No más departamentos de 40 m²: especialistas reaccionan a la medida del Ministerio de Vivienda

Lima enfrenta un dilema en medio del auge inmobiliario que atraviesa la ciudad: el reciente reglamento del Ministerio de Vivienda, que prohíbe la construcción de unidades habitacionales de menos de cuarenta metros cuadrados para viviendas multifamiliares, amenaza con frenar el crecimiento de los minidepartamentos, uno de los segmentos de mayor demanda en la capital. La nueva normativa pone en jaque un mercado que había observado un ascenso sostenido en las ventas de inmuebles, alimentado en gran parte por ofrecer soluciones habitacionales compactas en zonas urbanas densas.

Según el informe económico de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), en el segundo trimestre de este año se vendieron cerca de siete mil viviendas en Lima Metropolitana, lo que refleja un incremento del cuarenta y uno por ciento frente al mismo periodo de 2024. Estos datos sitúan el actual fenómeno como la séptima alza trimestral consecutiva desde el año pasado. Proyecciones del propio sector contemplan la posibilidad de terminar 2025 con más de veinticinco mil unidades vendidas, si la tendencia mantiene su ritmo.

El atractivo de los minidepartamentos resulta claro en un contexto urbano en el que los precios y la búsqueda de cercanía a centros de trabajo o estudio se han vuelto prioritarios para muchos jóvenes y familias pequeñas. Especialistas del sector inmobiliario sostienen que la medida oficial restringe el acceso a un tipo de vivienda que responde exactamente a ese perfil de demanda. “Nosotros como oferta no lo hacemos porque nos guste ese tipo de departamentos, sino porque hay mercado para eso y nos lo piden. Eso es también porque hay cierta tendencia a estos espacios más eficientes. Lo que está haciendo el Estado metiéndose de esa manera con estas normativas en la parte de demanda es que está generando que muchas personas simplemente no van a poder acceder a una vivienda propia”, expresó Fabrizio Canoci, especialista del sector.

El reglamento del Ministerio de Vivienda busca elevar los estándares mínimos habitacionales y evitar la proliferación de unidades deficitarias en aspectos de espacio y habitabilidad. No obstante, urbanistas y promotores advierten que la decisión no ha ido acompañada de una estrategia integral de planificación urbana ni de políticas que consideren la realidad socioeconómica de sectores amplios de la población.

El debate se instala en momentos en que la coyuntura económica y el desarrollo inmobiliario en Lima muestran señales de robustez, pero, a la vez, de profundas disparidades en el acceso a vivienda asequible. Analistas subrayan que la restricción regulatoria podría excluir a numerosos compradores potenciales que buscan vivienda propia adaptada a sus posibilidades.

Situación actual

Expertos del sector inmobiliario y financiero consideran que el contexto actual resulta favorable para adquirir una vivienda en Perú. Según declaraciones recogidas por Andina, Óscar Vilchez, gerente regional nororiente de Caja Piura, afirma que existe una ventana de oportunidad para invertir debido a la variedad de proyectos activos en ciudades como Lima, Piura, Chiclayo, Trujillo y Arequipa. A este escenario se suma la tendencia a la baja en las tasas de interés hipotecario: en abril de 2024, las tasas en soles estuvieron por debajo del 8% en bancos y por debajo del 7% en dólares, facilitando el acceso al crédito.

Ana Cecilia Gálvez, gerente general de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI), resalta el papel del Estado mediante apoyos como Techo Propio y Fondo Mivivienda, instrumentos que ayudan especialmente a jóvenes y familias con bajos ingresos. El auge de la demanda se refleja en un crecimiento del 30% en las ventas de viviendas en 2024. A pesar del entorno macroeconómico más estable, los especialistas recomiendan cautela: aconsejan analizar el presupuesto personal, considerar costos adicionales e investigar la reputación de los desarrolladores antes de concretar cualquier compra. Además, sugieren aprovechar ferias inmobiliarias certificadas y mantener documentación completa para facilitar el acceso a mejores créditos.