Los bancos reservan este año sus mejores hipotecas para los más ricos y se las niegan a clientes con ingresos medios

El mercado hipotecario español ha cerrado 2025 con cifras históricas y un volumen de hipotecas firmadas que no se veía desde hace más de una década, impulsado por la estabilización de los tipos de interés y una gran competencia entre las entidades financieras, que han convertido a España en uno de los mercados con las hipotecas más competitivas y accesibles de Europa.

Así, 2025 se ha cerrado con cerca de 500.000 hipotecas sobre vivienda. Hasta octubre se formalizaron 419.913 préstamos, un 15% más que el año pasado y solo en ese mes se alcanzaron 52.198 hipotecas, el mejor dato de los últimos 16 años y una cifra muy por encima de la media mensual habitual de 35.000 operaciones en 2024, según datos de Fotocasa.

“Este dinamismo refleja no solo el repunte en la concesión de crédito hipotecario, sino también el fuerte movimiento en la compraventa de vivienda, impulsado por el optimismo y la creciente confianza de los compradores. Todo ello sitúa a 2025 como una auténtica etapa dorada para la vivienda con financiación hipotecaria”, señala María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Las mejores ofertas solo para los de ingresos elevados y alta solvencia

En este escenario, los bancos son cada vez más selectivos en cuanto al perfil de cliente hipotecario que quiere captar este año y centrarán sus esfuerzos en aquellos con ingresos elevados, alta solvencia y estabilidad laboral, especialmente en operaciones de importe medio-alto, explica Ricardo Gulias, CEO de RN Tu Solución Hipotecaria. A su juicio, “la competencia entre entidades se concentra especialmente en las llamadas rentas altas, aquellas personas o familias con ingresos superiores a 4.000 euros mensuales y capacidad para asumir hipotecas de más de 300.000 euros”.

Siguiendo esta estrategia, los bancos lanzarán este año ofertas “puntuales y muy agresivas para clientes con un perfil excelente”, incide Gulias. En su opinión, no se trata de una guerra hipotecaria general, sino de pequeñas batallas: “Un cliente con este perfil recibe una oferta en un banco, la lleva a otro y ese segundo banco la mejora para no perderlo. Son pequeñas batallas muy centradas en el cliente de mayor calidad financiera”.

La estrategia del sector bancario de centrar sus mejores condiciones en clientes con ingresos superiores a 4.000 euros mensuales, alta estabilidad laboral y capacidad para asumir préstamos de más de 300.000 euros deja fuera de las mejores ofertas a los perfiles con ingresos medios o inestables,

Gulias precisa que a diferencia de ejercicios anteriores, en los que las entidades jugaban sus cartas para atraer el mayor número de firmas, ahora el foco está en la calidad y no en la cantidad. Las mejores condiciones del mercado, incluidas ofertas puntuales y tipos de interés especialmente bajos, “solo se presentan a quienes cumplen los requisitos de solvencia más exigentes”, señala.

Mejor calidad que cantidad

A pesar de ello, los expertos reconocen que las condiciones para el comprador de vivienda que necesita financiación siguen siendo atractivas, aunque la prudencia domine la estrategia de la banca para el nuevo año. Aunque los tipos de interés siguen en niveles competitivos, cada vez son más los bancos que prefieren limitar su exposición al riesgo y mejorar su rentabilidad, en lugar de buscar volumen de clientes a cualquier precio.

“En 2026 veremos bancos muy activos, pero el foco estará claramente en el cliente de máxima calidad financiera. Quien cumpla ese perfil encontrará buenas oportunidades; quien no, deberá apoyarse más que nunca en un asesoramiento experto”, afirma el CEO.

En este escenario, el contexto macroeconómico y la evolución de la inflación juegan un papel clave en la nueva estrategia de la banca. Las previsiones apuntan a que la inflación seguirá condicionando sus decisiones, por lo que opta por mantener la cautela y priorizar la estabilidad frente al crecimiento acelerado.

“Aunque seguimos viendo tipos atractivos, hay bancos que están siendo más conservadores. Algunos prevén que la inflación continúe presionando y prefieren mejorar su rentabilidad antes que asumir más riesgo”, argumenta Ricardo Gulias.

Los damnificados de la nueva estrategia

La nueva etapa del mercado hipotecario español implica que los compradores con menor capacidad económica o con perfiles menos sólidos deberán afrontar más barreras para acceder a las mejores condiciones de financiación de vivienda.

En este entorno, los expertos recomiendan analizar en detalle las propuestas hipotecarias de cada entidad y comparar ofertas para optimizar las condiciones de financiación.