Con los locales cerrados, los comerciantes buscan cómo renegociar sus contratos de alquiler

Con la mayor parte de los locales cerrados, con persianas bajas y sin actividad desde el comienzo de las medidas de cuarentena, el 20 de marzo, comerciantes arrancaron abril renegociando con los propietarios algún tipo de reducción o postergación en el pago de los alquileres comerciales. Una situación que, por su duración y extensión -a casi todo los rubros, menos los esenciales- es inédita en relación con otros momentos de desplome de las ventas minoristas, incluso si se compara con la crisis de 2001 y 2002.

Según datos del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires (Cucicba), en abril el 46% de los inquilinos de locales comerciales no pudieron pagar el alquiler. En el 94% de los casos por problemas económicos derivados del cierre de los negocios y el resto por dificultades en el canal de pago.

Las negociaciones son caso por caso y van desde pedidos para pagar solo el 50% del alquiler y el resto en cuotas a postergar el pago por unos meses o directamente hasta el momento de la reapertura, según fuentes del mercado consultadas. También, se observan casos donde se propone pagar los impuestos y servicios pero estirar el del precio del alquiler del local. La situación se repite tanto en los pequeños comerciantes con un local como en las grandes cadenas.

"En este contexto, hay una pérdida de ingresos que afecta a toda la cadena de actores del mercado de locales comerciales. Conocemos, por casos de inmobiliarias clientes, que existe un modelo de negociación por el cual ambas partes hacen un esfuerzo para llegar a un pago, muchas veces, un 50% inferior al alquiler previo a la pandemia”, dijo Leandro Molina, gerente comercial de Zonaprop Argentina y Uruguay.

“Las consultas son incesantes. El rol de las inmobiliarias es mediar para que no se debilite la relación, ni nadie sienta con más poder sobre el otro. Hay una realidad: inquilinos sin facturar o locales cerrados no es un buen panorama para ninguna de las dos partes”, apuntó Jorge Gayoso, broker de la División Locales de L.J. Ramos.

En el mercado, nadie duda de que hay una necesidad de renegociar. Pero a estos cambios de corto plazo por la situación de emergencia, se suma la incertidumbre sobre el futuro, cuando el mercado de estabilice. “Siempre el que tiene que renovar un contrato esté en peores condiciones. Las quitas pueden ser muy importantes en el corto plazo, pero en el largo plazo esto va a traer acomodamientos en el negocio”, señaló Marcelo Zuliani, de Colliers. Entre las tendencias que se harán más fuertes señaló el comercio electrónico, la apuesta por locales de menor superficie, de cercanía y los espacios comerciales del tipo “flagsheet” donde el consumidor va a vivir una experiencia de disfrute del producto y luego lo compra vía electrónica.

Otras fuentes del sector también coinciden en que luego de la pandemia habrá un cambio en el negocio de la venta minorista. “Sería muy apresurado responder qué sucederá, pero es un antes y un después de la vida de los locales comerciales. Habrá cambios radicales en la convivencia de las personas, hábitos y costumbres. Se reconfigurará la matriz de hacer negocios en locales con nuevas tendencias. Más allá de este duro momento que tendrán que pasar los comerciantes, será un desafío encontrar la mejor manera de salir adelante”, agregó Gayoso.

En el mercado, también sostienen que las negociaciones de comerciantes con propietarios están más centradas en postergar los pagos que en hacer un recorte sobre el precio originalmente pactado.

“Los dueños prefieren aceptar un pago posterior sin interés que hacer una quita al contrato. Los convenios de pago que están acordando no tienen interés por la gravedad y perjuicio que ya tienen los inquilinos. Al poder pagar más adelante, el locatario acepta que no le hagan una quita. Esto depende del vínculo entre dueño (locador) e inquilino y el perjuicio directo del rubro que ejerce en la locación”, detalló Manuel Mel, gerente de Ventas de Mel Propiedades.

Los comerciantes que proyectan no poder seguir adelante con su actividad, por la gravedad de la situación, más que en una renegociación piensan en rescindir el contrato comercial. En ese caso, si tienen una buena relación con el dueño del local pueden evitar que se les cobre una indemnización por un retiro anticipando. El inquilino puede justificar su decisión por un hecho de “fuerza mayor”. “Muchos propietarios también son conscientes de que no tiene sentido acumular deuda de alguien que ya se sabe que no te va a pagar”, estimó Mel.

De acuerdo con los datos de CAME, que agrupa a dueños de comercios minoristas, durante marzo, donde hubo 19 días de actividad por el comienzo de la cuarentena, las ventas cayeron 48,7% -en cantidades- en comparación con el mismo mes del año anterior. El relevamiento se realizó entre 1.100 comercios.

De ahí que solo el 24% de los negocios pudo cubrir la totalidad de sus cheques y el 74% de las pymes cree que una vez finalizada la cuarentena tardarán más de cinco meses en volver a la normalidad.

Según la encuesta realizada por la cámara sectorial la gran mayoría de los comercios consideró que la salida será larga: solo el 6,3% cree que la recuperación poscuarentena no llevará más de dos meses.

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