El mercado del alquiler cierra 2025 con 33.400 viviendas menos en oferta y la presión de la demanda en máximos históricos

La vivienda se ha convertido en uno de los principales focos de tensión económica y social en gran parte del territorio español. El encarecimiento sostenido de los precios y la escasez de oferta han transformado el mercado inmobiliario y el alquiler no es una excepción. España terminó 2025 con una pérdida de 33.400 viviendas disponibles para alquiler y una presión de la demanda en cotas récord, según el barómetro elaborado por la Fundación Alquiler Seguro. El desequilibrio entre oferta y demanda, que inicialmente afectaba sobre todo a grandes urbes y zonas turísticas, se ha extendido a casi todo el territorio nacional, consolidando un problema estructural que muestra solo leves señales de mejora para 2026.

La oferta de vivienda en alquiler de larga duración cerró el año con 683.920 inmuebles, una reducción del 4,7% respecto a las 717.338 registradas a finales de 2024. La caída se ha moderado respecto al ejercicio anterior, cuando se perdieron más de 95.000 viviendas, pero la cifra sigue lejos de revertir la tendencia a la escasez que empeora año tras año. Barcelona ha sido la provincia más afectada, con una pérdida de 11.594 viviendas y acapara el 34,7% de toda la reducción nacional. Otras áreas que han sufrido importantes caídas incluyen Sevilla (-3.139), Valencia (-2.218), Asturias (-2.217) y Vizcaya (-1.588). En contraste, provincias como Salamanca, Cáceres y Santa Cruz de Tenerife han aumentado ligeramente su parque disponible.

La presión de la demanda, entendida como el número de demandantes por inmueble disponible en sus primeros diez días en el mercado, ha alcanzado una media nacional de 135 interesados por cada vivienda ofertada, frente a los 124 registrados en 2024. En Barcelona el interés llega a 462 personas por vivienda, el valor más alto desde que existen registros. Además de esta provincia, Girona (140), Baleares (137), Vizcaya (134), Las Palmas (121), Zaragoza (109), Tarragona (109), Valencia (104), Madrid (103) y Santa Cruz de Tenerife (102) superaron los 100 interesados por inmueble.

Los demandantes huyen de las grandes ciudades

El agravamiento de la crisis habitacional en las zonas más densas poblacionalmente ha dado lugar a un efecto de desbordamiento hacia provincias limítrofes, en particular en Toledo y Guadalajara, donde la presión aumenta por la “expulsión” de la demanda desde las grandes capitales. Zaragoza ha duplicado la presión sobre su mercado respecto a 2024, pasando de 55 a 109 interesados, impulsada también por la llegada de nuevos proyectos tecnológicos y logísticos. En Asturias, el descenso de la oferta local ha provocado un salto en la demanda, con un aumento del 63% en el número de interesados.

En cuanto a los precios, el alquiler medio nacional terminó 2025 en 1.184 euros, un crecimiento anual del 5,9%, inferior al 11,3% observado el año previo. La estabilización en los grandes mercados, como Madrid, Barcelona, Baleares y Málaga, responde a la saturación de la capacidad de pago de los inquilinos, quienes dedican cerca del 40% de sus ingresos al alquiler en las principales ciudades. Las provincias con los valores más elevados fueron Barcelona (1.652 euros), Baleares (1.643 euros) y Madrid (1.584 euros). Por encima de los 1.000 euros se situaron, entre otras, Guipúzcoa (1.477 euros), Vizcaya (1.308 euros), Málaga (1.269 euros) y Valencia (1.129 euros).

Las zonas tensionadas reducen los precios pero presionan la oferta

Los efectos adversos de la declaración de zonas tensionadas, una medida introducida inicialmente para reducir los precios de las rentas en las áreas con mayor presión, han sido especialmente visibles en Cataluña, donde la reducción de la oferta ha estado acompañada de un aumento continuo de la demanda. En el País Vasco, la oferta cayó un 25,4% en Vizcaya en el conjunto de 2025 y un 23,3% en Guipúzcoa, mientras los precios se mantuvieron por encima de los 1.300 euros. En Navarra, la caída en la oferta ha sido del 16,4% y los precios superaron los 1.000 euros. En Galicia, la presión de la demanda se mantuvo en niveles moderados, aunque en A Coruña se registró un repunte tras la declaración de zona tensionada.

El informe indica que el acceso a la vivienda en propiedad se ha dificultado por el aumento de los precios de compraventa, lo que ha empujado a más familias y jóvenes hacia el arrendamiento, un trasvase que contribuye a la saturación del mercado. El incremento de hogares unipersonales y la incorporación de nuevos demandantes por razones laborales han mantenido la presión en niveles elevados en varias zonas. La oferta, aunque modera su descenso, permanece muy por debajo de las necesidades actuales.

Se prevén subidas más moderadas este año

Las previsiones para 2026 apuntan a una desaceleración en la subida de los precios, sobre todo en los mercados más saturados, con aumentos que podrían situarse cerca del 3%. Desde la Fundación Alquiler Seguro esperan que la presión de la demanda se desplace hacia cinturones metropolitanos y provincias limítrofes, mientras que en territorios con contracción aguda de la oferta, como Asturias o Zamora, el riesgo de presión elevada continuará. Sin embargo, el Barómetro del Alquiler advierte de que la reducción acumulada del parque de viviendas hace que cualquier incorporación de nuevas unidades sea rápidamente absorbida por la demanda existente.