En el mercado inmobiliario limeño, el desconocimiento del valor real de cierre puede llevar a los compradores a pagar hasta un 35% más que el precio efectivo de mercado, según advierte un análisis de DepaMatch.pe.
Esta diferencia surge porque la mayoría de los anuncios y portales muestran el precio de aviso, es decir, el monto que pide el vendedor o la desarrolladora, pero no reflejan el valor al que realmente se concretan las operaciones.
Corredores, desarrolladores y vendedores particulares suelen fijar precios de lista por encima del promedio real, anticipando negociaciones o aprovechando la falta de información.
Así, quienes no investigan los valores de cierre ni acceden a fuentes de datos objetivas suelen asumir ese precio inicial como definitivo, terminando por pagar mucho más de lo necesario.
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La brecha entre el precio anunciado y el real
De acuerdo con Larry Salas, fundador y CEO de DepaMatch.pe, el precio medio de compra de un departamento en Lima alcanza los S/ 480,000, mientras que en zonas exclusivas como San Isidro, Barranco y Miraflores (“Lima Top”) el valor del metro cuadrado publicado supera los S/ 8,400 a S/ 9,200.
Sin embargo, los precios de cierre registrados en operaciones reales suelen ser considerablemente menores. La diferencia puede superar el 35% en distritos de alta demanda, debido a estrategias de sobrevaloración en los anuncios y a prácticas como la subdeclaración en registros oficiales, donde parte del pago se realiza fuera de la transacción formal.
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Entre los factores principales que explican esta brecha se encuentra la opacidad en los precios, ya que el comprador promedio desconoce cuánto se paga realmente por departamentos similares. Los vendedores suelen publicar precios altos esperando negociar a la baja o porque no actualizan los valores según el mercado.
Además, algunos corredores inmobiliarios incentivan cerrar transacciones al precio de aviso porque sus comisiones dependen del valor final. En otros casos, la diferencia se debe a pagos realizados fuera del registro para reducir impuestos, lo que distorsiona aún más las estadísticas oficiales.
Riesgos y consecuencias para el comprador
El principal afectado por esta situación es el comprador no informado, que asume el precio de aviso como referencia y no compara con los valores reales de cierre. Esto puede traducirse en un sobrepago significativo, mayor endeudamiento hipotecario y pérdida de capacidad de ahorro.
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El sector inmobiliario fue el segundo más sancionado por Indecopi en 2025, acumulando 726 sanciones por un monto superior a S/ 10 millones, lo que evidencia prácticas poco transparentes en el mercado.
Para evitar caer en este sobrecosto, Larry Salas recomienda consultar plataformas especializadas que centralicen datos oficiales y valores de cierre, además de registros de sanciones y reputación de desarrolladores.
Negociar con base en precios de cierre verificados y comparar diferentes fuentes permite poner límites al sobreprecio y exigir condiciones más justas.
Perfil del comprador y digitalización del proceso
El comprador actual en Lima es cada vez más joven y digital: los millennials representan cerca del 50% de las adquisiciones y la generación X el 33%.
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El 80% de las búsquedas de vivienda comienza online, principalmente desde celulares, aunque solo el 20% de las operaciones se concreta por esa vía. Siete de cada diez compradores utiliza financiamiento hipotecario, favorecido por tasas de interés en torno al 7,74%.
Aun así, la mayoría consulta varios portales y redes sociales antes de decidir, lo que muestra el interés en obtener información, aunque no siempre logran llegar al valor real de mercado. La falta de información objetiva no solo encarece la compra, sino que dificulta la comparación y multiplica los riesgos para el comprador.
De cualquier forma, según Salas, informarse, comparar y negociar con datos reales será siempre la mejor manera de evitar pagar de más por un departamento en la capital peruana. ¿Y usted, ya comparó sus precios?
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