Crédito hipotecario: en 2018 se requiere el doble de ingresos que en 2017 para calificar al mismo préstamo

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La expansión del crédito para vivienda se desacelerará en 2018. (Getty Images)
La expansión del crédito para vivienda se desacelerará en 2018. (Getty Images)

Los cambios de las condiciones económicas en 2018 reducirán la expansión de los créditos hipotecarios respecto de 2017. Una combinación de tasas de interés más altas, después de la decisión del BCRA de incrementar los tipos de interés de referencia por encima del 30% anual, y la suba de precios en el mercado inmobiliario a mayor ritmo que la inflación quitará dinamismo de la actividad.

"Si bien el mercado de créditos agregado continuará en terreno positivo este año, su expansión real será menor a la de 2017, posiblemente de un dígito", estimó el estudio elaborado por la consultora Ecolatina.

Por otra parte, un estudio de la consultora Reporte Inmobiliario, detectó que al tomar un préstamo para adquirir  una unidad promedio de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires  se requiere en 2018 el doble de ingresos que en 2017 para calificar al mismo crédito.

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En ese sentido, Ecolatina precisó que, por el mayor ritmo de depreciación del peso, los préstamos en moneda local "recuperarán parte del terreno cedido al financiamiento en divisas, lo que tendrá un impacto positivo sobre la solidez del sistema".

"En 2017, los préstamos al sector privado crecieron más de 20% interanual en términos reales", resaltó y argumentó que esa evolución "obedeció al marcado dinamismo de los créditos hipotecarios".

Según el análisis, "por el menor dinamismo de la actividad y el encarecimiento, el ´boom´ de créditos se diluirá este año".

MÁS TASA DEMANDA MAYORES INGRESOS

El informe de Reporte Inmobiliario indicó que "actualmente se requiere más del doble de ingresos para comprar el mismo departamento que un año atrás", tomando como modelo un crédito hipotecario otorgado por el Banco Nación que cubra el 80% del valor de un departamento promedio de 2 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires, con un valor de mercado de USD 107 mil.

En 2018 se requiere más del doble de ingresos que en 2017 para calificar para el mismo crédito hipotecario

Entre las razones de la diferencia, el informe recalcó que "el valor en dólares del departamento aumento un 13%" debido a la creciente demanda en el mercado inmobiliario –a la que contribuyó la propia expansión del crédito", el aumento del valor en pesos de las unidades de casi 32%, por el doble efecto devaluación e inflación, y debido a que la tasa de interés casi se duplicó del 3,5% de tasa nominal anual (TNA) al 6,5 por ciento.

CRÉDITO HIPOTECARIO BNA: 2017 VERSUS 2018

Fuente: Reporte Inmobiliario.
Fuente: Reporte Inmobiliario.

"En función de esto último resulta evidente que los tomadores de crédito en condiciones de calificar se verán reducidos con relación a los que contaban con esa capacidad el año pasado, restringiendo a su vez el número de la demanda potencial de inmuebles por esta vía", completó Reporte Inmobiliario.

En ese sentido, el presidente del Banco Nación, Javier González Fraga, justificó la suba de la tasa de los créditos hipotecarios, al señalar que esa medida se tomó para "seguir prestando y para que el sistema sea eterno". La entidad financiera aplicó subas de tasas al 6,5% y al 8% anual para clientes con o sin cuenta sueldo.

En un encuentro de gerentes generales de las 634 sucursales del Banco Nación, González Fraga explicó que "cada 46 segundos sale una familia con una escritura bajo el brazo. Aumentar las tasas es la parte dura. Lo importante es acomodar plazos y la relación cuota e ingresos".

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El estudio de Ecolatina enfatizó que durante enero, la tasa de interés de política monetaria se redujo 1,5 puntos porcentuales, al pasar de 28,75% al cierre de 2017 a 27,25% un mes más tarde, mientras destacó que ese recorte "no abarató los préstamos, por el contrario, la tasa de interés activa se incrementó".

"En contraposición, estimamos que la reciente suba de 300 puntos básicos en la tasa de referencia de la autoridad monetaria sí encarecería a los préstamos", aclaró.

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Ecolatina puntualizó, así, que el costo de los créditos hipotecarios del Banco Nación "ya igualó" al promedio del mercado. "Los dos principales motores del crédito en 2017 se encarecieron este año, de modo que su dinamismo se morigerará", insistió.

Por otro lado, evaluó que "el tamaño del mercado local continúa siendo acotado" y señaló que "a modo de ejemplo, mientras que en 2017 los préstamos representaron 12% del PBI, en América Latina promedió el 45%".

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