La Audiencia Provincial de Girona ha ordenado el desahucio de un hombre que ocupaba una vivienda en Riells i Viabrea tras considerar extinguido el contrato de alquiler firmado con su expareja en 2018 y rechazar que la aceptación de una oferta de alquiler social posterior le otorgara derecho a continuar en el inmueble. El tribunal revoca así la sentencia dictada en primera instancia, que había desestimado la demanda presentada por la empresa propietaria de la vivienda.
La resolución, dictada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Girona, estima parcialmente el recurso presentado por Ticatana Servicios Empresariales S.L.U., actual titular del inmueble, y declara extinguido por expiración del plazo el contrato de arrendamiento suscrito el 1 de abril de 2018 entre el ocupante y la anterior propietaria de la casa.
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Un litigio vinculado a una ejecución hipotecaria
El origen del conflicto se sitúa en una vivienda de Riells i Viabrea sobre la que pesaba un procedimiento de ejecución hipotecaria impulsado por CaixaBank. Según recoge la sentencia, el demandado residía allí desde hacía años y había firmado en 2018 un contrato de arrendamiento con su expareja, entonces propietaria del inmueble.
Ese contrato fue posteriormente utilizado por el ocupante para acreditar ante otro juzgado su condición de tercero ocupante durante el proceso hipotecario. En un auto dictado en marzo de 2020, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 4 de Santa Coloma de Farners reconoció provisionalmente su derecho a permanecer en la vivienda.
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La resolución judicial recordaba además que existía un convenio firmado años antes tras la ruptura de la pareja en el que se establecía que el hombre podría continuar residiendo en el domicilio hasta la venta de la vivienda.
En octubre de 2022, la entonces propietaria interpuso demanda de desahucio por expiración del contrato y, de forma subsidiaria, por impago de rentas. Reclamaba además más de 8.100 euros correspondientes a mensualidades supuestamente impagadas entre abril de 2018 y septiembre de 2022.
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Poco después de iniciarse el procedimiento, la vivienda fue vendida a Ticatana Servicios Empresariales, que pasó a ocupar la posición procesal de la antigua propietaria.
Las dudas sobre el contrato de alquiler
Uno de los aspectos más relevantes analizados por la Audiencia fue la propia naturaleza del contrato de arrendamiento firmado entre las partes.
El tribunal reconoce expresamente que existen “dudas más que razonables” sobre si ese contrato respondía realmente a una relación arrendaticia efectiva. La Sala señala que el ocupante no necesitaba formalizar un alquiler porque ya tenía reconocido su derecho a residir en la vivienda mediante el convenio de separación firmado con su expareja. Además, subraya que no constaba acreditado el pago de rentas desde el inicio del contrato y que la propia arrendadora reclamaba impagos desde el primer mes.
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La sentencia recuerda también que, durante el incidente de terceros ocupantes derivado de la ejecución hipotecaria, la propietaria llegó a manifestar que su exmarido residía en el inmueble sin título alguno.
Pese a ello, la Audiencia concluye que no podía entrar a analizar una posible simulación contractual porque ninguna de las partes había impugnado formalmente la validez del arrendamiento durante el procedimiento. De hecho, el propio demandado fundamentó buena parte de su defensa en la existencia de ese contrato.
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Con esa premisa, la Sala entiende acreditado que el contrato quedó extinguido por expiración del plazo pactado, ya que la entonces propietaria notificó mediante burofax, dentro del plazo legal, su voluntad de no renovarlo.
El alquiler social ofrecido no llegó a formalizarse
La sentencia de primera instancia había rechazado el desahucio por considerar relevante la situación de vulnerabilidad económica y social del ocupante y el hecho de que la empresa propietaria hubiera ofrecido un alquiler social. Según consta en el procedimiento, en mayo de 2024 la mercantil remitió al demandado una propuesta para formalizar un alquiler social de siete años por una renta mensual de 220 euros. El ocupante aceptó la oferta y remitió la documentación firmada.
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El juzgado de primera instancia entendió que ese ofrecimiento, unido a la situación social del demandado y a la ausencia de respuesta posterior por parte de la empresa, justificaba la desestimación de la demanda de desahucio.
La Audiencia Provincial discrepa de esa interpretación. El tribunal sostiene que la existencia de un contrato vinculante exige una coincidencia efectiva de voluntades y recuerda que el simple ofrecimiento extrajudicial de un alquiler social no supone automáticamente la formalización del arrendamiento.
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La Sala añade que la propia defensa del ocupante reconocía en sus escritos que la empresa nunca llegó a confirmar definitivamente aquella propuesta. Por ello concluye que no existió un acuerdo perfeccionado con eficacia jurídica suficiente para impedir el desahucio.
En su recurso, la mercantil también alegó que la obligación legal de ofrecer alquiler social había quedado parcialmente anulada tras la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2024 sobre la normativa catalana antidesahucios.
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La reclamación de rentas
La Audiencia sí limita parcialmente la reclamación económica planteada por la empresa propietaria. El tribunal considera que Ticatana Servicios Empresariales únicamente puede reclamar las rentas devengadas desde el momento en que adquirió la vivienda, el 28 de noviembre de 2022, y no las cantidades anteriores reclamadas por la antigua propietaria.
La sentencia explica que no consta acreditada ninguna cesión expresa de esos créditos anteriores y recuerda que, conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y a la Ley de Arrendamientos Urbanos, el derecho a percibir las rentas corresponde en cada momento al propietario del inmueble.
Por ello, la Audiencia condena al demandado únicamente al pago de las rentas generadas desde noviembre de 2022, calculadas en 168,51 euros mensuales, y hasta que entregue efectivamente la posesión de la vivienda.
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