Alquilaba un departamento, los ruidos de un maxikiosco la obligaron a mudarse y el propietario deberá pagarle $29 millones

Una mujer que residía en un edificio del partido bonaerense de La Matanza debió abandonar a fines de 2016 el departamento que alquilaba, ubicado en un primer piso y de tres dormitorios, debido a los ruidos, los gritos y la venta ilegal de alcohol generados por un maxikiosco instalado en la planta baja. La Justicia civil de la provincia de Buenos Aires ordenó al propietario del inmueble —quien también era dueño del local comercial conflictivo— pagarle $29 millones en concepto de indemnización, luego de acreditarse que la situación le provocó un severo cuadro de estrés postraumático.

La resolución, del Juzgado en lo Civil y Comercial n.° 4 de La Matanza, destacó que la acción se dirigió contra tres personas vinculadas al inmueble y al comercio: el propietario, el titular del maxikiosco y quien figuraba como responsable del local. El conflicto surgió cuando el local comenzó a funcionar con actividad durante todo el día, sin la habilitación administrativa correspondiente.

Según el fallo, la demandante —actualmente de 64 años— relató que, además de los ruidos constantes y la venta de alcohol sin autorización, el local generaba situaciones problemáticas a toda hora, como bloqueos en el acceso al edificio y conductas inadecuadas de los clientes. La mujer, que padecía una enfermedad oncológica, sostuvo que el entorno la obligó a mudarse porque no lograba descansar y la situación se agravó cuando la administradora del inmueble solicitó que lo desocupara debido a sus reclamos.

En la demanda, presentada en abril de 2018, se reclamó el pago de diversos rubros: incapacidad física, daño psicológico, daño moral y gastos asociados a la mudanza y el estado de la vivienda. La suma pretendida inicialmente superaba los veinte millones de pesos, de acuerdo con la sentencia.

El propietario del inmueble y del local comercial negó su responsabilidad bajo el argumento de que el contrato de alquiler eximía de cualquier obligación por daños, y cuestionó la legitimación de la reclamante para iniciar la acción. En tanto, la persona señalada como responsable del maxikiosco planteó que solo era empleada y que la venta de alcohol o los ruidos podían atribuirse a otros comercios de la zona, como un supermercado cercano.

La sentencia analizó la prueba documental y testimonial, así como la pericia acústica realizada en el lugar años después de los hechos. El informe pericial determinó que el nivel de ruido generado por el local excedía los límites fijados por la normativa IRAM 4062, lo que corroboró las denuncias de la parte reclamante y de otros vecinos. La resolución subrayó que las molestias eran permanentes y afectaban la vida cotidiana, especialmente por tratarse de una actividad comercial desarrollada en un edificio residencial.

La jueza consideró que la responsabilidad civil en este tipo de casos se fundamenta en el exceso de la normal tolerancia que debe existir entre vecinos, y que la actividad comercial generó una perturbación que sobrepasó ese umbral. Además, destacó que la conducta de los responsables del local implicó una reiterada desobediencia a las órdenes de clausura dictadas por el municipio, priorizando su beneficio económico por sobre la tranquilidad y el derecho al descanso de los habitantes del edificio.

El fallo desestimó la defensa basada en la cláusula contractual de exoneración de responsabilidad, señalando que el Código Civil y Comercial de la Nación prohíbe liberar al propietario de los daños causados por dolo o culpa grave. Se enfatizó que el dueño del inmueble tenía la obligación legal de conservar la cosa y garantizar el goce pacífico de la vivienda, sin que fuera posible delegar esa responsabilidad a los inquilinos.

En cuanto a la legitimación de las partes, la sentencia distinguió entre la reclamante principal, que acreditó ser habitante del inmueble, y otro individuo que alegaba haber residido allí temporalmente para asistirla. Respecto de este último, se hizo lugar a la excepción de falta de legitimación activa, al no haberse probado residencia efectiva y permanente en el domicilio afectado.

Sobre la cuantificación del daño, la resolución estableció que no correspondía reconocer incapacidad física derivada de los hechos, ya que la pericia médica descartó una relación causal entre la enfermedad preexistente de la reclamante y las molestias ocasionadas por el comercio. No obstante, la pericia psicológica determinó la existencia de un trastorno de estrés postraumático con un 30% de incapacidad psíquica parcial y permanente, atribuible al entorno conflictivo vivido en el edificio.

El juzgado dispuso una indemnización por daño psicológico y tratamiento terapéutico, calculando el monto conforme al salario mínimo, vital y móvil vigente, la expectativa de vida y el grado de incapacidad. La suma total reconocida alcanzó veintinueve millones setecientos doce mil pesos ($29.712.000) para la reclamante, incluyendo el resarcimiento por daño moral y las sesiones de terapia recomendadas por la perito psicóloga.

Se rechazaron los rubros vinculados a gastos de mudanza y arreglos en la vivienda, al no haberse probado su relación directa con los hechos ni la existencia de un desalojo intempestivo. El fallo también excluyó la aplicación de sanciones por petición excesiva, explicando que la diferencia entre lo reclamado y lo finalmente otorgado no configuraba una conducta maliciosa o injustificada por parte de la demandante.

La sentencia fijó la fecha de mora para el cálculo de intereses a partir de la primera denuncia administrativa, presentada en agosto de 2016, y estableció una tasa anual del 6% sobre el capital indemnizatorio hasta la fecha de la decisión. A partir de allí, dispuso la aplicación de la tasa pasiva más alta establecida por el Banco de la Provincia de Buenos Aires hasta el pago efectivo.

En materia de costas, la jueza atribuyó los gastos del proceso y las defensas rechazadas a la parte demandada, salvo en lo que refiere a la acción iniciada por el segundo reclamante, que fue desestimada por falta de legitimación activa.