Chorrillos lidera con 61,9% el boom inmobiliario en Lima Sur, pero hasta ahí no más: ¿por qué nadie construye en Villa el Salvador?

El más reciente informe de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP) revela que Chorrillos registró un crecimiento de 61,9% en ventas de departamentos durante 2025, cifra que lo posiciona como el distrito con mayor dinamismo dentro de Lima Sur.

Este avance contrasta con la realidad de distritos aún más al sur, como Villa El Salvador, donde la oferta inmobiliaria es prácticamente nula. La explicación de este fenómeno requiere analizar tanto las cifras del mercado como las condiciones técnicas y de infraestructura de cada zona.

CODIP: auge y dinamismo en Lima Sur, con Chorrillos a la cabeza

Según el reporte difundido por la CODIP, la zona sur de la capital muestra el mayor ritmo de absorción porcentual del mercado inmobiliario limeño.

“No se trata de que Chorrillos venda más departamentos que Lima Moderna, sino de que su dinamismo es superior en términos de porcentaje de ventas respecto a su propio stock disponible”, precisó Ana Cecilia Gálvez, gerente general de la organización.

El estudio indica que Lima Sur alcanzó un crecimiento de 48% en ventas totales, con Chorrillos absorbiendo 47,7% de esas operaciones dentro de la zona.

La comparación con Lima Moderna resulta clave para entender el contexto: mientras los distritos modernos como Jesús María y San Miguel mantienen el liderazgo en volumen absoluto de ventas, Chorrillos destaca por la aceleración en la colocación de unidades nuevas.

“El stock en Lima Sur sigue siendo más pequeño que el de Lima Moderna, por lo que el crecimiento es relativo y no absoluto”, aclaró Gálvez para Infobae Perú. El informe precisa que Lima Moderna registró 9.516 unidades vendidas, mientras Lima Sur llegó a 1.703.

Venta de departamentos: Jesús María y San Miguel mantienen el liderazgo

El dinamismo en Chorrillos se explica por la preferencia de los compradores por departamentos de dos y tres dormitorios, con áreas entre 40 y 70 metros cuadrados, y por una mayor flexibilidad en precios.

El ticket promedio en Lima Sur llegó a S/315.696 en 2025, con una caída de 7,9% respecto a 2024, lo que refleja una alineación entre la oferta y la capacidad de pago de la demanda. “El mercado responde a una mayor competitividad y a proyectos adaptados a nuevas necesidades”, subrayó Gálvez.

A nivel de toda Lima Metropolitana, el 2025 cerró con 24.713 viviendas vendidas y un valor total de ventas de S/11.189 millones, según el balance de la CODIP recogido por Infobae Perú.

La absorción mensual del inventario se ubicó en 4,04%, con un total de 1.199 proyectos activos y 259 inmobiliarias en operación. El precio promedio por metro cuadrado alcanzó S/6.929, con un área promedio de 65,9 m² por vivienda vendida.

¿Y si tiene tanto terreno libre, por qué no Villa el Salvador?

El contraste entre el auge de Chorrillos y la parálisis inmobiliaria en Villa El Salvador responde a factores estructurales.

“El principal obstáculo en Villa El Salvador es la falta de agua y desagüe en gran parte del distrito, lo que impide habilitar nuevo suelo urbano para proyectos de vivienda”, explicó Gálvez. A esto se suma la calidad del suelo.

Según la experta, “la cercanía al mar y la napa freática dificultan la construcción de edificios altos, pero en Villa El Salvador el problema es aún más severo por la ausencia de infraestructura básica”.

La disponibilidad de terrenos también incide en la diferencia de dinamismo. En Lima Sur, el crecimiento ha sido posible porque hay suelo aún disponible y proyectos que logran adaptarse a las restricciones técnicas.

“En Villa El Salvador, en cambio, el desarrollo está limitado por la imposibilidad de llevar servicios básicos a todas las zonas”, puntualizó la gerente de la CODIP.

Este escenario explica por qué el crecimiento porcentual de ventas en Lima Sur no se traduce en un mayor volumen absoluto respecto a otras zonas más consolidadas, como Lima Moderna.

La expansión de la oferta y el dinamismo de los compradores en distritos como Chorrillos encuentran un techo natural en la infraestructura y la disponibilidad de suelo urbanizable.

El dato

• En el primer bimestre de 2026, el índice de absorción se mantuvo alrededor del 4%, sin variaciones relevantes en precios, aunque con un aumento del stock gracias al ingreso de nuevos proyectos. La participación de la Vivienda de Interés Social fue central, representando el 68% de las ventas y el 65% de la oferta en Lima Metropolitana.
• El Colegio de Arquitectos del Perú – Consejo Nacional y su Regional Lima (CAP-RL), con el apoyo de CODIP, vienen impulsando el foro “La Vivienda como Política de Estado – Edición Presidencial 2026”, un espacio que reunirá a candidatos presidenciales para que presenten y sustenten sus propuestas en esta materia.
• La cita será este jueves 26 de marzo en el auditorio del CAP, en Jesús María, y busca poner sobre la mesa los principales desafíos del país en vivienda, desde el déficit habitacional hasta la informalidad urbana y la necesidad de un desarrollo urbano más ordenado y sostenible.