Filtraciones, rotura de pisos y rajaduras: dos arquitectas y un constructor fueron condenados por fallas en una casa a estrenar

Un juzgado civil y comercial de La Plata resolvió un extenso litigio por daños y perjuicios derivados de fallas constructivas y vicios ocultos detectados en una casa de la localidad de José Hernández. La sentencia ordenó a las arquitectas responsables del proyecto y dirección técnica, junto al constructor de la obra, indemnizar a la propietaria por un monto superior a los 18 millones de pesos, más intereses.

La causa se inició tras la detección de múltiples defectos en la vivienda, adquirida por la reclamante en 2012. Tras instalarse, la propietaria comenzó a advertir problemas de humedad, filtraciones, desprendimientos en el cielorraso, fisuras y grietas en paredes, desprendimiento de porcelanatos y fallas en la instalación eléctrica y sanitaria. Varios de estos inconvenientes se manifestaron pocos años después de la compra, durante 2015, y requirieron intervenciones urgentes.

Según el expediente, los daños abarcaron goteras en el techo del living y la cocina, que provocaron daños en el cielorraso y manchas de humedad. El piso de porcelanato mostró levantamientos y piezas sueltas en distintas zonas. Algunas preinstalaciones de aire acondicionado resultaron inadecuadas, obligando a nuevos trabajos y afectando la funcionalidad y la estética de la casa. La instalación de radiadores también presentó pérdidas de agua, lo que generó manchas en los pisos flotantes.

El reclamo incluyó además la necesidad de colocar refuerzos en las mamposterías para detener rajaduras, y la construcción de una vereda perimetral para evitar filtraciones por humedad en los cimientos. En el sector de la parrilla, los daños fueron considerados irreparables y se recomendó la demolición y reconstrucción. Varios testigos, incluyendo especialistas que intervinieron en reparaciones, confirmaron la existencia y gravedad de los defectos.

La demandante afirmó que, a raíz de estos problemas, debió afrontar diversos gastos de reparación, además de sufrir una depreciación en el valor de su vivienda y un daño moral significativo. En la demanda se incluyó también un reclamo contra quien vendió la propiedad, por supuestos vicios ocultos y por una cláusula penal relacionada con la entrega del certificado de final de obra.

En tanto, las arquitectas y el constructor negaron su responsabilidad, argumentando que los trabajos se habían realizado de acuerdo a los planos y con materiales adecuados. Sostuvieron que la compradora recibió la vivienda en buen estado y que los problemas detectados años después podían deberse a otros factores, como falta de mantenimiento o intervenciones posteriores ajenas a su tarea.

El fallo, dictado por el Juzgado en lo Civil y Comercial n.° 11 de La Plata, analizó en detalle la prueba pericial, que confirmó defectos en la pendiente del techo, colocación deficiente de zinguería, fisuras estructurales y diferencias entre la instalación eléctrica ejecutada y los planos aprobados. Se verificaron también fisuras y grietas en muros y cielorrasos, problemas de impermeabilización y defectos en la terminación de las veredas y sectores exteriores. La pericia concluyó que la mayoría de los daños obedecía a fallas constructivas y no a falta de mantenimiento.

El juzgado descartó la prescripción de la acción y rechazó el argumento de que no existía relación causal entre la actuación de los profesionales demandados y los daños sufridos por la propietaria. También se desestimó el planteo de que los vicios eran solo aparentes y no ocultos, ya que varias fallas se detectaron tiempo después de la entrega y resultaron suficientemente graves como para afectar la habitabilidad del inmueble.

En relación con el reclamo contra el vendedor, la sentencia entendió que no correspondía condenarlo por vicios ocultos, por tratarse de circunstancias que desconocía al momento de la venta. Tampoco se hizo lugar al pedido de indemnización por supuesta falta de entrega del certificado de final de obra, ya que se probó que la documentación fue presentada a la escribana interviniente y la escritura se realizó.

El fallo sí reconoció la responsabilidad solidaria de las arquitectas y del constructor, por considerar que los defectos verificados configuraron la figura de “ruina parcial” prevista en el Código Civil derogado, que regía al momento de los hechos. Se determinó que los profesionales no respetaron las recomendaciones del estudio de suelos ni la pendiente declarada en los planos, entre otras omisiones técnicas.

La indemnización reconocida abarca distintos conceptos: daño moral, daño emergente por gastos de reparación, trabajos ya realizados y pendientes, y costos de intervención profesional. El daño psicológico reclamado no fue admitido por falta de prueba concreta. También se rechazó la pretensión de una indemnización adicional por desvalorización del inmueble, ya que no se acreditó su monto ni el valor comparativo de una vivienda sin daños.

La sentencia fijó el monto indemnizatorio en más de 18 millones de pesos, calculados a valores actuales, y dispuso que la aseguradora de las arquitectas responda hasta el límite de cobertura pactado en la póliza. El juzgado aclaró que la obligación de la compañía de seguros alcanza únicamente hasta el monto máximo contratado y que las eventuales diferencias quedarán a cargo de los profesionales responsables.

En cuanto a los intereses, se estableció que para el daño moral se liquiden desde la fecha en que la propietaria tomó conocimiento de los vicios, a una tasa de interés puro del 6% anual hasta el dictado de la sentencia y, en adelante, a la tasa pasiva más alta del Banco Provincia. Para el daño emergente, los intereses se computarán desde la fecha de cada erogación.

El pedido de actualización monetaria fue rechazado, en línea con la normativa vigente que prohíbe la indexación automática de créditos, aunque se reconoció la posibilidad de calcular los daños a valores actuales a fin de evitar una desprotección del beneficiario frente a la inflación. El juzgado consideró que la actualización solicitada no era procedente en este caso, ya que los rubros resarcidos fueron ajustados a fecha de sentencia.

Las costas del proceso fueron impuestas a los demandados condenados, mientras que la reclamante deberá asumir las costas de la demanda rechazada contra el vendedor, con el alcance del beneficio de litigar sin gastos que tramita ante el mismo juzgado.