CODIP: la Vivienda Social pierde terreno ante un mayor apetito por departamentos de un cuarto o de más de S/488.800

La Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP) informó que el mercado inmobiliario de Lima Metropolitana y Callao experimentó un crecimiento del 25% en las ventas de viviendas durante el primer trimestre de 2026 respecto al mismo periodo del año anterior.

Según el reporte, la velocidad de colocación de unidades alcanzó cifras no vistas desde 2012, con un índice de absorción mensual de 5,6%. El tiempo estimado para agotar el inventario bajó a 17 meses, reflejando un mercado formal en expansión.

El informe de CODIP detalla que el 68,4% de la demanda sigue concentrándose en Vivienda de Interés Social (VIS), es decir, en unidades de hasta 488.800 soles.

Sin embargo, el segmento de viviendas de mayor valor —por encima de ese rango— ya representa el 31,6% de la demanda, evidenciando que el apetito por propiedades premium y departamentos de un dormitorio comienza a restar peso a la VIS.

La mayor parte de las ventas se concentra en departamentos de 40 a 60 metros cuadrados y en unidades de dos y tres dormitorios, pero la proporción de departamentos de un dormitorio sigue en aumento.

Los subsidios para la vivienda ya no son tan rentables para las inmobiliarias

En diálogo con Infobae Perú, Ana Cecilia Gálvez, gerenta general de CODIP, reconoció que la participación relativa de la VIS disminuyó levemente frente a trimestres previos, aunque aclaró que el fenómeno debe analizarse con cautela.

“No es que la VIS sea menos importante, sino que ahora hay más oferta y demanda en segmentos superiores. Antes la VIS representaba 69 o 70% de las ventas; hoy es 68,4%”, explicó. Gálvez subrayó que el desarrollo del sector está marcado por los cambios regulatorios recientes.

Durante varios años, la potestad sobre los parámetros de altura y tamaño de los proyectos pasó de las municipalidades al Ministerio de Vivienda, lo que generó una “ventana” de condiciones más flexibles que impulsó una construcción voraz y la proliferación de VIS con áreas por debajo de 40 metros cuadrados.

Sin embargo, tras un fallo del Tribunal Constitucional, desde 2026 la potestad regresó a los cabildos y los proyectos aprobados después del 1 de enero de 2026 deberán cumplir con nuevos requisitos, entre ellos mayores áreas mínimas, lo que modificará la “dinámica del mercado”.

“El Reglamento Nacional de Edificaciones en realidad no fija un tamaño mínimo; si no es VIS, se puede construir de cualquier tamaño. Con esto, la vivienda de un dormitorio ha ganado importancia y el área promedio ha disminuido, porque es posible hacer unidades más pequeñas”, explicó.

El impacto del cambio normativo solo comenzará a notarse plenamente en los próximos trimestres, cuando se reduzca el número de proyectos VIS viables bajo la nueva regulación.

Menos dinero para construir en terreno propio; más para las inmobiliarias

La gerente general de CODIP recordó que el gremio había pedido mayores créditos suplementarios en la Ley de Presupuesto 2026 para fortalecer la vivienda social.

El Ministerio de Vivienda, sin embargo, resolvió la demanda redistribuyendo los fondos existentes: recortó el presupuesto para la modalidad Sitio Propio (dentro del programa Techo Propio, destinado a la autoconstrucción en terreno propio) y reasignó esos recursos a la compra de viviendas nuevas, beneficiando principalmente a proyectos inmobiliarios formales.

Así, aunque el monto total de subsidios se mantuvo, la decisión restringe el acceso a quienes buscan construir por cuenta propia y facilita el crecimiento de la vivienda formal ofrecida por empresas.

En el ecosistema de la vivienda en el país, el programa Fondo MiVivienda otorga créditos principalmente para la compra de departamentos, mientras que Techo Propio atiende a segmentos más bajos. Ambos forman parte de la política estatal de acceso habitacional, aunque sus beneficiarios y modalidades difieren.

Aunque la VIS mantiene un peso significativo en la estructura del mercado, la dinámica actual favorece el avance de los segmentos no subsidiados y de unidades de menor tamaño, en un contexto de absorción récord y cambios en la orientación de los subsidios públicos.

Los distritos tradicionales mantienen el liderazgo: ¿Cuáles?

La dinámica del mercado inmobiliario limeño sigue marcada por la fuerte concentración de ventas en los distritos de Lima Moderna y Lima Top.

Según CODIP, Jesús María lideró las ventas en el primer trimestre de 2026 con 822 unidades colocadas, frente a 778 en el mismo periodo del año anterior. San Miguel se ubicó en segundo lugar, mientras que Miraflores, en Lima Top, vendió 714 unidades, aunque con una baja en su stock: pasó de 5.800 a 4.650 unidades disponibles.

En el centro de la capital, Lima Cercado se mantiene como el principal polo de operación. El caso de Miraflores es particular, ya que la reducción del stock se explica por la revisión de la normativa local y la eliminación de incentivos urbanísticos que frenaron la renovación de proyectos VIS.

En contraste, Lima Norte, Lima Este y el Callao muestran una expansión dinámica impulsada por políticas municipales más flexibles y cambios regulatorios que favorecen la Vivienda de Interés Social. En Lima Norte, Independencia lideró con 107 unidades vendidas, seguido de Carabayllo.

El total de ventas en Lima Norte alcanzó 293 unidades en el periodo analizado. En Lima Este, San Juan de Lurigancho se consolidó como protagonista, reflejando un crecimiento significativo en ventas y una demanda sostenida.

El Callao duplicó prácticamente sus ventas, partiendo de una base de 100 unidades a 222, gracias a la introducción de proyectos de VIS con precios accesibles y una normativa favorable.

Esta tendencia, según el gremio, confirma que el interés del mercado se está desplazando hacia zonas periféricas, donde la conectividad, la disponibilidad de suelo y la expansión de la oferta inmobiliaria abren nuevas oportunidades de desarrollo para el sector.