Los impuestos disparan el coste de la vivienda: el ‘sablazo fiscal’ puede superar hasta el 62% del precio de compra

Comprar una vivienda en España supone cada vez más esfuerzo económico, pero el precio del inmueble es solo una parte de la factura. A lo largo la vida útil de una vivienda —desde su adquisición hasta su transmisión— los impuestos pueden llegar a representar más del 62% del valor de compra cuando se suman todos los tributos que gravan el inmueble.

Así lo recoge el estudio Análisis económico de la fiscalidad de la vivienda en España, elaborado por Fedea, la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona y la Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana y Asociaciones de Propietarios de Fincas Urbanas. El informe sostiene que la elevada presión fiscal constituye uno de los elementos que limitan el desarrollo del mercado residencial y reclama una reforma que incentive tanto la oferta como el acceso a la vivienda.

No obstante, los autores aclaran que la fiscalidad no explica por sí sola la actual crisis del mercado inmobiliario. La falta de suelo disponible para construir, los retrasos administrativos, la escasez de mano de obra, el aumento de los costes de construcción y la inseguridad regulatoria continúan siendo algunos de los principales obstáculos para incrementar el parque residencial.

Mayor carga fiscal en España que en Europa

El responsable del estudio, Jaume Menéndez, ha advertido en declaraciones a Europa Press, que “la vivienda soporta en España una presión fiscal elevada a lo largo de todo su ciclo económico”. A su juicio, la acumulación de impuestos termina encareciendo el acceso a la vivienda y reduce los incentivos para invertir en nuevas promociones.

Según el informe, España se encuentra entre los países europeos con mayor presión fiscal sobre la vivienda, una situación que, en opinión de sus autores, debería corregirse mediante un sistema tributario más eficiente y orientado a favorecer la creación de nueva oferta.

El objetivo, sostienen, no pasa necesariamente por recaudar menos, sino por diseñar una fiscalidad que elimine duplicidades, reduzca distorsiones y facilite tanto la promoción inmobiliaria como el acceso de los ciudadanos a una vivienda.

Rebajas de impuestos

Entre las principales propuestas de los expertos figura la aplicación de un IVA del 0% para la promoción de vivienda destinada al alquiler asequible. Consideran que esta medida contribuiría a incrementar la oferta en uno de los segmentos con mayor demanda y menor disponibilidad.

Asimismo, el estudio plantea aplicar un tipo reducido del 4% o del 5% para la primera adquisición de vivienda y establecer de forma temporal un IVA del 0% para las obras de rehabilitación y mejora de la eficiencia energética, con el objetivo de modernizar el parque inmobiliario y favorecer la transición energética.

Otra de las recomendaciones consiste en eliminar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) y corregir el denominado “efecto cascada” del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que obliga a tributar repetidamente por un mismo inmueble cada vez que cambia de propietario.

Cambios en Patrimonio y Sucesiones

El informe también propone revisar otros impuestos vinculados a la propiedad inmobiliaria. Entre las medidas destaca elevar el mínimo exento del Impuesto sobre el Patrimonio hasta aproximadamente un millón de euros, así como aumentar la exención de la vivienda habitual desde los actuales 300.000 euros hasta unos 600.000 euros.

En materia de Sucesiones y Donaciones, los expertos defienden sustituir el sistema vigente por una tarifa progresiva única, con tipos comprendidos entre el 5% y el 15%, acompañada de un mínimo exento y eliminando las diferencias derivadas del grado de parentesco entre heredero y causante.

Además, el estudio apuesta por establecer una definición homogénea del concepto de gran tenedor en todo el territorio nacional para evitar la actual dispersión normativa entre comunidades autónomas.

La oferta sigue siendo el gran problema

Durante la presentación del informe, el director ejecutivo de Fedea, Ángel de la Fuente, subrayó que el origen del problema de la vivienda se encuentra principalmente en la escasez de oferta: “Las grandes restricciones que padece la oferta de vivienda se deben a una desatinada normativa del suelo y planificación urbana, que genera inseguridad jurídica y alarga innecesariamente los plazos de construcción”.

A estos factores se suman las dificultades para obtener licencias, el incremento del coste de los materiales de construcción, la falta de trabajadores cualificados y la limitada disponibilidad de suelo urbanizable, elementos que, según los expertos, impiden responder al fuerte crecimiento de la demanda.

El informe insiste en que cualquier estrategia para mejorar el acceso a la vivienda debe combinar reformas fiscales con cambios regulatorios que permitan construir más viviendas en menos tiempo.

Desigualdad fiscal entre comunidades autónomas

El presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, Julián Salcedo, alertó de las importantes diferencias existentes entre comunidades autónomas en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Mientras Madrid y Navarra aplican un tipo del 6%, otras regiones como Cataluña, Baleares o la Comunidad Valenciana alcanzan tipos de hasta el 20%. En su opinión, esta disparidad normativa “castiga la movilidad laboral y encarece de forma artificial el acceso a la vivienda usada”.

Por su parte, el presidente de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, Joan Ràfols, lamentó la “asfixiante fragmentación normativa” existente en España y aseguró que la política fiscal actual no incentiva la inversión ni favorece que más viviendas salgan al mercado.

A su juicio, el sistema tributario termina actuando como un freno para ampliar el parque residencial y dificulta el desarrollo de vivienda asequible, en un momento en el que la demanda continúa creciendo muy por encima de la oferta disponible.