En medio de la pandemia de coronavirus y a través de una sesión virtual que resultó inédita, el Congreso sancionó en junio la nueva ley de alquileres que fue promulgada este martes por el Poder Ejecutivo bajo el número 27.551.
“Las disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia el día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina y serán aplicables para los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia”, señala el artículo 23 de la nueva Ley de Alquileres.
De esta manera, todos los contratos de alquiler que se firmen a partir de ese momento gozarán de los beneficios y prerrogativas incluidos en la ley. Mientras que los contratos que se encuentran en curso, hasta la fecha de su vencimiento, no tendrán modificación alguna.
La ley había recibido media sanción de la Cámara de Diputados en noviembre del año pasado, flexibiliza las exigencias para inquilinos de todo el país al permitirles presentar opciones de garantía y extender los plazos del contrato de dos a tres años.
La norma modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y establece nuevas reglas para los contratos de locación que benefician a los inquilinos.
Lo primero que hay que tener en cuenta es el nuevo cálculo del precio del alquiler de un inmueble. Hasta ahora, los valores de los alquileres se definían cuando se firmaba el contrato, un precio total que se dividía por los 24 meses de duración del alquiler y que en general se pactaba con incrementos semestrales.
A partir de la nueva ley, los alquileres se ajustarán una vez por año con una fórmula compuesta en un 50% por la evolución de los salarios (el índice Ripte) y 50% por la evolución de la inflación que mide el Indec (IPC).
Hasta ahora, los valores de los alquileres se definían cuando se firmaba el contrato, un precio total que se dividía por los 24 meses de duración del alquiler y que en general se pactaba con incrementos semestrales.
Cabe considerar que entre los cambios que tendrán los inquilinos se incluye que el mes anticipado y el depósito de garantía no pueden ser mayores que el equivalente a un mes de alquiler, respectivamente.
Asimismo, el plazo mínimo del contrato se amplía de dos a tres años, con las excepciones del artículo 1.199 del Código Civil y Comercial de la Nación.
En tanto, se debe tener en cuenta que se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).
Con respecto a las expensas, aquellas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición, quedan a cargo del locatario, mientras que las expensas extraordinarias debe pagarlas el locador.
En cuanto a la garantía, el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos).
Sobre el valor de la garantía, el locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo cuando la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.
Hay que considerar que la intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.
La nueva ley dispone del desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.
Asimismo, se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal; entre ellas: la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.
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