Tres de cada diez españoles viven en zonas donde la renta media ya no alcanza para comprar una casa con hipoteca

Los ingresos medios de los hogares se quedan cortos frente al precio de la vivienda en una parte cada vez mayor del país. Tres de cada diez habitantes de España viven ya en municipios o códigos postales donde la renta media no alcanza para comprar una casa sin superar el nivel de endeudamiento que se considera razonable para conceder una hipoteca. Así lo recoge la II edición del informe Accesibilidad a la compra de vivienda con hipoteca, elaborado por la Cátedra Grupo Tecnocasa-UPF.

El estudio cruza tres elementos que determinan si una familia puede comprar: el precio de la vivienda, la renta media del hogar y las condiciones de financiación. Para hacerlo, calcula una hipoteca estándar: el 80% del precio de la vivienda, a 25 años, y con una cuota que no debería superar el 30% de los ingresos. Cuando la renta media no llega para asumir esa operación, la zona se considera de accesibilidad limitada.

En 2021, solo el 9% de la población residía en zonas de este tipo. En 2026, ese porcentaje ha subido hasta el 30%. Al mismo tiempo, la población que vive en áreas consideradas “muy accesibles” ha caído del 53% al 22%. En apenas cinco años, el mapa de la compra de vivienda se ha estrechado para millones de hogares.

La compra de vivienda se aleja de los hogares medios

La conclusión del estudio es clara: la vivienda en propiedad se está alejando de los hogares con ingresos medios. Ya no se trata solo de quienes tienen rentas bajas o de quienes intentan comprar en barrios de lujo. El problema aparece ahora en el conjunto de muchas ciudades y no se limita a las zonas más caras.

En 2026, el 22% de los habitantes vive en zonas muy accesibles, el 29% en zonas accesibles, el 19% en áreas de accesibilidad difícil y el 30% en zonas de accesibilidad limitada. En 2021, la situación era casi la contraria: más de la mitad de la población vivía en zonas muy accesibles y menos de una de cada diez personas residía en áreas donde la renta media no alcanzaba para comprar con hipoteca.

La presión actual se concentra sobre todo en grandes ciudades, áreas metropolitanas y zonas turísticas. Son los territorios donde coinciden varios factores: precios altos, oferta insuficiente, demanda sostenida y una población que necesita vivir cerca del empleo, los servicios o las redes familiares.

El resultado es una contradicción cada vez más evidente: las ciudades concentran oportunidades, pero expulsan del mercado inmobiliario a buena parte de quienes viven y trabajan en ellas.

Palma, Madrid y San Sebastián, las ciudades más tensionadas

Entre las 40 mayores poblaciones analizadas con detalle por código postal en el informe, Palma aparece como la ciudad con peor acceso hipotecario. Su ratio media se sitúa en el 151,7%, con un precio medio de vivienda de 495.116 euros y una renta neta media por hogar de 48.390 euros.

Le siguen Madrid, con una ratio del 139,9%, un precio medio de 498.067 euros y una renta neta media de 52.802 euros, y San Sebastián, con una ratio del 139,8%, una vivienda media de 519.153 euros y unos ingresos medios por hogar de 55.077 euros.

Que la ratio supere el 100% significa que la renta media del hogar no basta para comprar una vivienda media con una hipoteca estándar. Es decir, incluso antes de entrar en gastos de entrada, impuestos o ahorro previo, el propio pago mensual ya queda por encima de lo que una entidad financiera suele considerar asumible.

En estas ciudades, así como en Málaga, con una ratio del 117,7%, o Barcelona, con el 115,8%, comprar una vivienda solo será posible con unos ingresos muy por encima de la media, ahorro previo o apoyo familiar. La vivienda deja así de funcionar como una posibilidad ligada al salario y pasa a depender cada vez más de la posición económica de partida.

Madrid y Barcelona: solo el 5% vive en zonas accesibles

El informe permite ver el problema dentro de las grandes ciudades. En Madrid, el 62% de la población vive en zonas de accesibilidad limitada. En Barcelona, el porcentaje sube al 65%. Además, en ambas ciudades solo el 5% de los vecinos reside en áreas accesibles o muy accesibles para comprar una vivienda media con hipoteca.

El estudio traduce esa brecha en dinero. Un hogar promedio de Madrid necesitaría 21.058 euros netos anuales adicionales para poder acceder a una vivienda media. En Barcelona, harían falta 7.405 euros netos anuales más.

El código postal también marca quién puede comprar

Uno de los principales aportes del informe es que baja al detalle de código postal en las mayores poblaciones del país. Esto permite ver que en una misma ciudad pueden convivir zonas donde la compra todavía es posible para una renta media y otras donde queda completamente fuera de su alcance.

El caso más extremo es Son Rapinya, en Palma, con una ratio de acceso hipotecario del 478,9%. Le siguen otras zonas de Madrid como Castellana, con el 304,5%; Salamanca-Goya, con el 272,2%; Retiro, con el 255%; e Ibiza-Niño Jesús, con el 235,5%.

También aparecen entre los códigos postales más tensionados Vallvidrera-Tibidabo i Les Planes, en Barcelona, con una ratio del 230,7%; Chamartín, en Madrid, con el 229,4%; Passeig de Gràcia-Rambla de Catalunya, en Barcelona, con el 226,6%; Aravaca, en Madrid, con el 223%; y Erdialdea-Parte Zaharra, en San Sebastián, con el 220,4%.

Las zonas más caras suelen estar en barrios céntricos, bien comunicados, cerca de oficinas, comercios y servicios, o en áreas residenciales donde los precios están muy por encima de la media. Pero el informe advierte de que el problema ya no se limita a esos puntos. En Madrid y Barcelona, la accesibilidad limitada afecta a la mayoría de la población.

Finalmente, el estudio vincula esta pérdida de acceso al encarecimiento sostenido de la vivienda, la escasez de oferta, la concentración de demanda en grandes áreas urbanas y turísticas y unas condiciones financieras que vuelven a presionar a los hogares tras el repunte del euríbor.