Barrio por barrio, cómo se movieron los precios de las propiedades durante 2020 y cuáles son las expectativas para el corto plazo

El 2020, el año de la pandemia, cerró también como el peor para la venta de propiedades en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con un nivel de poco más de 18.000 operaciones, lo que lo ubicó incluso por debajo de los meses posteriores a la crisis de 2001, y marcó una notable baja respecto del mínimo anterior, en 2019, con 33.000 escrituras.

El desplome del mercado de compraventa de casas y departamentos vino acompañado también con una caída en los precios del metro cuadrado. Según un informe de la consultora Reporte Inmobiliario, que mide trimestralmente los valores de oferta de los departamentos usados de 2 y 3 ambientes (sin amenities), los precios en dólares bajaron 16,7% a noviembre de 2020 comparado con igual mes de 2019, que también había sido recesivo. En relación a 2018 acumulan una disminución del 21,4 por ciento.

¿La baja podría seguir durante 2021? “La evolución de los precios y la magnitud de su ajuste dependerá de la evolución del tipo de cambio, pero está claro que dentro del contexto actual la única demanda posible proviene del tenedor de dólares que actúe por recambio o por costo de oportunidad y quien esté decidido a vender tendrá que ser flexible en sus pretensiones. Es fundamental partir de tasaciones realistas ajustadas al actual contexto recesivo”, explicó José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

Mientras que un informe de la plataforma de venta de inmuebles Zonaprop, el precio promedio del metro cuadrado en CABA se ubicó en USD 2.544 y tuvo una caída de 7,1% el año pasado, la más significativa desde el inicio de la medición que comenzó en 2012. La zona sur de la ciudad es la región con mayor baja anual, con 8,7 por ciento.

Precio según las zonas de la ciudad

El relevamiento tomó en cuenta los precios de publicación de los inmuebles, aunque luego puede ser más bajos al momento del cierre de la operación, de acuerdo a la negociación entre compradores y propietarios.

Según los barrios, la mayor disminución de los valores promedio se registró en Parque Chacabuco, con USD 2.343 el metro cuadrado y pérdida de 15,4%. Siguieron los barrios de Parque Chas (USD 2.431 y 11,%); Lugano (USD 1.125 y 10,8%); Chacarita (USD 2.643 y 10,6%) y San Telmo (USD 2.417 y 10% de caída).

En tanto, el sondeo que hizo la red de inmobiliarias Re/max detectó que el último año dejó bajas en los precios de inmuebles residenciales en CABA de entre 15% y 20%, de acuerdo a la zona y al tipo de propiedad. La situación fue diferente para las localizadas en las afueras y en zonas más “verdes”, que no tuvieron mermas tan importantes.

“La baja en el precio depende desde dónde uno arranca o cuán inflado puede estar el valor de publicación. Para este año, creemos que la pérdida de valor más importante ya pasó y si las condiciones macroeconómicas acompañan vamos a ver un crecimiento en las ventas. Venimos de un año que registró un piso de operaciones para la ciudad y todos nuestros indicadores muestran un rebote”, dijo a Infobae Sebastián Sosa, presidente de Re/max Argentina y Uruguay.

“Sin embargo, el precio del metro cuadrado sigue alejado cada vez más del asalariado. La clase media se aleja de la casa propia y con la ausencia de crédito hipotecario cada vez se dificulta más”, agregó.

Desde la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi) contaron a Infobae que durante 2020 hubo una caída promedio de entre 8% y 11% en los valores efectivos de las propiedades en la ciudad de Buenos Aires.

“Lo usual es que el precio de cierre sea entre 8% y 11% más bajo pero puede a un tope de 20%. Siempre y cuando la propiedad esté debidamente tasada. No tomamos en cuenta cuando un inmueble estaba con un precio fuera de mercado y se hace una nueva tasación”, explicó Mariano Malbrán, director Ejecutivo de Camesi. Según el especialista, San Telmo fue el barrio donde se registró una mayor caída de valores.

“El motivo de las bajas tiene que ver con la oferta y la demanda. Los que realmente necesitan vender hacen quitas más altas. No hay muchos compradores y los que lo hacen buscan precios más competitivos. Creemos que la baja va a continuar pero con parámetros nuevos, puede ser con un límite del 10% porque va a ser sobre una disminución ya existente”, agregó Malbrán.

Los barrios más caros

También estimó Malbrán que como consecuencia de la nueva Ley de Alquileres algunos propietarios están sacando propiedades de ese mercado para ponerlas a la venta, lo que hace crecer aun más la oferta.

“La que va fijando los precios de cierre es la oferta y la demanda. Hicimos un estudio en base a las escrituras realizadas y lo que se pedía en los portales y llegamos a la conclusión que se están cerrando operaciones entre 15% y 20% inferiores de lo que se pide, como máximo”, dijo a este medio Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios porteño (Cucicba).

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