La falta de auditorías y procesos de due diligence en la gestión de edificios corporativos representa un riesgo silencioso que puede afectar gravemente la rentabilidad y sostenibilidad de estos activos en Lima.
Administrar un edificio va mucho más allá del mantenimiento rutinario o la gestión de cuotas: implica una supervisión constante sobre el uso de fondos, el control de la morosidad y la planificación de inversiones a largo plazo.
Sin estas herramientas, los edificios quedan expuestos a desviaciones presupuestales y sobrecostos operativos difíciles de identificar en la administración diaria, de acuerdo con un análisis de Cushman & Wakefield Perú.
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¿Auditorías ausentes generan sobrecostos y riesgos ocultos?
El proceso de auditoría de gestión y el due diligence son indispensables para detectar contingencias y riesgos que muchas veces no se evidencian hasta que generan impactos financieros significativos.
Alfonso Birimisa, gerente de Operaciones de Cushman & Wakefield Perú, advierte que “hemos detectado casos en los que la falta de control o planificación ha generado sobrecostos equivalentes hasta 30% del presupuesto anual de operación”. El monto, como en cualquier mercado, se traslada al consumidor final.
Este porcentaje resulta especialmente relevante considerando que servicios como seguridad, limpieza y administración —vinculados al recurso humano— representan más del 50% de los costos operativos anuales de un edificio corporativo.
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La ausencia de auditoría, entonces, no solo encarece la operación sino que debilita la transparencia y dificulta la toma de decisiones informadas para los propietarios.
Cambios de administración requieren revisiones financieras profundas
Las auditorías cobran especial importancia en situaciones de transición, como el cambio de administración o la llegada de un nuevo operador.
En estos contextos, revisar el estado financiero, contractual y técnico del inmueble es fundamental para garantizar la correcta ejecución de los fondos de mantenimiento y detectar obligaciones o deudas pendientes.
Lo mismo ocurre en procesos de compra, venta o refinanciamiento: el due diligence permite evaluar contingencias financieras, niveles de morosidad, provisiones existentes y compromisos contractuales antes de cerrar una transacción o acceder a financiamiento.
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Sin estos controles, una operación puede arrastrar problemas ocultos que terminan afectando al nuevo propietario o inversor, explica Cushman & Wakefield Perú.
Due diligence es clave para compras, ventas y financiamiento
La morosidad y el desbalance presupuestal son otros motivos habituales para recurrir a una auditoría. Cuando el flujo de caja se ve comprometido por el incumplimiento de los propietarios o por desviaciones no detectadas, el riesgo de afectar la operación cotidiana del edificio aumenta.
Un análisis estructurado ayuda a identificar desviaciones, riesgos acumulados y posibles impactos futuros en la operación y el valor del inmueble.
De igual forma, la ausencia de planificación de inversiones puede ser crítica en edificios con más de 10 años de antigüedad, advierte Cushman & Wakefield Perú.
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Si no existe una estrategia clara para renovar equipos esenciales como ascensores, sistemas eléctricos o grupos electrógenos, no solo se incrementan los costos futuros sino que se pone en peligro la continuidad operativa y se pierde competitividad frente a otros activos del mercado.
La morosidad sin control afecta la operación y el flujo de caja
Para los especialistas, la incorporación de auditorías periódicas como práctica de gestión debe entenderse como una necesidad preventiva y no solo como respuesta ante conflictos o procesos de venta.
Adoptar este enfoque anticipatorio permite ordenar la estructura financiera, proteger el valor del activo y mantener la transparencia en la gestión, requisitos cada vez más demandados en el mercado inmobiliario corporativo peruano.
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Solo así los edificios podrán sostenerse como activos rentables y competitivos a largo plazo, en un contexto donde la eficiencia y la supervisión cobran un papel central.
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