El mercado de espacios logísticos del AMBA ajusta su ritmo, pero sostiene inversiones clave

El mercado de centros logísticos clase A de Buenos Aires inició 2025 con indicadores mixtos: una leve caída en la absorción neta anual, estabilidad en los precios de alquiler y una vacancia todavía baja en términos históricos. El total de superficie inventariada se ubica en 3.197.257 m² distribuidos en 101 predios, con una vacancia promedio del 4,72%.

Uno de los principales hallazgos del informe es que, si bien el mercado muestra cierta desaceleración en la ocupación de espacios (con una absorción neta negativa de 27.753 m² en el primer trimestre), los desarrolladores continúan apostando al sector. Actualmente hay más de 229.000 m² en construcción y otros 143.800 m² en proyecto, lo que refleja confianza a mediano plazo en la demanda futura.

Zona Norte concentra el mayor inventario

Al analizar la distribución geográfica, la Zona Norte concentra el 64% del inventario total, con más de 2 millones de metros cuadrados. Sin embargo, también presenta el peor desempeño en absorción neta, con una pérdida de más de 36.000 m² ocupados respecto al año anterior. En contraste, la Zona Sur muestra un crecimiento moderado con una absorción neta positiva de 8.447 m² y un nivel de vacancia del 2,5%, muy por debajo del promedio general.

En cuanto a los submercados, el Triángulo de San Eduardo continúa siendo el polo logístico más relevante, con más de 1,2 millones de metros cuadrados de inventario y un bajo nivel de vacancia del 1,91%. Sin embargo, presenta una absorción negativa de 7.000 m², lo que podría ser un síntoma de reacomodamientos por parte de operadores logísticos en busca de condiciones más competitivas.

Precios: estabilidad con leves ajustes por ubicación

Los precios de alquiler pedidos se mantienen estables, con un promedio de 7,2 dólares por metro cuadrado mensual. Sin embargo, se observan diferencias relevantes según la distancia al centro urbano. El radio más cercano (0 a 15 km) presenta el precio más alto, con 12 dólares por m², mientras que los predios ubicados a más de 45 km promedian los 6,9 dólares.

Estas variaciones reflejan el valor que las empresas asignan a la accesibilidad y la cercanía a los centros de consumo. La logística de última milla y la eficiencia en los tiempos de entrega siguen siendo factores clave que impulsan la decisión de localización.

Oferta futura: más metros en construcción

Uno de los datos más significativos del informe es el volumen de superficie en construcción: más de 229.000 m² en desarrollo, con una concentración importante en el corredor de Ruta 8 (Pilar), donde se edifican más de 103.000 m². Esta zona, que actualmente muestra una vacancia del 4,38%, apunta a posicionarse como un nuevo nodo logístico de relevancia.

También destaca el impulso que se observa en el radio de 15 a 30 km, con más de 153.000 m² en obra. Esta franja intermedia parece ser la más equilibrada en términos de precio y ubicación, combinando accesibilidad con costos aún competitivos.

Un mercado que se adapta

Pese a las señales de ralentización en la absorción de nuevos espacios, el mercado logístico de Buenos Aires continúa mostrando solidez estructural. La tasa de vacancia, por debajo del 5%, es baja en términos internacionales y sugiere que no hay una sobreoferta significativa.

Además, el crecimiento de la superficie en construcción responde a una visión de mediano y largo plazo, en línea con la necesidad de modernizar la infraestructura logística frente a las nuevas exigencias del comercio electrónico, el consumo masivo y la expansión industrial.

El panorama para los centros logísticos en Buenos Aires en 2025 se presenta con desafíos, pero también con oportunidades. La competencia por ubicaciones estratégicas, el desarrollo de nuevos proyectos y la estabilidad de los precios configuran un escenario en el que la logística sigue siendo un componente esencial para la eficiencia operativa y el crecimiento económico.

De esta forma, aunque el primer trimestre marcó una desaceleración en la ocupación de espacios, los indicadores generales invitan al optimismo.