Luego de un año marcado por la morosidad en el pago de las expensas, que en 2025 osciló entre el 11% y el 30%, los datos para 2026 muestran una mejora respecto del año anterior. De hecho, en el primer trimestre, la cobrabilidad fue del 91,3% en enero y del 89,6% en febrero. Esta recuperación implicó una morosidad aproximada de 8,7% en enero y 10,4% en febrero. En tanto en marzo, la morosidad alcanzó el 8,23 por ciento.
En este escenario, según resaltó del último relevamiento de Octopus Proptech, el valor promedio de las expensas en edificios residenciales de la Argentina fue de $259.718, lo que representa una leve disminución del 0,24% respecto del mes anterior.
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Este retroceso en las expensas, junto con la estabilización de la morosidad en torno al 10%, responde a una mayor previsibilidad de costos y a la contención de ajustes abruptos, permitiendo que los administradores y propietarios recuperen capacidad de planificación ante un escenario de mayores certezas económicas.
Actualmente, el mercado de consorcios retornó a tasas históricas consideradas normales, después de enfrentar presiones excepcionales el año anterior.
Qué se cobra en las expensas
El mayor peso de las expensas lo constituyen los sueldos y cargas sociales, que promedian $63.528 y explican un 29,66% del total mensual. Según el desglose elaborado por Octopus Proptech, los abonos de servicios aportan $43.405 (16,57%), el mantenimiento de partes comunes suma $40.578 (15,62%) y los servicios públicos equivalen a $34.030 (13,79%). Estos cuatro conceptos concentran más del 75% de los costos de los consorcios, evidenciando una estructura altamente dependiente de ítems operativos inflexibles a corto plazo.
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El resto del gasto se distribuye entre trabajos de reparación en unidades funcionales ($17.848), administración ($15.276), seguros ($7.498) y otros rubros menores, sin que estos tengan un peso determinante en la formación del monto final de expensas.
Para Nicolás Baccigalupo, CEO de Octopus Proptech, “la leve baja mensual es un dato relevante, pero todavía se observa una estructura de costos muy concentrada en rubros estructurales como salarios, servicios y mantenimiento, que tienen ajustes periódicos y dependen de variables macroeconómicas”.
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La dinámica acumulada muestra que, entre enero y diciembre de 2025, las expensas aumentaron un 37,97%, poco más de seis puntos por encima de la inflación acumulada para el mismo periodo, que fue del 31,5%. En cambio, en lo que va de 2026, el alza alcanza el 2,14%, frente a un IPC acumulado de 5,9 por ciento.
La morosidad como termómetro de la estabilidad y los aumentos
El informe de Octopus Proptech permite reconstruir la relación directa entre el salto de expensas y el deterioro de cobrabilidad en los consorcios: “A comienzos de 2025, cuando los costos se ajustaron con mayor velocidad, la morosidad llegó a superar el 30%. Sin embargo, a medida que los aumentos comenzaron a estabilizarse, los niveles de pago volvieron a normalizarse y en 2026 la morosidad ya se ubica cerca del 10%”, remarcó Baccigalupo.
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La estructura de costos de las expensas revela una dependencia de variables macroeconómicas que condicionan la capacidad de los consorcios para contener incrementos. Durante 2025, el salto en los costos de servicios y salarios generó una presión que derivó en mayor morosidad, consecuencia directa del ajuste fiscal. En 2026, la estabilización de estos rubros permitió que la cobrabilidad se recupere y que el mercado retome niveles considerados saludables para el funcionamiento de los consorcios residenciales.
En este sentido, según el análisis, la reacción de la morosidad ante subas bruscas es inmediata, ya que los vecinos requieren tiempo para reordenar su situación financiera ante incrementos inesperados. Cuando los aumentos se tornan más predecibles y graduales, la capacidad de pago mejora visiblemente.
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