La decisión de invertir en un departamento de segunda mano con fines de alquiler en Lima atrae a quienes buscan rentabilidad inmediata, pero especialistas advierten que el costo real puede superar las expectativas iniciales.
Fallas técnicas no detectadas antes de concretar la compra pueden aumentar el precio final del inmueble hasta en S/20.000, una cifra que impacta directamente en los márgenes de ganancia y el tiempo de recuperación de la inversión, según un reciente análisis de Depalisto.
El costo oculto de los departamentos usados en Lima eleva el precio final de inversión
La arquitecta de interiores y especialista en inspecciones inmobiliarias Cinthya Vera, representante de Depalisto, explica que los departamentos usados presentan riesgos que no suelen contemplarse en el presupuesto de los inversionistas.
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“A diferencia de un departamento nuevo, donde existe un periodo de garantía, en los inmuebles de segunda mano el comprador asume totalmente el riesgo”, señala la especialista. Si las fallas estructurales o de instalaciones no son detectadas antes de la firma, las reparaciones recaen íntegramente en el nuevo propietario.
Las reparaciones más habituales abarcan problemas de humedad, instalaciones eléctricas deficientes, sistemas sanitarios antiguos y fisuras en muros y techos. De acuerdo con Vera, estos trabajos pueden significar los siguientes desembolsos:
- S/3.000 por el retiro y la colocación de pintura óleo en espacios afectados por humedad, como baños y cocinas: La humedad suele generar manchas, desprendimiento de pintura y hongos en ambientes como baños y cocinas. El proceso incluye la remoción completa de la pintura dañada, la aplicación de productos antihongos y la colocación de nueva pintura óleo, resistente a la humedad.
- S/5.000 para la instalación de llaves térmicas y recableado eléctrico que no cumplen con estándares de seguridad: Instalaciones eléctricas antiguas o mal ejecutadas representan un riesgo de cortocircuitos e incendios. La intervención comprende la revisión total del sistema eléctrico, el reemplazo de cables deteriorados, la colocación de llaves térmicas y tomacorrientes nuevos, y la adecuación de los circuitos a la normativa vigente.
- S/3.000 para el cambio de trampas de desagüe y mantenimiento de instalaciones sanitarias: El desgaste de las trampas de desagüe y otros elementos del sistema sanitario puede causar filtraciones, malos olores y atascos. La reparación contempla la extracción de piezas en mal estado, la instalación de nuevas trampas, ajustes en las conexiones de agua y desagüe, y pruebas de funcionamiento.
- S/4.000 para el tratamiento de fisuras y renovación de pintura en muros y techos: Las fisuras en la estructura pueden deberse a asentamientos, vibraciones o filtraciones. El tratamiento incluye la apertura de las grietas, la aplicación de resinas o morteros especializados para sellarlas y el refuerzo de las áreas afectadas.
La ausencia de garantía en departamentos de segunda mano traslada los riesgos al comprador
Sumando estos conceptos, el desembolso directo puede alcanzar S/15.000. No obstante, existen gastos indirectos que elevan la cifra final. Entre ellos figuran la contratación de mano de obra adicional, adecuaciones para cumplir con normativas de alquiler, retrasos en la puesta en renta y periodos de vacancia. Todo esto puede elevar el costo total hasta S/20.000, cifra confirmada por Vera y otros especialistas del rubro.
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La especialista enfatiza que el impacto económico no se limita a las reparaciones. “Cuando un inmueble de segunda no puede alquilarse de inmediato por requerir correcciones técnicas, el impacto no solo es el gasto en reparaciones, sino el ingreso que se deja de percibir mientras se realizan los trabajos”, precisa Vera.
Para prevenir este tipo de contratiempos, los expertos recomiendan realizar una inspección técnica previa a la compra. Vera sostiene que el costo promedio para una inspección en el mercado peruano es de, aproximadamente, S/8 por metro cuadrado.
“Comparado con los miles de soles que puede costar corregir fallas en un departamento usado después de la compra, una inspección técnica permite negociar el precio, anticiparse a los problemas y proteger la rentabilidad del alquiler desde el primer mes”, afirma la especialista.
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