La vivienda agranda la desigualdad en España: los inquilinos tienen hasta 450 veces menos patrimonio que los grandes caseros

La vivienda ha dejado de ser un bien de consumo o una necesidad básica para convertirse en uno de los principales factores que explican la desigualdad económica en España. La forma en que cada hogar se relaciona con el mercado residencial —como inquilino, propietario o arrendador— determina cada vez más su capacidad de generar ingresos, acumular patrimonio y mejorar su situación económica. Ello hace que la renta de los multiarrendadores multiplique por cuatro a la de los inquilinos y por 450 su patrimonio.

Esta es una de las conclusiones del informe Renta, riqueza y régimen de tenencia del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 elaborado en colaboración con el Consejo Superior de Investigaciones Científicas y coordinado por Javier Gil, investigador Ramón y Cajal del CSIC, que analiza la evolución de la distribución de la renta y la riqueza durante las dos últimas décadas. El estudio sostiene que el mercado inmobiliario ha pasado de reflejar las desigualdades existentes a convertirse en uno de los mecanismos que las reproducen y amplían, especialmente desde la crisis financiera de 2008.

Los datos muestran que la distancia entre quienes pagan un alquiler y quienes obtienen ingresos gracias a él supera ampliamente las diferencias económicas que tradicionalmente se atribuían a la edad, al ciclo vital o incluso al nivel salarial. La vivienda aparece así como un elemento central en la distribución de la riqueza en España.

Un mercado que redistribuye recursos hacia quienes más patrimonio acumulan

La primera imagen que ofrece el estudio es la de un mercado del alquiler profundamente asimétrico. Los hogares inquilinos concentran los niveles de renta más bajos de toda la población analizada y destinan una parte creciente de sus ingresos al pago mensual de la vivienda.

La renta mediana anual de estos hogares que viven en alquiler se sitúa en 21.335 euros. En comparación, quienes residen en una vivienda de su propiedad alcanzan una renta mediana de 32.120 euros, un 51% superior.

Las diferencias aumentan cuando el análisis se dirige hacia los hogares que obtienen ingresos mediante el alquiler de viviendas. Los propietarios que arriendan un único inmueble registran una renta mediana cercana a los 51.000 euros anuales. Los llamados multiarrendadores —aquellos que poseen dos o más viviendas destinadas al alquiler— alcanzan una renta mediana de 80.375 euros.

La brecha se amplía progresivamente a medida que aumenta el número de inmuebles en alquiler. Entre quienes poseen cuatro o más viviendas arrendadas, la renta mediana supera los 200.000 euros anuales, una cifra que multiplica por casi diez la registrada entre los hogares inquilinos.

Más allá de las diferencias de ingresos, el informe sostiene que el propio funcionamiento del mercado residencial favorece una transferencia constante de recursos desde hogares con menor capacidad económica hacia otros con mayor patrimonio inmobiliario. El alquiler no solo representa un gasto para quienes no pueden acceder a una vivienda en propiedad; constituye también una fuente de ingresos para hogares que parten de una posición económica mucho más favorable.

El patrimonio marca una distancia mucho mayor que los ingresos

Si las diferencias salariales son relevantes, las patrimoniales resultan todavía más pronunciadas. El informe concluye que la riqueza acumulada es el indicador que mejor refleja el grado de desigualdad asociado al mercado inmobiliario.

Los hogares que viven de alquiler apenas cuentan con una riqueza neta mediana de 2.217 euros. La cifra contrasta con los casi 194.000 euros que acumulan quienes son propietarios de la vivienda en la que residen.

Las diferencias adquieren otra dimensión cuando se analizan los hogares que obtienen rentas del alquiler. Los propietarios de una sola vivienda arrendada alcanzan una riqueza neta próxima a los 408.000 euros, mientras que quienes alquilan varias viviendas rozan el millón de euros de patrimonio. En términos relativos, la riqueza de los primeros multiplica por 184 la de un hogar inquilino. En el caso de los grandes arrendadores, esa diferencia alcanza las 450 veces.

Condenados a ser inquilinos de por vida

El informe interpreta estos datos como la evidencia de que la actividad arrendadora se encuentra concentrada entre hogares con elevados niveles de patrimonio. De este modo, el pago mensual del alquiler contribuye a reforzar un proceso de acumulación de riqueza ya existente en lugar de reducir las diferencias económicas.

Esta dinámica adquiere una importancia creciente en un contexto marcado por el incremento continuado de los precios del alquiler. A medida que aumenta el esfuerzo económico que realizan los inquilinos para acceder a una vivienda, disminuye su capacidad de ahorro y, por tanto, sus posibilidades de convertirse algún día en propietarios.

La edad importa menos que la posición en el mercado inmobiliario

El estudio dedica una parte importante de su análisis a la dimensión generacional de la desigualdad, una cuestión que ha ocupado buena parte del debate político y económico durante los últimos años.

Los datos muestran que las diferencias de renta entre generaciones existen, pero son relativamente moderadas. Los menores de 35 años presentan una renta mediana cercana a los 26.900 euros anuales, mientras que las personas situadas entre los 45 y los 54 años alcanzan algo más de 34.000 euros. Incluso entre los mayores de 74 años, el ingreso mediano ronda los 19.600 euros.

Sin embargo, el panorama cambia completamente cuando el indicador deja de ser la renta y pasa a ser el patrimonio. Los menores de 35 años apenas acumulan una riqueza neta de algo más de 20.000 euros. Entre los hogares encabezados por personas de entre 65 y 74 años, esa cifra supera los 223.000 euros.

La explicación se encuentra, según el informe, en el acceso desigual a la vivienda en propiedad. Durante décadas, comprar una vivienda constituyó la principal vía de acumulación de riqueza para las familias españolas. Esa posibilidad se ha ido reduciendo progresivamente para las generaciones más jóvenes.

Las cifras ilustran con claridad ese cambio. En 2002, dos de cada tres menores de 35 años residían en una vivienda de su propiedad. Dos décadas después, esa proporción se ha reducido hasta el 31,8%. El descenso resulta todavía más llamativo si se toma como referencia el período posterior a la crisis financiera. En apenas once años, la tasa de propiedad entre los menores de 35 años cayó desde el 69,3% hasta el 31,8%, una reducción superior a 37 puntos porcentuales.

Esta evolución supone, según los autores del informe, una transformación profunda del modelo de acumulación patrimonial en España. Las generaciones que compraron vivienda antes del fuerte incremento de los precios continúan beneficiándose de la revalorización de sus activos. Quienes llegan ahora al mercado encuentran mayores dificultades para acceder a la propiedad y permanecen durante más tiempo en el alquiler.

Una riqueza inmobiliaria cada vez más concentrada

El informe también analiza cómo se distribuye la riqueza residencial entre los hogares españoles. Los resultados muestran una concentración creciente durante las dos últimas décadas. Actualmente, el 10% de los hogares con mayor patrimonio inmobiliario concentra el 41,9% de toda la riqueza residencial del país. El 5% acumula el 27,7% y el 1% más rico controla por sí solo el 10,7% del patrimonio inmobiliario nacional.

La evolución histórica refleja un cambio significativo. A comienzos de siglo, el 90% de los hogares reunía alrededor de dos terceras partes de la riqueza inmobiliaria. Esa participación ha ido disminuyendo de forma continuada hasta situarse en el 58,1% en 2022.

El incremento del precio de la vivienda registrado desde mediados de la pasada década explica buena parte de esta evolución. La revalorización beneficia principalmente a quienes ya disponen de activos inmobiliarios, mientras que los hogares sin vivienda en propiedad permanecen al margen de ese incremento patrimonial.

La evolución del índice de Gini confirma esa tendencia. El indicador, utilizado para medir la concentración de la riqueza, pasó de valores próximos a 0,50 en 2005 hasta alcanzar 0,591 en 2022, el registro más elevado de toda la serie. En otras palabras, la riqueza vinculada a la vivienda no solo continúa siendo muy desigual, sino que esa desigualdad aumenta con el paso del tiempo.

Un cambio estructural con implicaciones económicas y sociales

Más allá de las cifras concretas, el informe plantea un cambio de perspectiva sobre la desigualdad en España. Tradicionalmente, el debate económico se ha centrado en las diferencias salariales o en las brechas generacionales. Sin embargo, los datos sugieren que la variable que mejor explica hoy las desigualdades es la posición que ocupa cada hogar dentro del mercado residencial.

Las diferencias entre jóvenes y mayores siguen existiendo, pero resultan mucho menores que las observadas entre inquilinos y arrendadores. Mientras la distancia patrimonial entre el grupo de menor y mayor edad ronda los 200.000 euros, la brecha entre un hogar inquilino y un propietario con varias viviendas puede superar los 990.000 euros.

Este fenómeno tiene implicaciones que trascienden el ámbito estrictamente inmobiliario. La imposibilidad de acceder a la propiedad limita la capacidad de ahorro, reduce las oportunidades de inversión y condiciona la transmisión intergeneracional de la riqueza. Al mismo tiempo, quienes ya disponen de patrimonio residencial continúan incrementando su valor gracias a la evolución del mercado.

Los autores sostienen que la vivienda se ha convertido en uno de los principales mecanismos de reproducción de las desigualdades económicas en España. Las diferencias en el acceso a la propiedad, la concentración del patrimonio residencial y el peso creciente del alquiler generan un círculo que tiende a reforzar las ventajas de quienes ya poseen activos inmobiliarios y dificulta la movilidad económica de quienes permanecen fuera del mercado de la propiedad.

En ese contexto, el informe concluye que las políticas públicas relacionadas con la vivienda ya no pueden abordarse únicamente desde la perspectiva del acceso residencial. La regulación del alquiler, el aumento del parque de vivienda asequible, las medidas para facilitar la compra a determinados colectivos o la fiscalidad sobre el patrimonio inmobiliario forman parte de un debate que afecta directamente a la distribución de la riqueza y a la cohesión social.