Comprar casa en 2026 será más difícil: pocas viviendas, hipotecas sólo para los ‘elegidos’ y precios lejos de tocar techo

Convertirse en propietario de una vivienda será este año aún más complicado. No solo porque los precios continúan al alza y la oferta disponible sigue siendo insuficiente para cubrir la creciente demanda, sino también porque conseguir una hipoteca se está complicando. Los bancos han endurecido sus criterios de concesión y demandan perfiles económicos cada vez más exigentes a quienes solicitan financiación.

Los pisos siguen subiendo hasta convertirse en impagables para gran parte de los ciudadanos. El coste de la vivienda usada en España se disparó un 16,9% interanual en abril, hasta pagarse el metro cuadrado a 2.748 euros de media, según datos del índice de precios inmobiliarios de idealista. Se trata del precio más alto desde que existen registros.

“La combinación de suelo escaso, regulación restrictiva de la nueva construcción y una demanda internacional sin pausa configura un mercado donde los precios tienen muy poco margen de corrección a la baja”, apunta Ferran Font, portavoz y director de Estudios de pisos.com.

Escasez crónica de vivienda

Si los precios suben, la oferta de viviendas en venta no remonta mientras la demanda sigue al alza acelerada por la llegada de inmigrantes, el buen comportamiento del mercado de trabajo y el aumento de los hogares unipersonales. Este escenario agravará el déficit de vivienda que acumula España, que alcanzó 625.000 inmuebles entre 2021 y 2025.

La necesidad de alojamiento contrasta con la escasa construcción de casas, que ha caído un 83% desde 2006, situándose por debajo de las 100.000 unidades anuales en los últimos 15 años.

Los expertos de Bankinter reconocen que la falta de oferta no se revertirá en los próximos cinco años. “Ya podemos decir con toda seguridad que en los próximos tres años las viviendas terminadas no cubrirán ni la mitad de la demanda estimada, y para aumentar esta cifra a futuro es necesario que las administraciones públicas liberen suelo y agilicen desarrollos urbanísticos y cambios de uso”, argumentan.

Los bancos cierran el grifo de la financiación

A las dificultades para comprar vivienda se suma este año la decisión de los bancos de endurecer los requisitos a los solicitantes de financiación. Esto se explica porque el mercado hipotecario español ha entrado en una fase de estabilización tras meses marcados por una intensa competencia entre entidades financieras.

Aunque las condiciones de financiación siguen siendo relativamente favorables, el encarecimiento del euríbor y el contexto geopolítico internacional están provocando un cambio en la estrategia de los bancos, que abandonan la guerra de hipotecas para centrarse en perfiles de cliente más sólidos.

Ricard Garriga, CEO y cofundador de Trioteca, reconoce que el mercado ha pasado de una fase de guerra de precios a una fase de equilibrio: “Hoy el foco ya no es quién ofrece el tipo más bajo, sino quién lo ofrece al perfil adecuado”.

Este nuevo enfoque está redefiniendo la forma en la que los bancos conceden hipotecas, con un análisis más exhaustivo de los perfiles financieros de los solicitantes y una menor disposición a competir únicamente por precio. En este contexto, la personalización de las ofertas gana protagonismo frente a las campañas generalizadas de captación de clientes.

Necesidad de ahorrar más

En el primer trimestre del año, las entidades ajustaron la financiación media hasta situarla en torno al 75% del valor de tasación o compraventa del inmueble. Esta política “obliga a los compradores a aportar un ahorro promedio de 66.557 euros para formalizar su préstamo, complicando el acceso especialmente a aquellos con menor capacidad de ahorro previo”, reconoce Laura Martínez, portavoz de iAhorro.

A la mayor exigencia de ahorro inicial se suma ahora un endurecimiento de los criterios de solvencia económica respecto a los que se aplicaban hace apenas unos meses. Las entidades financieras reclaman a los compradores unos ingresos netos mensuales medios de 2.582 euros, además de una situación laboral más estable y consolidada. De hecho, la antigüedad laboral exigida ronda ya, de media, los siete años.

“Esta combinación de solidez financiera y trayectoria profesional consolidada se ha convertido en la llave indispensable para sortear las condiciones de mercado más restrictivas del presente ejercicio”, señala Martínez.

También Garriga reconoce que los bancos han cambiado su estrategia: “Siguen siendo muy competitivos, pero mucho más selectivos; ya no hacen precio para todos. Cada entidad tiene muy claro qué cliente quiere y ahí es donde aprieta”.