La demanda de espacios logísticos en el Gran Buenos Aires consolida una recuperación sostenida, con tasas de vacancia a la baja y un incremento en los precios promedio de alquiler. Así lo revela el último informe del mercado inmobiliario logístico, que analiza más de 3,2 millones de metros cuadrados distribuidos en 103 depósitos o predios, ubicados estratégicamente en el área metropolitana.
Con una vacancia promedio del 4,9%, el sector muestra una absorción neta positiva de más de 50.000 m2 en lo que va del año, lo que indica una mayor ocupación de espacios destinados a almacenamiento, distribución y última milla. Esta dinámica no solo refleja el repunte de determinados sectores de la actividad económica, sino también la necesidad creciente de las empresas por optimizar sus cadenas de suministro con soluciones más cercanas a los centros de consumo.
Norte en expansión, sur con menor disponibilidad
La zona norte del Gran Buenos Aires continúa liderando el mercado en volumen, con un inventario que supera los 2,1 millones de metros cuadrados. Sin embargo, el ratio de vacancia en esta zona se ubica en 6,9%, por encima del promedio general. Este dato se explica por la heterogeneidad entre submercados: mientras que el Triángulo de San Eduardo presenta un 5,3% de vacancia, el corredor Escobar-Campana-Zárate llega al 10,9%.
Pese a ello, la zona norte concentra el mayor volumen de construcción y proyectos en desarrollo, con más de 87.000 m2 proyectados y 37.000 m2 en obra. Este dinamismo responde a su ubicación estratégica sobre los principales corredores logísticos y su cercanía con nodos industriales y portuarios.
En contraste, la zona sur muestra una disponibilidad de apenas el 1% sobre un inventario de más de 860.000 m2. La escasez de superficie libre y la creciente demanda elevan el interés por nuevos desarrollos en la región, donde ya hay más de 98.000 m2 en construcción. Este fenómeno marca una oportunidad de expansión para operadores logísticos que buscan posicionarse en un área con proyección de crecimiento y costos competitivos.
Cercanía al consumo: el valor de la capilaridad
El análisis por radios concéntricos desde la Ciudad Autónoma de Buenos Aires permite comprender cómo la distancia impacta en la lógica de las operaciones logísticas. En el Radio 1 (0 a 15 km), la vacancia es mínima (1,2%) y el precio promedio de alquiler ronda los USD 7 por m2. Sin embargo, este segmento presenta una absorción neta negativa, lo que sugiere una escasa rotación o una saturación en la oferta de calidad.
El Radio 2 (15 a 30 km) es el más dinámico en términos de desarrollo, con más de 150.000 m2 en construcción y otros 37.000 en proyecto. Allí, el precio de alquiler se eleva a USD 8,4 por m2, el valor más alto registrado. Esto responde a una combinación de factores: mayor disponibilidad de tierra, conectividad vial y cercanía suficiente con el área metropolitana para operaciones de distribución urbana.
Por su parte, el Radio 4 (más de 45 km) ofrece la mayor disponibilidad relativa (9,9%) y precios más bajos (USD 7 por m2), lo que lo posiciona como una alternativa para operaciones logísticas de mediana y larga distancia, o para almacenamiento de baja rotación.
Nuevas demandas, nuevos desafíos
La escasa disponibilidad en zonas clave, sumada al incremento sostenido en los precios de alquiler, presiona a los actores logísticos a reevaluar sus estrategias inmobiliarias. La necesidad de acortar tiempos de entrega, reducir costos de última milla y cumplir con estándares de sustentabilidad está impulsando la búsqueda de espacios más versátiles, con mejor tecnología e integración con hubs multimodales.
En ese contexto, la superficie en construcción (más de 235.000 m2) y en proyecto (casi 88.000 m2) se vuelve una señal clave del rumbo que está tomando el sector. La reconversión de zonas industriales tradicionales, el desarrollo de parques logísticos planificados y la creciente automatización de los depósitos son parte del nuevo paisaje.
El informe también sugiere que la evolución de este mercado será sensible a variables macroeconómicas y regulatorias, como el acceso a financiamiento, la inflación en dólares y la estabilidad jurídica de los contratos. Aun así, el crecimiento de la demanda y la expansión de la infraestructura indican que el sector logístico continuará siendo un actor estratégico para la competitividad nacional y regional.
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