El mercado de la vivienda, al límite: precios disparados y una oferta incapaz de afrontar el déficit récord de 700.000 casas

El mercado inmobiliario español afronta 2026 inmerso en un escenario marcado por la tensión crónica generada por una demanda de vivienda muy elevada y una oferta incapaz de satisfacerla. Este desequilibrio estructural seguirá impulsando los precios al alza y dificultando que las familias con ingresos medios y bajos puedan acceder a una vivienda digna.

El hambre por el ladrillo ha sido causado por la mejora de las condiciones del crédito hipotecario, al calor de la bajada de los tipos de interés llevada a cabo por el Banco Central Europeo, y haciendo que la compraventa de vivienda se mantenga en niveles elevados, con un volumen de transacciones en torno a las 600.000 operaciones anuales, y alcanzando en algunos trimestres máximos no registrados desde antes de la crisis financiera.

“Los datos confirman que 2025 ha sido un año extraordinario. Tras un 2024 ya muy dinámico, el mercado no solo ha resistido, sino que ha intensificado su actividad”, señala Ferran Font, director de estudios de pisos.com.

A su juicio, la combinación de ahorro acumulado, condiciones financieras todavía favorables y expectativas de nuevas subidas de precios ha incentivado la toma de decisiones de compra. “El volumen actual nos sitúa en niveles que no se veían desde el periodo previo a la burbuja inmobiliaria, pero con una diferencia sustancial: hoy el crecimiento se apoya en criterios de concesión hipotecaria mucho más prudentes y en un perfil de comprador más solvente”.

También María Matos, directora de estudios de Fotocasa, cree que 2025 fue un año muy dinámico, impulsado por un deseo por adquirir vivienda que se mantiene “extraordinariamente” elevado: “El mercado muestra un ciclo de optimismo, impulsado por los bajos tipos de interés y la confianza del comprador. A ello se suma una tasa de ahorro familiar todavía robusta y unas condiciones hipotecarias sensiblemente más favorables, ingredientes que han impulsado una actividad especialmente intensa”.

Hasta 350.000 nuevos hogares en 2026 que necesitarán casa

Según datos del informe Tendencias 2026. Construyendo el futuro del sector inmobiliario, elaborado por la consultora Gesvalt, uno de los motores de la presión sobre el mercado es el crecimiento demográfico. “España ha superado los 49 millones de residentes y las proyecciones oficiales apuntan a un crecimiento sostenido del número de hogares, con un mayor peso de hogares de menor tamaño”, señalan sus autores.

Se estima que en 2026 la formación de nuevos hogares podría ascender entre 300.000 y 350.000, que necesitarán una vivienda. Esta dinámica incrementa la demanda en los principales polos de población y empleo, intensificando la competencia por el acceso a la vivienda.

Una competencia que aumenta los precios hasta situarse ahora en los 1.963 euros el metro cuadrado de media, lo que supone un incremento interanual del 15,4% y un avance del 4,1% respecto al trimestre anterior. Esta evolución hace prever un cierre de año “especialmente dinámico, y sitúa los valores en la parte alta de la serie histórica”, recoge el informe.

El reto de la oferta: más vivienda nueva y asequible

Para moderar estos precios, el principal reto del mercado inmobiliario es impulsar la oferta de vivienda, sobre todo la nueva y la asequible. No obstante, aunque la estabilización de algunos costes puede facilitar la reactivación de proyectos concretos, la respuesta del lado de la oferta seguirá condicionada por factores que, a juicio de los analistas de Gesvalt, “no se resuelven a corto plazo”.

Entre ellos destacan la limitada disponibilidad de suelo finalista, los plazos urbanísticos y de concesión de licencias, la heterogeneidad normativa y las dificultades de coordinación administrativa, así como restricciones operativas como la escasez de mano de obra cualificada y los cuellos de botella en la ejecución.

A ello se suma la creciente exigencia de adecuación energética del parque residencial, que incrementa las necesidades técnicas y de inversión y compite por recursos con la promoción de nueva vivienda. Todas estas circunstancias empeoran un escenario marcado por un déficit acumulado de vivienda de 700.000 unidades, según datos del Banco de España.

Los precios, suman y siguen

De cara a 2026, Font estima que el desequilibrio estructural entre oferta y demanda “seguirá presionando los precios al alza, aunque previsiblemente con incrementos más contenidos que en los últimos ejercicios”.

La clave, en su opinión, estará en el lado de la oferta: “Sin consensos regulatorios estables y políticas de medio y largo plazo que faciliten la producción de vivienda, tanto en venta como especialmente en alquiler, será difícil corregir el déficit estructural existente”. Considera que solo aumentando de forma sostenida el parque residencial “podrá mejorar la accesibilidad y reducirse la tensión en precios”.

Un problema generalizado en Europa

El déficit de vivienda no solo afecta a España, también se extiende al resto de la Unión Europea, y para paliarlo el Parlamento Europeo acaba de publicar un informe en el que incide en la necesidad de simplificar los trámites administrativos, acelerar la concesión de permisos y movilizar inversión pública y privada para impulsar la construcción de viviendas.

Los eurodiputados Borja Giménez y Alicia Homs calculan que Europa necesita unos 10 millones de casas adicionales para solucionar el problema de la vivienda, cuya escasez es uno de los factores estructurales de la crisis y se podría solucionar con una gestión adecuada de los fondos comunitarios.

Para garantizar una vivienda digna, los eurodiputados reclaman asignaciones específicas de los fondos del Plan de Vivienda Asequible de la Comisión, con el objetivo de mejorar el rendimiento energético de los edificios ya construidos y garantizar que los nuevos cumplan los estándares en materia de aislamiento, eficiencia energética y calidad del aire.

Regular el alquiler turístico y acabar con la especulación

En cuanto al problema de los alquileres de corta duración o turísticos, el informe propone que la próxima ley que los regulará establezca un equilibrio entre la facilitación del turismo y la asequibilidad de la vivienda, así como una proporción adecuada de vivienda pública y social que aumente la oferta, sobre todo para jóvenes y personas vulnerables.

Asimismo, solicita que se combatan las prácticas especulativas que distorsionen el mercado y que se aborde el problema de las viviendas vacías y degradadas, al tiempo que pone en valor modalidades residenciales no lucrativas como las cooperativas de viviendas. Según datos de la Comisión Europea, el precio de la vivienda aumentó un 61% entre 2010 y 2025, el doble que el alquiler, que se encareció un 29%.