El Senado de Estados Unidos avanza hacia la aprobación de la 21st Century ROAD to Housing Act, una legislación bipartidista cuyo objetivo principal es restringir de forma inédita la compra de viviendas unifamiliares por grandes inversores institucionales y aumentar la oferta de viviendas asequibles en todo el país, en medio de una crisis marcada por el alza de precios, el endurecimiento de los créditos hipotecarios y la escasez de propiedades construidas tras la pandemia de COVID-19.
Según un análisis del Bipartisan Policy Center, la normativa establece por primera vez a escala federal límites severos para estos actores, quienes controlan un volumen creciente de viviendas en el mercado, con el fin de priorizar el acceso de los compradores individuales y fomentar la propiedad de vivienda entre estadounidenses.
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Restricciones históricas para inversores institucionales
La 21st Century ROAD to Housing Act —respaldada por el presidente del comité bancario del Senado Tim Scott y la senadora de Massachusetts Elizabeth Warren, de acuerdo con lo detallado por Reuters— introduce una prohibición para que entidades con control de inversión sobre 350 o más viviendas unifamiliares puedan comprar nuevas propiedades de este tipo, salvo en caso de excepciones reglamentadas. Esta regla excluye casas prefabricadas y edificios con tres o más unidades.
Además, la definición de “compra” se amplía para cubrir toda forma de adquisición: desde transferencias por fusión o adquisición, construcción directa, ejecuciones hipotecarias y compras colectivas, hasta aquellas realizadas incluso sin pago directo de dinero.
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El proyecto define a los inversores institucionales según tengan control directo o indirecto sobre la inversión, gestión, propiedad o alquiler de los inmuebles, con umbrales claros respecto a participación accionaria.
Existen excepciones bajo criterios estrictos denominadas “excepted purchases”. Estas contemplan viviendas recién construidas, renovadas o convertidas al mercado de alquiler, pero obligan a que sean vendidas a un comprador individual en un plazo máximo de 7 años.
Para este proceso, la ley otorga al inquilino un derecho prioritario de compra y un “primer vistazo” de 30 días. Si tras ese periodo no hay interesados, el inversor debe garantizar la máxima publicidad y acceso al público general. Si en 60 días nadie adquiere la vivienda, el inversor se considera en cumplimiento de la norma de disposición obligatoria.
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Las sanciones por incumplimiento son severas: pueden alcanzar hasta USD 1 millón por infracción o tres veces el precio de compra de la propiedad, según lo que resulte mayor, como indica el resumen legal de Latham & Watkins. No se exige la venta de viviendas adquiridas antes de la entrada en vigencia de la ley, ni se interviene en procesos de bancarrota.
Crisis de oferta y multiplicidad de incentivos gubernamentales
A escala nacional, se estima que el déficit supera los 4 millones de viviendas disponibles, situación asociada al encarecimiento de los créditos hipotecarios, un aumento de 60% en los precios inmobiliarios desde 2019 y los rezagos de la crisis financiera de 2008, según datos recopilados por Reuters. Por ello, la legislación introduce un paquete de incentivos para la industria de la construcción y financiera.
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Entre las medidas aprobadas, el Bipartisan Policy Center detalló la agilización de revisiones ambientales federales, la expansión del uso de subvenciones en bloque y el aumento de los límites de préstamos garantizados federalmente para propiedades multifamiliares. Se impulsa la conversión de inmuebles comerciales vacíos en viviendas, la flexibilización de normativas para casas modulares y la creación de fondos competitivos para gobiernos locales que demuestren capacidad de aumentar la oferta habitacional.
El proyecto también promueve programas dirigidos a apoyar a primeros compradores, reformas para agilizar préstamos hipotecarios de bajo monto (menos de USD 100.000), modernización de licencias de tasadores inmobiliarios y flexibilización en la inspección de viviendas para inquilinos subsidiados.
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Trayectoria parlamentaria, puntos de conflicto y posibles modificaciones
La 21st Century ROAD to Housing Act superó una votación procedimental en el Senado con 89 votos a favor y sólo 9 en contra el 10 de marzo de 2026, lo que anticipa una aprobación formal inminente en esa cámara, de acuerdo con Latham & Watkins.
La Cámara de Representantes previamente había apoyado una versión distinta del proyecto —libre de restricciones tan estrictas para los inversores institucionales— con 390 votos favorables frente a 9. Por tanto, de obtener luz verde en el Senado, el proyecto debe someterse a reconciliación entre ambas cámaras antes de ser elevado al presidente Donald Trump.
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Durante el proceso, han aflorado disensos tanto sobre temas de vivienda como sobre otros asuntos añadidos: la bancada republicana de la Cámara demanda, por ejemplo, la desregulación bancaria comunitaria y una prohibición permanente de emisión de moneda digital por el banco central, mientras que la versión del Senado solo contempla una restricción temporal hasta 2030. Además, el 9 de marzo de 2026, Trump condicionó la firma de otras leyes a la aprobación de un proyecto separado sobre derecho al voto.
Al margen del debate político, asociaciones empresariales han manifestado reservas respecto a las limitaciones a grandes inversores, advirtiendo que la obligación de vender viviendas podría, a largo plazo, reducir la oferta de alquiler accesible en ciertas zonas.
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Por otro lado, hay propuestas de enmienda para eximir a determinados desarrollos o a fondos de inversión inmobiliaria listados en bolsa (REITs) de la obligación de vender en 7 años, especialmente si la venta individual genera cargas fiscales onerosas bajo la normativa vigente.
Otras reformas estructurales en la política de vivienda
La legislación coordina reformas en el asesoramiento financiero y la mejora de información para compradores, incentivos a bancos para que eleven inversiones en proyectos de desarrollo comunitario, programas específicos en zonas de oportunidad económica, y la introducción de un fondo anual de USD 200 millones para innovación en el sector.
Asimismo, habilita la transformación de edificios vacíos en vivienda y moderniza esquemas de crédito e incentivos para pequeñas hipotecas, áreas rurales y veteranos.
El articulado obliga a los secretarios del Tesoro, Vivienda y Desarrollo Urbano, y otras entidades reguladoras, a desarrollar la normativa secundaria para aplicar la ley. Un elemento singular es la “sunset provision”, que detalla que las restricciones y programas creados estarán vigentes 15 años desde la fecha de entrada en vigor, asegurando una temporalidad definida para todas las disposiciones de la ley.
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La 21st Century ROAD to Housing Act, por su tamaño y complejidad, se erige como el mayor intento de abordar en dos décadas los problemas estructurales de acceso, financiación y regulación en la vivienda estadounidense.
De avanzar tras la reconciliación legislativa y obtener la promulgación presidencial, modificará el balance entre oferta, acceso y mercado en un contexto político y social marcado por el aumento sostenido de los costes de vida y la presión por garantizar vivienda accesible.
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