Créditos hipotecarios vs. pozos: ¿cómo aprovechar los dólares del colchón?

Durante años, quienes apostamos al ahorro en la Argentina elegimos una fórmula que parecía segura: guardar dólares, esperar estabilidad, y protegernos de los vaivenes. Hoy, con un mercado inmobiliario que comienza a mostrar signos claros de recuperación y con una macroeconomía más ordenada, sentimos que llegó el momento de volver a mover esos fondos.

La pregunta es inevitable: ¿cómo invertir con inteligencia los “dólares del colchón”? La respuesta depende del perfil de cada inversor, pero las oportunidades están ahí y son concretas.

Unidad a estrenar para alquilar. Estas propiedades requieren menos mantenimiento y, en muchos casos, vienen con garantías estructurales por parte de las constructoras. Si, en cambio, el objetivo es maximizar el retorno, los departamentos en pozo siguen siendo una excelente alternativa: se revalorizan conforme avanza la obra y permiten una financiación en pesos y en dólares en cuotas muy por debajo de un crédito hipotecario. Eso sí, no comparemos pozo con usado de 15 años: es clave entender que la comparación correcta es con una unidad a estrenar.

Ahora bien, también hay otras alternativas de inversión a tener en cuenta. Una de ellas son las cocheras, que se revalorizan a un ritmo firme y con una rentabilidad anual que ronda el 4% al 6%. Lo positivo es que requieren muy bajo mantenimiento y son fáciles de alquilar en zonas con alta densidad. ¿La contra? El crecimiento del parque automotor no es tan acelerado y muchas nuevas construcciones ya incorporan estacionamientos propios, lo que puede limitar la demanda en algunos barrios.

También debemos mencionar a los departamentos usados, que siguen siendo una alternativa válida, especialmente en zonas bien consolidadas donde el valor por metro cuadrado es competitivo y existe alta demanda para alquiler. Su principal ventaja es que suelen estar listos para habitar o alquilar de inmediato, lo cual los hace ideales para quien busca una renta rápida. Sin embargo, presentan una contra importante: el mantenimiento. Muchas de estas unidades tienen más de 15 años de antigüedad, lo que implica instalaciones desgastadas, mayores gastos y posibles refacciones estructurales que afectan la rentabilidad a corto plazo.

Datos acompañan esta lectura. En abril se concretaron 5.471 escrituras en CABA (+50,5 % interanual, +15,2 % intermensual), con 1.192 escrituras con hipoteca, equivalente al 21,8 % del total y un aumento del +1.012 % respecto a abril de 2024.

En mayo, la tendencia se mantuvo: se registraron 5.610 escrituras (+22 % interanual) y 1.300 con crédito hipotecario (23 % del total, +822 % interanual). Estas cifras no solo confirman el protagonismo del crédito, sino que apuntalan la idea de que estamos ante una transformación real del mercado inmobiliario. Ahora bien, es importante aclarar algo: la eliminación del cepo no impactó tanto en el acceso a dólares para individuos, porque la gente ya se las arreglaba por otras vías. El verdadero cambio se da en el sistema financiero: los bancos, al seguir regulados como empresas, aún tienen restricciones para operar libremente. Lo que sí notamos como positivo es un cambio en la doctrina fiscal del ARCA, que pasó de tratarnos como evasores por defecto, a asumir la presunción de inocencia. Esto genera un entorno más amigable a la hora de declarar fondos y operar con transparencia.

Sabemos que el contexto macroeconómico no está exento de riesgos, pero también reconocemos una estabilidad que no veíamos desde hace tiempo. La brecha cambiaria prácticamente se cerró, el dólar oficial muestra señales de control, y el gobierno logró captar divisas a través del mercado de bonos. Esto mejora las expectativas y reduce la volatilidad, dos condiciones indispensables para invertir en real estate con proyección.

También insistimos en un punto clave: verificar siempre al desarrollador, el contrato, la lógica del precio, y las condiciones de entrega. Si el valor del metro cuadrado está muy por debajo del promedio, probablemente el riesgo esté oculto en otra parte. Más que nunca, conviene invertir con sentido común. Siempre mencionamos: si el metro cuadrado está demasiado por debajo del mercado, el negocio sos vos, no el edificio.

Por último, y con la mirada hacia adelante: si el gobierno confirma su rumbo en las elecciones de octubre, podríamos vivir un nuevo shock de confianza. Seguimos muy de cerca la tasa de interés, porque si baja y el crédito hipotecario se expande, estaremos frente a un mercado con más acceso, pero sin tanta oferta de unidades nuevas (dado que los costos de construcción siguen elevados). ¿La consecuencia? Una suba sostenida del valor del metro cuadrado.

Por eso, hoy es el momento de tomar decisiones estratégicas. No se trata solo de salir del colchón, sino de hacerlo con inteligencia, con planificación, y con una mirada realista sobre los ciclos del mercado. El ladrillo argentino, como tantas veces, vuelve a demostrar que en escenarios de reordenamiento, es uno de los activos más sólidos y confiables.