El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) informó que ha liberado 57 terrenos estatales que hasta ahora permanecían sin uso efectivo y que, de concretarse los proyectos previstos, permitirían la construcción de más de 164 mil viviendas de interés social. La medida se da en un contexto de déficit habitacional persistente y presión por suelo urbano en varias regiones, donde el acceso a vivienda formal sigue siendo limitado para miles de familias.
Según la información oficial, estos predios fueron incorporados a una cartera nacional de suelo urbano gestionada a través del Programa Generación de Suelo Urbano (PGSU), con el objetivo de atraer inversión privada y acelerar proyectos inmobiliarios orientados a sectores de menores ingresos. El portafolio, consolidado durante el 2025, abarca 2.845 hectáreas distribuidas en distintas regiones y proyecta beneficiar, en el papel, a más de 674 mil personas, aunque su ejecución dependerá del interés del mercado y de la capacidad de los gobiernos locales para acompañar los desarrollos.
Cómo están clasificados los terrenos y qué tan cerca están de convertirse en viviendas
La cartera elaborada por el PGSU no se encuentra en un mismo nivel de avance. Para ordenar los predios, el propio ministerio los agrupó en tres categorías, de acuerdo con su situación técnica, urbanística y de servicios, lo que marca diferencias importantes en los plazos reales de ejecución.
El primer grupo corresponde a los terrenos de activación inmediata. Son 19 predios que ya cuentan con zonificación compatible y factibilidad de servicios básicos, lo que, en teoría, permitiría iniciar proyectos en el corto plazo. Estos terrenos suman 297 hectáreas y tendrían capacidad para 25.843 viviendas de interés social, concentradas principalmente en Lambayeque, Lima y Arequipa, regiones donde el crecimiento urbano ha superado largamente la oferta formal de vivienda.
Un segundo bloque lo conforman los terrenos en consolidación, un total de 16 predios que todavía requieren obras complementarias o ajustes urbanísticos antes de ser desarrollados. Este grupo representa 1.075 hectáreas y podría albergar 75.856 viviendas, con un alcance estimado de más de 300 mil personas. La mayor parte de estos predios se ubica en La Libertad, aunque también hay terrenos en Lima, Ica, Piura, Tumbes, Tacna y Moquegua, donde los procesos de habilitación urbana suelen extenderse por varios años.
El tercer grupo está integrado por 22 terrenos catalogados como desarrollo estratégico, de gran extensión y con una visión de largo plazo. En conjunto concentran 1.473 hectáreas y proyectan 63.032 viviendas, con impacto potencial en más de 252 mil personas. En estos casos, la materialización de los proyectos dependerá no solo de la inversión privada, sino también de la planificación urbana, la provisión de infraestructura y la articulación con los municipios.
El impulso al suelo urbano y las dudas que rodean a la vivienda de interés social
De acuerdo con los datos oficiales, el PGSU gestiona actualmente 10 iniciativas privadas en distintas etapas, que involucran 171,9 hectáreas y proyectan la construcción de 18.591 viviendas, con una inversión estimada de S/ 1.617 millones, financiada íntegramente con capital privado. La ejecución de estos proyectos se realiza en coordinación con gobiernos regionales y locales, cuya capacidad de gestión será clave para que los anuncios se traduzcan en obras efectivas.
Sin embargo, el despliegue del Programa Generación de Suelo Urbano (PGSU) se da en medio de controversias recientes vinculadas a la vivienda de interés social (VIS) y a la forma en que este tipo de proyectos viene siendo aplicado en la práctica. Informes de la Contraloría General de la República y reportajes periodísticos han advertido sobre irregularidades en edificaciones VIS, principalmente en Lima, donde algunos proyectos fueron autorizados pese a incumplir parámetros técnicos, exceder alturas permitidas o ubicarse en zonas no habilitadas para este tipo de desarrollo urbano.
Las observaciones también han puesto el foco en el uso de beneficios normativos del Ministerio de Vivienda, que en algunos casos habrían permitido la construcción de edificios de gran escala bajo la categoría de vivienda social, mientras que los precios finales de los departamentos superan ampliamente los topes establecidos para este segmento.
Estas situaciones han generado cuestionamientos sobre los mecanismos de supervisión, el rol de los municipios en la aprobación de licencias y la efectividad de los controles previos, en un contexto donde el Estado busca ampliar la oferta de suelo urbano sin que ello derive en distorsiones del mercado inmobiliario ni en el uso indebido de incentivos pensados para poblaciones de menores ingresos.
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