La vivienda ya no es rentable ni para los fondos ‘buitre’: venden 45.000 casas tras superar su precio los máximos de la burbuja

El precio de la vivienda sigue sin tocar techo, lo que la convierte en un activo inmobiliario cada vez menos atractivo para los fondos de inversión, que ven cómo a esos precios sus márgenes de rentabilidad se reducen. Subió un 12,9% en el primer trimestre del año en relación al mismo periodo de 2025, según los datos presentados el lunes por el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Se trata de la subida más elevada desde el primer trimestre de 2007, cuando escaló un 13,1%, y se produce después de que las casas de segunda experimentaran entre enero y marzo su mayor remontada de precios en 19 años, con un aumento del 13,5%. Con esta nueva escalada, el coste de la vivienda libre acumula 48 trimestres consecutivos de alzas interanuales.

“El precio de la vivienda encadena ya más de una década de incrementos, pero el comportamiento observado en los últimos años destaca por la magnitud de las subidas, con avances que continúan situándose en tasas de dos dígitos. De hecho, los precios ya superan ampliamente los máximos registrados durante la burbuja”, afirma Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.

Los fondos hacen caja

La escalada de precios sin freno ha hecho que los fondos de inversión y las sociedades patrimonialistas vean la vivienda como un activo menos atractivo, lo que ha provocado una progresiva retirada de su inversión del mercado inmobiliario residencial. Esto se explica porque la subida de la vivienda reduce los márgenes de rentabilidad esperados por los inversores institucionales, especialmente aquellos que entraron en el mercado durante la pasada década aprovechando precios significativamente inferiores.

“La subida de los precios favorece que muchos fondos que adquirieron activos tras la crisis decidan materializar plusvalías y cerrar sus ciclos de inversión. Es una dinámica lógica en cualquier mercado maduro”, señala Carlos Bajo, managing director de Laborde Marcet.

La progresiva retirada de inversión institucional del segmento residencial ya quedó patente el año pasado en que, según datos del Consejo General del Notariado, las personas jurídicas compraron 78.669 viviendas en España, mientras que vendieron 123.777, lo que supone un saldo negativo superior a las 45.000 viviendas.

Huida de las zonas tensionadas

La desinversión se acentúa en los mercados que han solicitado la declaración de zonas tensionadas y límites a la subida del alquiler, que complica a los fondos de inversión obtener rentabilidades más altas.

Según los expertos de Laborde Marcet, todo ello junto a las continuas modificaciones legislativas, ha incrementado la percepción de riesgo entre muchos operadores institucionales, que encuentran escenarios más previsibles en otros mercados nacionales e internacionales.

“Cataluña es probablemente el mejor ejemplo de cómo la combinación entre presión regulatoria y precios elevados está provocando una desincentivación de la inversión residencial. El riesgo operativo ha aumentado significativamente y muchos inversores están optando por destinar su capital a otros segmentos inmobiliarios”, explica Carlos Bajo,

Parte del capital que tradicionalmente se destinaba a vivienda está buscando oportunidades en otros activos inmobiliarios con mejores perspectivas de rentabilidad ajustada al riesgo como oficinas, locales comerciales, residencias de estudiantes, alquiler de media estancia y promociones de vivienda protegida.

Continuará la escalada, pero a menor ritmo

La vivienda seguirá encareciéndose en los próximos meses, pero no tanto como lo ha hecho hasta ahora, auguran los analistas. Esta desaceleración vendrá de la mano del repunte de la inflación, que cerró mayo en la eurozona en el 3,2%, y la más que probable subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) en la reunión que mantendrá su Consejo de Gobierno este jueves y que los expertos calculan que será de 25 puntos básicos, hasta colocar el precio del dinero en el 2,25%.

Así, el escenario más probable para la segunda mitad de 2026 es “el de un mercado que seguirá mostrando incrementos de precios, aunque más contenidos que los observados hasta ahora”, estima María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

A su juicio, la escasez de vivienda disponible continuará sosteniendo los valores al alza, pero “el endurecimiento de las condiciones financieras actuará como un freno sobre la demanda y contribuirá a desacelerar la intensidad de las subidas”.

De cara a los próximos meses, Yogi Thadhani, country manager de Finteca en España, vaticina que “mientras no haya un aumento significativo de la oferta, todo apunta a que los precios seguirán en niveles elevados y el mercado continuará tensionado, con una demanda que sigue mostrando gran resiliencia”.

En la misma línea, Ferran Font vaticina que en tanto que la demanda sea “sólida” y la oferta “insuficiente para absorberla”, “parece razonable esperar que los precios continúen avanzando en los próximos meses, aunque el ritmo de crecimiento pueda experimentar ajustes puntuales”.