En una entrevista con el equipo de Infobae al Regreso, el economista especializado en vivienda y alquileres, Federico González Rouco, señaló que el mercado inmobiliario porteño enfrenta un escenario de aumentos interanuales en los precios de alquiler del 34,8%, con variaciones marcadas según el barrio y una oferta que responde a la lógica de la rentabilidad para inversores más que a la demanda real de vivienda.
Durante la charla con Gonzalo Aziz, Diego Iglesias, Malena de los Ríos, Matías Barbería y Mica Mendelevich, González Rouco sostuvo: “Argentina va a ser uno de los países donde tener un inmueble en alquiler es de las peores inversiones. O sea, no, no es una buena inversión”. El informe presentado en el programa mostró que la rentabilidad bruta anual ronda el 5%, aunque, descontando gastos y costos, el retorno neto es mucho menor.
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Alquileres en Buenos Aires: aumentos interanuales y brecha entre barrios
Barbería detalló que la variación interanual del precio de los alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires alcanzó el 34,8%, superando la inflación del período. “En Lugano está subiendo 43% interanual”, resaltó al analizar las diferencias geográficas. Puerto Madero se mantiene como el barrio más caro, con un promedio de alquiler de un dos ambientes en $1.322.000 mensuales, sin contar expensas ni servicios.
El informe explicó que la medición se realizó tomando como referencia departamentos de dos ambientes y 50 metros cuadrados, para facilitar la comparación entre barrios. Barbería aclaró: “Conseguir un dos ambientes en Recoleta es un milagro”, y remarcó la concentración de la oferta en el corredor norte y noreste, donde la presencia de inversores y desarrolladores es mayor.
González Rouco subrayó: “El que construye, construye para el que le puede comprar rápido. Y el que le puede comprar rápido generalmente es quien ya tiene la plata y es un inversor. Y el inversor va a buscar la renta, y la renta está en el mercado de alquileres y dentro del mercado de alquileres, es lo que alquilás más fácil”.
Rentabilidad inmobiliaria: inversión baja frente a inflación y costos
Consultado sobre la conveniencia de invertir en inmuebles para alquilar, González Rouco fue categórico: “No es una buena inversión”. Según sus cálculos, comprar un departamento de dos ambientes en USD 150.000 y alquilarlo por unos $700.000 mensuales deja una rentabilidad bruta cercana al 5% anual, que se reduce a la mitad al descontar impuestos, expensas y mantenimiento. “Te quedarán $250.000 limpios”, estimó, y agregó: “Por eso Argentina no termina siendo un país donde tengamos inversores en el mercado de alquileres”.
El economista explicó que la ausencia de financiamiento y crédito hipotecario limita la construcción de viviendas adaptadas a la demanda real. “En general lo que se construye no es lo que el grueso de los hogares demandan, sino lo que puede funcionar dentro del mercado de alquiler de renta. Por eso es tan importante que haya financiamiento”, sostuvo.
Además, remarcó el bajo nivel de profesionalización del sector: “La oferta de alquileres es muy poco desarrollada”, comparando la situación local con el modelo de grandes empresas o fondos inmobiliarios que operan en ciudades europeas.
Preferencia por la vivienda propia: paz mental y contexto inflacionario
Al analizar la preferencia por la compra de vivienda propia, González Rouco apuntó: “La principal respuesta que da la gente cuando le preguntan por qué quiere ser propietaria es paz, es paz mental”. Explicó que en contextos de alta inflación y volatilidad como el argentino, la posibilidad de tener un techo propio cobra un valor adicional: “Las personas que vienen de contextos más inestables, con más inflación, suelen querer ser más propietarios de grande. ¿Por qué? Porque te da estabilidad tener un techo”.
También se abordó la evolución de los créditos UVA y la relación entre contratos de alquiler e inflación. “Hoy la mora de las tarjetas de crédito es 12%, en el crédito UVA es 1%”, precisó, y destacó que la demanda por los créditos hipotecarios resurgió en 2024 cuando los bancos volvieron a ofrecerlos.
El mercado de alquileres, según González Rouco, se rige actualmente por contratos a dos años con actualización trimestral por inflación, y la dolarización de los valores es más frecuente en el corredor norte que en el sur de la ciudad. Al cierre, advirtió que la falta de previsibilidad y los cambios en las regulaciones impactan tanto en la rentabilidad de los propietarios como en la decisión de invertir en ladrillos: “Es más seguro hasta que aparece una regulación que te cambia el mercado completo”.
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