La oferta inmobiliaria se consolida fuera de Lima y migra a ciudades intermedias: ¿dónde está la nueva frontera del mercado?

El mercado inmobiliario peruano atraviesa un momento de transformación, con una demanda cada vez más enfocada en regiones fuera de Lima.

La expansión urbana, el surgimiento de nuevas ciudades intermedias y la apuesta por proyectos integrales y sostenibles están redefiniendo el mapa de oportunidades para inversionistas y empresas, en un escenario donde los datos muestran un crecimiento sostenido de sectores clave como el industrial y el de oficinas.

Según explicó Carlos Conroy, vicepresidente de Desarrollo Urbano de Grupo Centenario, la demanda de lotes industriales y espacios para oficinas ha evolucionado de manera diferenciada en los últimos años.

En el segmento industrial, el crecimiento ha sido constante, impulsado por empresas de sectores automotriz, logístico, metalmecánica y minero que hoy priorizan ubicaciones conectadas y con potencial de expansión.

De acuerdo con la compañía, la demanda de lotes industriales gestionados por la empresa creció un 44% respecto al año anterior, destacando el interés de firmas automotrices y logísticas.

Nuevos polos de desarrollo: el avance fuera de Lima

La consolidación de ciudades intermedias como nuevos centros económicos es uno de los principales motores de cambio.

Según Conroy, regiones como el norte del país, el norte chico, la sierra central y ciudades de la selva experimentan un incremento de población y actividad comercial, lo que se traduce en mayor demanda por proyectos inmobiliarios planificados, formales y de calidad.

El ejecutivo remarcó que el cliente fuera de Lima es cada vez más sofisticado, prioriza productos con mejores estándares urbanos y busca espacios modernos, integrales y bien conectados.

Los corredores logísticos y las zonas próximas a ejes de conectividad nacional se posicionan como los destinos más atractivos para la inversión en lotes industriales y espacios comerciales, mientras que la oferta integral —que combina vivienda, oficinas y servicios— gana terreno en la preferencia de empresas y familias.

El mercado de oficinas y lotes industriales, en cifras

El segmento industrial muestra precios promedio de USD 165 por metro cuadrado en zonas clasificadas como I2 (industria liviana) e I3 (industria pesada), referentes para actividades productivas y logísticas.

En el caso de las oficinas, el mercado experimentó mejoras significativas: la vacancia en oficinas prime descendió de 16,9% a 12% en 2025, mientras que en oficinas subprime la caída fue de 12,6% a 9%. El propio Grupo Centenario lanzó a finales de 2024 un piloto de oficinas listas.

Este producto alcanzó 4.953 metros cuadrados colocados al cierre de 2025 y se proyecta totalizar 12.300 metros cuadrados a fines de 2026, lo que equivaldrá al 13% de su portafolio total. La ocupación general de oficinas en los proyectos de la compañía llegó al 87% en el último periodo.

Infraestructura, sostenibilidad y formalidad: los factores clave

Para Conroy, el concepto de ubicación ha evolucionado. Hoy, la decisión de inversión no se limita a la conectividad, sino que abarca el desarrollo de entornos integrales que combinan vivienda, oficina, comercio, servicios y espacio público.

El acceso a infraestructura, transporte, oferta de servicios y la capacidad de generar comunidad y dinamismo económico a largo plazo son considerados determinantes.

El fortalecimiento de la planificación urbana y la infraestructura es señalado como esencial para sostener el crecimiento de las ciudades fuera de Lima.

En paralelo, la sostenibilidad dejó de ser un valor agregado para convertirse en un criterio decisivo. Los proyectos incorporan eficiencia energética, gestión de agua, áreas verdes, movilidad sostenible y certificaciones como LEED, mientras que la formalidad es vista como garantía de calidad y proyección.

La empresa reporta que el 90% de los terrenos a nivel nacional se comercializa de forma informal, un desafío que, según el vocero, representa también una oportunidad para fomentar el desarrollo urbano a través de inversiones formales.

Desafíos regulatorios y proyecciones del sector

Con todo, el sector inmobiliario enfrenta retos relacionados con la obtención de permisos y autorizaciones, que pueden demorar varios meses por la falta de articulación entre entidades públicas y la ausencia de planes de desarrollo urbano claramente definidos a nivel nacional.

Para Conroy, la coordinación público-privada es central para avanzar en ordenamiento territorial, saneamiento, acceso a servicios y mejora de la calidad de vida.

El impacto del sector en la economía es amplio: la expansión inmobiliaria impulsa la construcción, genera empleo directo e indirecto y dinamiza cadenas asociadas a comercio, logística, manufactura y financiamiento.

Solo en el desarrollo de Macrópolis, Grupo Centenario generó más de 1.000 empleos directos e indirectos, y proyecta inversiones superiores a S/ 250 millones anuales en los próximos años.

La tendencia apunta a que la expansión inmobiliaria fuera de Lima continuará, con un mercado cada vez más sofisticado y exigente, donde la sostenibilidad, la formalidad y la calidad urbana definirán las nuevas oportunidades de crecimiento.