Créditos hipotecarios UVA: cuánto subirán las cuotas tras el descongelamiento y cómo funcionará el tope del 35% del ingreso familiar

Desde febrero vuelven los ajustes mensuales. Comenzará con un promedio del 10%, pero los bancos aún plantean algunas dudas para recuperar los aumentos pendientes por el proceso inflacionario

Según registros oficiales, son 105.000 los préstamos hipotecarios UVA hoy vigentes
Según registros oficiales, son 105.000 los préstamos hipotecarios UVA hoy vigentes

Las personas y/o familias que hayan obtenido un crédito hipotecario UVA -que ajusta por inflación- y que gozaron del congelamiento en las cuotas dispuesto, primero por el ex presidente Mauricio Macri, y luego por su sucesor Alberto Fernández producto de la pandemia, comenzarán en febrero a sufrir aumentos, pero escalonados, de acuerdo a un esquema de convergencia al nivel del UVA vigente que ya estaba contemplado en el Decreto 767 publicado el 24 de septiembre en el Boletín Oficial. Según cifras oficiales, asciende a 105.000 el total de préstamos hipotecarios otorgados bajo la modalidad UVA, de los cuales el 70% fue otorgado por la banca pública.

Tal como había anticipado días atrás el ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, el aumento de las cuotas oscilará entre el 6% y el 9% e irán convergiendo a lo que estipula cada contrato entre febrero y julio de 2022. Según dijeron en un importante banco privado, una cuota promedio que estuvo congelada en $20.000 subirá a $22.000 (10%), cuando debería escalar a $32.000 (60%) sin el esquema de convergencia que justamente fue diagramado para evitar saltos bruscos en la cuota tras el descongelamiento.

Una cuota promedio que estuvo congelada en $20.000 subirá a $22.000 (10%), cuando debería escalar a $32.000 (60%), por el retraso acumulado

En otra entidad dieron otro ejemplo: “Un cliente que abonó en enero una cuota congelada de $12.700 pagará en febrero aproximadamente unos 13.700 (7,8% de incremento). Los bancos descongelarán las cuotas de manera gradual hasta llegar a julio de 2022, donde el valor de la UVA respetará la cotización del momento. Las diferencias de lo que no se cobró durante todo este período de congelamiento se pasará al final de los préstamos vigentes”.

El Decreto 767 también establece que la cuota no podrá superar el 35% del ingreso familiar, por lo que si llegara a suceder eso, la diferencia también pasará a extender el plazo final del crédito. Sobre este punto, Infobae pudo saber que el Gobierno está trabajando en una normativa que saldría en los próximos días y que además de reforzar esta exigencia, dará precisiones respecto de los parámetros que se tendrán que tener en cuenta. Es decir: qué ingresos, qué parte de la cuota se mide, qué sucede con lo que no se paga, entre otros detalles.

Directivos del Banco Central tienen previsto un encuentro con los representantes de las entidades financieras para repasar este esquema de convergencia al nivel de UVA vigente y aclarar el mecanismo del tope del 35% del salario familiar (EFE)
Directivos del Banco Central tienen previsto un encuentro con los representantes de las entidades financieras para repasar este esquema de convergencia al nivel de UVA vigente y aclarar el mecanismo del tope del 35% del salario familiar (EFE)

Las entidades financieras están esperando esta aclaración, pero varias ya anticiparon a Infobae que no será un mecanismo automático, sino que cada hipotecado UVA cuyo caso se encuadre en esta situación deberá presentarse ante la sucursal de su banco con los papeles que constaten que la cuota excede el 35% del ingreso familiar. “Ahí habrá que ver cuánta es la gente que con el esquema de convergencia se presenta a acreditar esa situación. Es un universo cada vez más chico”, dijeron fuentes de la banca pública.

Las mismas fuentes aseguraron que gran parte de los tomadores de estos créditos UVA pertenecen al segmento socioeconómico ABC1 y que, de acuerdo a múltiples cruces informativos, quedó constatado que han realizado operaciones importantes durante los meses de congelamiento de la cuota.

Un informe del Banco Nación (principal otorgante de este tipo de créditos) sostiene que el 30% de los deudores hipotecarios compraron dólares en los últimos 12 meses, que el 65% de los deudores pertenecen al segmento ABC1, y que el 85% de los deudores con cuenta sueldo en el banco poseen una relación cuota/ingreso individual inferior al 35 por ciento.

Gran parte de los tomadores de estos créditos UVA pertenecen al segmento socioeconómico ABC1 (altos ingresos)

Por otra parte, en el Gobierno remarcaron que el último registro de mora publicado por el BCRA para créditos hipotecarios (agosto 2020) es de 0,8%, y, a pesar de la pandemia, sólo se incrementó 0,2 puntos porcentuales interanual. Consultadas al respecto fuentes de otros bancos, precisaron que hoy la cifra es menor. Por ejemplo, en el Nación, que tiene otorgados un total de 48.627 créditos, es de 0,2 por ciento.

En el Banco Nación, que tiene otorgados un total de 48.627 créditos, la mora de los créditos hipotecarios es de 0,2 por ciento (Reuters)
En el Banco Nación, que tiene otorgados un total de 48.627 créditos, la mora de los créditos hipotecarios es de 0,2 por ciento (Reuters)

El Banco Provincia es el segundo en la lista y tiene otorgados 33.000 préstamos hipotecarios, entre la modalidad UVA y las líneas tradicionales. “La banca pública bonaerense está trabajando en soluciones para aquellas familias que tengan una sobreafectación de sus ingresos por el incremento en las cuotas de los préstamos”, dijeron a este medio fuentes de la entidad. De todas maneras, el tope del 35% ya funciona como un mecanismo de alivio para estos casos. En el caso del Banco Ciudad, son unos 10.000, al igual que algunos bancos privados.

Marcelo Mercere, integrante del Colectivo de Hipotecados UVA Autoconvocados, explicó que las cuotas deben calcularse aplicando la fórmula establecida en el decreto porque la norma está plenamente vigente y es de orden público, mientras que en el caso del 35% de tope del ingreso familiar, afirmó que aún desconocen cómo se aplicará y les genera muchas dudas qué van a hacer las entidades financieras en ese sentido.

Sobre los aumentos que se vienen, Mercere agregó que el esquema de convergencia al valor del UVA vigente morigera las subas en las cuotas durante los primeros meses, pero “el lado B de la moneda es que de darse una inflación del 3% mensual promedio durante este año, las cuotas subirían 65%”. “Es decir, los primeros meses suaviza, pero luego la cuota va convergiendo hacia el valor real según contrato y eso hace que la persona vaya pagando por encima de la inflación, hasta que en agosto de 2022 la cuota ya se va a calcular según el contrato. En cuanto a las diferencias generadas, se transforman a UVA y te agregan cuotas al final del crédito.

El esquema de convergencia al valor del UVA vigente morigera las subas en las cuotas durante los primeros meses (Marcelo Mercere)

A pesar del prorrateo de las cuotas y el tope del 35%, los bancos festejan por estas horas la decisión del Gobierno de no avanzar por un cambio en la unidad de indexación, ya que Jorge Ferraresi había afirmado que en junio la fórmula UVA no existiría más y se reemplazaría por la variación salarial.

Fuentes del BCRA aclararon que eso nunca estuvo en discusión, que se pretende cuidar el instrumento, ya que si bien ahora no es atractivo por los actuales niveles de inflación y depresión de los salarios, puede serlo si el ciclo económico cambia. De lo contrario, sería difícil que vuelva a haber crédito hipotecario en la Argentina.

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