Cuando se anunciaron, los créditos UVA fueron definidos como la gran posibilidad de llegar a la casa propia para muchos que durante décadas vivieron con la cabeza puesta en la renovación del próximo alquiler. En aquel momento, la cuota inicial para un crédito hipotecario usando la modalidad ajustada por inflación era considerablemente menor a un alquiler mensual promedio. Esa, la baja barrera de entrada, hacía posible el sueño.
Pero la suba del dólar, el rebrote inflacionario y buena parte de los salarios que no acompañaron, cambiaron la ecuación para muchos posibles clientes. Con todo, siempre se trata de cálculos, presupuestos y, en definitiva, decisiones de cada familia.
Un repaso. Este tipo de líneas ofrecidas por los bancos están ajustadas por la llamada UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), que es un coeficiente que ajusta las cuotas y el capital del crédito hipotecario con la inflación, a la que se le suma una tasa nominal anual fija que en sus comienzos se encontraban entre el 3,5% al 7% para clientes, según cada tipo de banco.
Las tasas de interés ya habían subido
Esa tasa es el primero, más leve, de los problemas. "La primera distorsión es que quienes sacaron un crédito UVA este año no lo sacaron a una tasa del 5% sino del 7% anual", explica Damián Di Pace director de la consultora Focus Market.
Ya en abril, semanas antes de que comenzara la primera turbulencia cambiaria del año, el Banco Nación anunció un aumento en la tasa de interés fija para esos créditos hipotecarios, pasando de 5,5% a 6,5% (para clientes sueldo del banco) y 8% (para externos). Ese cambio ya planteaba un piso más alto para los ajustes de inflación. Los demás bancos, públicos y privados, acompañaron, cada uno con sus porcentajes.
El ajuste inflacionario fue uno de los factores que más se subestimó a principios de la gestión para lanzar los productos UVA, particularmente en algo tan caro como una casa. Así lo expresa Cristian Buteler, titular de Buteler Servicios Financieros.
La inflación cambió todo, incluso los requisitos
"En un primer momento, indexar por inflación una deuda y sobre todo una tan grande como la que implica una casa en un país inflacionario-crónico como es Argentina es por lo menos arriesgado", comenta Buteler.
Los datos convalidan esa línea de pensamiento, con Di Pace marcando que en abril de 2016 una unidad UVA era de 14,06, contra el valor actual de 25,90. Un incremento del 77% en dos años y medio.
El aumento en la unidad UVA se traduce en aumento de cuota inicial. Y junto con mayores tasas, el resultado final es una mayor barrera de entrada. "La gran diferencia en un crédito UVA es que antes lo podía sacar casi cualquiera, hoy en día solo lo puede sacar un segmento de mayor ingreso, que pueda justificar el mínimo de $80.000 necesarios en promedio", plantea Mariano Otalora, experto en finanzas personales.
Irónicamente, consigna Otalora, "las UVAs justamente venían a resolver el problema de altas barreras de entrada para acceder a una casa".
El dólar pone dudas en el mercado inmobiliario
Un problema que la modalidad viene arrastrando desde hace tiempo, detalla Otalora, tiene que ver con dos cosas: el tiempo y el dólar. "Hoy en día comprar una propiedad es una jugada arriesgada porque el tramite sigue siendo muy lento, y eso implica un factor de tipo de cambio muy grande", dice.
Es que con los vaivenes más fuertes en materia cambiaria, el tiempo entre el otorgamiento del crédito y la compra de la propiedad, el valor del dólar puede cambiar sustancialmente. Eso pesa tanto en la cabeza del comprador como del vendedor.
Di Pace gráfica esto comparando que "no hay comprador porque el capital que ponen para UVA es en pesos y no hay vendedor porque no sabe si está vendiendo mal o bien al precio que le ofrecen por las fluctuaciones de tipo de cambio".
En general, los analistas coinciden en que la ecuación para los que adherían era beneficiosa en abril de 2016, cuando se lanzaron, pero que desde comienzos de este año, cuando la aceleración inflacionaria y la suba del dólar empezaron a pisar más fuerte, los requisitos de ingresos para acceder son tales que gran parte de los que se plantean sacar uno estarían pagando casi más que un alquiler.
Así, el sueño de la casa propia, disponible para la base más amplia de la piramide salarial en 2016, parece se cada vez menos accesible. Y la vara sigue subiendo.
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