Depósitos logísticos en Buenos Aires: vuelve la demanda y la vacancia baja al 8,9%

El mercado de centros logísticos premium del Área Metropolitana de Buenos Aires registró en el tercer trimestre de 2026 su primera absorción neta positiva del año, con 30.047 m² ocupados, frente a los -18.210 m² del período anterior. Como resultado, la tasa de vacancia descendió al 8,92%.

Según el último relevamiento trimestral de una consultora inmobiliaria internacional, la superficie disponible se redujo hasta los 259.750 m², sobre un stock total de 2.912.614 m². La mejora se explica por la ocupación de espacios que ya estaban libres, ya que durante el trimestre no se incorporaron nuevos metros al inventario.

El dato interrumpe dos trimestres consecutivos de demanda neta negativa, aunque todavía no alcanza para recuperar los niveles del año pasado. En la comparación interanual, la disponibilidad sigue 2,7 puntos porcentuales por encima del 6,2% registrado en el tercer trimestre de 2025, cuando el sector operaba con ocupación elevada.

Zona Sur encabeza la recuperación

El repunte tuvo un epicentro claro. Zona Sur sumó 39.265 m² de absorción positiva y revirtió los -26.000 m² del segundo trimestre. Su superficie libre cayó de 53.260 m² a 13.995 m², con lo que la vacancia del corredor pasó del 9% al 2,4%, uno de los niveles más bajos de todo el mercado relevado.

La proximidad con la Ciudad de Buenos Aires, con los accesos al puerto y con las autopistas que conectan el sur del conurbano convierte a ese submercado en una plaza atractiva para operaciones de distribución urbana y última milla, donde los tiempos de entrega y el costo del tramo final pesan en la planificación.

El Triángulo de San Eduardo (TSE), el polo con mayor stock del área con 1.089.840 m², ocupó otros 13.080 m² y redujo su oferta disponible de 79.898 m² a 66.818 m², con una vacancia del 6,1%. Zona Oeste, por su parte, absorbió 4.927 m² y cerró el período sin espacios libres.

En el otro extremo, Fátima-Pilar registró una devolución neta de 25.000 m² y el Corredor RN 9, que se extiende hacia Campana y Zárate, otra de 2.225 m². Camino del Buen Ayre y la Ciudad no mostraron movimientos netos durante el trimestre, por lo que mantuvieron sus niveles de ocupación sin cambios.

La oferta disponible se concentra en el corredor de Pilar

La geografía de la superficie vacante cambió de manera significativa en pocos meses. Fátima-Pilar concentra hoy 126.200 m² disponibles, el 48,6% de la oferta vacante total, frente al 34,9% del trimestre anterior. Su tasa de desocupación asciende al 22,9%, la más alta entre los submercados analizados.

Detrás se ubican el TSE, con 66.818 m² (25,7% del total), el Corredor RN 9, con 31.293 m² (12%), Camino del Buen Ayre, con 18.000 m² (6,9%), y Zona Sur, con 13.995 m² (5,4%). En la Ciudad quedan apenas 3.444 m² libres, con una vacancia del 4,9% sobre un inventario reducido.

Para las empresas que buscan nuevos depósitos, este reparto implica que buena parte de las alternativas inmediatas se encuentra en la periferia noroeste, mientras que en los corredores más cercanos a los centros de consumo la oferta es acotada y las negociaciones se dan en condiciones más competitivas.

Alquileres en alza, con diferencias por zona

El valor promedio de renta se ubicó en 7,42 dólares por m² mensual, frente a los 7,33 del trimestre previo. Se trata del segundo aumento consecutivo, aunque el precio todavía se encuentra 10% por debajo de los 8,25 dólares que se pedían un año atrás. Los valores se cotizan bajo la modalidad triple neta.

La evolución fue dispar: los precios subieron donde la demanda tomó superficie y se corrigieron donde la oferta creció. Zona Sur registró el mayor incremento, de 6,71 dólares a 7,77 (+15,8%), y el TSE pasó de 8,23 dólares a 8,63 (+4,9%). En cambio, Fátima-Pilar bajó a 6,98 dólares, un 3,6% menos.

La Ciudad continúa siendo la plaza más cara, con 14,52 dólares por m² mensual, mientras que el Corredor RN 9 conserva el valor más bajo, en 5,65 dólares. Camino del Buen Ayre se mantuvo estable en 7,50 dólares. La brecha entre ambos extremos refleja el costo de la cercanía a los grandes mercados de consumo.

Nuevos proyectos en carpeta

En lo que va de 2026 se incorporaron 80.000 m² al inventario premium, repartidos entre los 18.000 m² del primer trimestre y los 62.000 m² del segundo. Para el último tramo del año se esperan otros 50.000 m², con lo que la producción anual totalizaría unos 130.000 m².

El pipeline para 2026 y 2027 suma alrededor de 225.000 m². El Corredor RN 9 lidera la superficie futura con 100.000 m², el 44% del total, correspondientes a un desarrollo build to suit, construido a medida de un ocupante. Le siguen Zona Sur (49.000 m²), la Ciudad (43.000 m²), el TSE (20.000 m²) y Fátima-Pilar (13.000 m²).

En cuanto a la composición del stock, el 76,7% de la superficie relevada pertenece a desarrolladores y el 23,3% restante a operadores logísticos, una estructura que determina qué porción de los metros cuadrados del mercado metropolitano queda efectivamente disponible para alquiler a terceros.

Hacia adelante, el informe advierte que la actividad seguirá condicionada por la evolución del contexto macroeconómico y por las definiciones del proceso electoral, factores que pueden incidir en el ritmo de las decisiones de ocupación. La entrega de nueva superficie en Zona Sur y la Ciudad pondrá a prueba si la demanda sostiene el impulso del último trimestre.