Blanqueo para la compra de viviendas usadas: lo que hay que tener en cuenta para utilizarlo

La modificación que introdujo el Gobierno en el blanqueo de capitales destinados originalmente sólo a la construcción de inmuebles, que se amplió a la compra de viviendas usadas fue bien recibido en el sector inmobiliario, donde estiman que la medida contribuirá a una mayor reactivación del mercado.

Sin embargo, el texto de la norma incluye detalles legales e impositivos que vale tener en cuenta. Esencialmente, en el caso de adquisición de una propiedad usada, sólo podrá ser destinada a vivienda proopia o, en su defecto, a alquiler por un plazo mínimo de 10 años. En ese caso, advierten los especialistas, el contrato de locación debe quedar registrado en la AFIP y, por ende, tributar los impuestos correspondientes.

Concretamente, en el artículo 1º del decreto 18/2023 se estipula que: “los fondos que se declaren deberán afectarse al desarrollo o la inversión, en proyectos inmobiliarios en la República Argentina o a la adquisición de un inmueble usado ubicado en el país en los términos del primer artículo incorporado sin número a continuación del artículo 1º de la Ley Nº 27.679 de Incentivo a la Inversión, Construcción y Producción Argentina, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 3º de este decreto y siempre que se lleven a cabo con anterioridad al 31 de diciembre de 2024, inclusive”.

A continuación, la norma especifica que, en el caso de que el inmueble adquirido se destinase a alquiler, el contrato de locacdeberá encontrarse inscripto en AFIP, lo deberá consignarse en el proceso de exteriorización de los fondos y que esto es por un plazo no inferior a 10 años. El texto también define por términos para considerar que el bien se destinará a vivienda propia.

“A la par, define como inmueble afectado a casa-habitación del declarante de los fondos y su familia a aquél con destino a la vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Un dato importante a considerar es que de acuerdo con la Rg 4236 de AFIP los inmuebles de personas que tuvieran doble residencia quedan excluidos del concepto de vivienda permanente como los alojamientos utilizados en estadías de corta duración por motivos de viajes de placer, negocios, estudios, entre otros, o con fines de recreo, veraneo o similares”, afirmó a Infobae Yanina Beade, titular del estudio contable homónimo y experta tributaria.

La regla establecida por la AFIP reglamenta la aplicación del “Programa de Normalización para Reactivar la Construcción Federal Argentina” y está referida con la determinación e ingreso del impuesto especial.

Para ello elimina el Formulario “408/PD”, a la vez que habrá completar una Declaración Jurada, a través del servicio ‘Régimen Informativo Normalización’, mediante el sitio de AFIP, según el destino otorgado a los fondos declarados, y que se detallan a continuación:

1. Fondos a afectar al desarrollo o inversión en proyectos inmobiliarios (enfocado en las viviendas en obras que está vigente desde que se prorrogó en agosto de 2022):

a) el o los ‘Código de Registro de Proyecto Inmobiliarios’ (COPI), y

b) el monto de la o las inversiones realizadas.

2. Fondos a afectar a la adquisición de inmuebles usados:

a) Datos del inmueble.

b) Datos de los titulares vendedores a los que se transfirieron los fondos.

c) Afectación que se otorgará al inmueble -casa habitación propia o locación con destino a casa habitación-.

d) Monto destinado a la adquisición. El valor de adquisición del inmueble debe ser igual o inferior a 112 millones de pesos.

Sobre este punto, Beade, aclaró que “como el mínimo no imponible para 2022 es $56.410.705,41, para las adquisiciones de 2023 el valor de los inmuebles no deberán superar los $112.821.410,82; que al tipo de cambio oficial son propiedades de aproximadamente USD 625.000″.

En este caso, los sujetos deberán presentar una declaración jurada mediante la que adhieran al Programa de Normalización de tenencias hasta el 31/03/2023 o dentro de los 6 meses posteriores a haber afectado la totalidad de los fondos a la adquisición de inmuebles usados, lo que suceda con anterioridad.

Además habrá que informar la procedencia de los fondos que se depositen en la cuenta especial, con el afán de destinarlo a la compra de inmuebles usados por sujetos comprendidos en el Programa en cuestión.

Impuestos a las ganancias

Beade también explicó que la legislación argentina adopta el criterio de “renta mundial”, lo que significa que los residentes en la Argentina abonarán el impuesto a las ganancias sobre aquellas rentas generadas en el país y en el exterior; mientras que los no residentes solo lo harán por aquellas ganancias que se generen en nuestro país. “En este último caso, será mediante una retención en el momento de abonarle por sus servicios”, dijo la experta.

Por residencia se entiende que es el lugar donde una persona tiene su permanencia física temporal o permanente, para lo cual es común que se establezcan ciertos criterios en cuanto a la duración de esa permanencia en el año fiscal.

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