es San Martín de Porres con S/ 2.986. A continuación, te compartimos la lista completa, de acuerdo a los datos de Urbania:

1. San Isidro: S/ 9.217
2. Barranco: S/ 9.151
3. Miraflores: S/ 8.652
4. Jesús María: S/ 7.454
5. Lince: S/ 7.235
6. San Borja: S/ 7.169
7. Magdalena del Mar: S/ 6.886
8. La Victoria: S/ 6.882
9. Surquillo: S/ 6.817
10. Lima Index: S/ 6.792
11. Santiago de Surco: S/ 6.690
12. Pueblo Libre: S/ 6.270
13. Cercado de Lima: S/ 6.253
14. San Miguel: S/ 6.115
15. Chorrillos: S/ 5.734
16. La Molina: S/ 5.374
17. Breña: S/ 5.190
18. Ate: S/ 4.554
19. La Perla: S/ 4.402
20. Bellavista: S/ 4.352
21. San Juan de Miraflores: S/ 3.614
22. Los Olivos: S/ 3.584
23. Callao: S/ 3.316
24. San Martín de Porres: S/ 2.986

De esta manera, un departamento de unos 100 m² en, por ejemplo, Los Olivos, rondaría los S/ 358.400. En Chorrillos estaría unos S/ 573.400. Ciertamente, estos precios variarán de acuerdo a la zona en la que se ubique el inmueble, así como su estado.

¿Es segura la inversión inmobiliaria en Lima?

Previamente, en conversación para Infobae Perú, la doctora Silvana Huanqui, investigadora de Economía en la USIL, señaló que la inversión inmobiliaria suele ser percibida como una de las alternativas más estables del mercado. No obstante, advirtió que “hay contextos que pueden afectar al sector inmobiliario” porque “siempre está expuesto a la coyuntura, a temas políticos, a la coyuntura internacional y eso puede fluctuar muchísimo los precios”.

Desde Mapfre, Andrés Uribe, también en su momento para Infobae Perú, coincidió en su solidez y recuerda que las propiedades suelen conservar su valor incluso en periodos inflacionarios. Como indicó, “los inmuebles, por lo general, mantienen su valor durante la inflación [...] Tradicionalmente, las empresas de seguro utilizaban las inversiones inmobiliarias para poder preservar el capital en el tiempo y generar renta”.

Huanqui también reconoció esa resistencia del sector en épocas de inflación, aunque resaltó que ciertos episodios —como la fuerte salida de capitales registrada desde el 2021— generaron presión sobre los activos, pues implicaron su venta para mover recursos al exterior.

Uribe remarcó que la actividad inmobiliaria no es ajena a los ciclos ni a riesgos propios, como desastres naturales. Recordó que “a veces, las propiedades suben de valor y a veces caen de valor” y que, sin un seguro adecuado, cualquier daño podría afectar seriamente el patrimonio. Por ello, concluyó que “no es la inversión más segura”, considerando que instrumentos como bonos de gobiernos desarrollados ofrecen mayor resguardo. Aun así, destaca que “la inversión inmobiliaria suele ser más segura que [...] la inversión en renta variable” por su capacidad de generar ingresos estables.

Para Luciano Barredo, de Urbania, la seguridad proviene del carácter físico de los inmuebles. Según explicó, “un inmueble es un activo físico [...] se puede ver y utilizar la inversión”, ya sea para obtener plusvalía con su venta o generar ingresos mediante alquileres. Subrayó, además, que estos activos tienden a apreciarse con el tiempo.