El alquiler en Madrid, más cerca de tocar techo: las rentas se frenan porque los ciudadanos ya no pueden pagar unos precios disparados

La subida en vertical del precio del alquiler en Madrid en los últimos años, hasta situar el metro cuadrado en los 23 euros de media a cierre de octubre, hace que cada vez sean menos los ciudadanos que pueden pagarlo, lo que ha provocado una estabilización de las rentas e, incluso, una bajada del 0,1% en el conjunto de la comunidad entre julio y septiembre, respecto al trimestre anterior. Este descenso del 0,1% no es elevado, pero sí significativo teniendo en cuenta la subida experimentada en el trimestre anterior, entre abril y junio, fue del 2,6% en la región, según datos de Fotocasa.

En cuanto a Madrid capital la evolución ha sido similar. Las rentas se encarecieron un 0,4% en el tercer trimestre, un porcentaje menor del 1,5% que lo hicieron tres meses antes. Esta evolución a la baja hizo que en ningún distrito las subidas fueran de doble dígito.

Donde más remontaron las rentas en el tercer trimestre fue en San Blas, con una escalada del 6,4%, seguido por Villaverde (3,9%), Moncloa – Aravaca (3,2%), Carabanchel (2,9%), Hortaleza (2,8%), Arganzuela (2,6%), Barrio de Salamanca (2,1%) y Ciudad Lineal (1,7%). Cuatro no llegaron al 1% de subidas: Usera (0,8%), Retiro (0,7%), Centro (0,7%) y Latina (0,2%), mientras que en el distrito Fuencarral – El Pardo el precio se desplomó un 5,1%.

Negociación a la baja con el casero

“Los precios de salida del alquiler siguen al alza, pero detectamos una menor disposición por parte de los inquilinos a asumir las cifras más elevadas, lo que alarga el proceso de cierre y provoca ajustes a la baja en el precio final”, explica Juan Uribe, Team Leader de Alquiler de Engel & Völkers Madrid.

Este fenómeno se refleja especialmente en viviendas que superan ciertos umbrales de precio, donde la demanda empieza “a mostrar resistencia”, reconoce el experto. Asegura que aunque los precios siguen reflejando aumentos, en la realidad del mercado se aprecia un creciente número de contraofertas, una caída en la cantidad de propuestas y una negociación más activa por parte de los futuros alquilados.

Por su parte, María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, incide en que el descenso trimestral del alquiler “no refleja un cambio estructural, pero sí una ralentización del ritmo de crecimiento del precio de las rentas tras meses de fuertes subidas”.

Dos escenarios posibles

La actual estabilización del alquiler hace que cada vez esté más cerca de tocar techo, pero los analistas inmobiliarios dudan de que sea a corto plazo debido a la escasa oferta de viviendas en renta. No obstante, Juan Uribe apunta dos posibles escenarios. El primero refleja una continua reducción en la oferta de inmuebles, en el que el “ligero valle actual podría revertirse en una nueva fase de incremento sostenido de precios”, explica.

El segundo escenario apunta a una mayor oferta de viviendas en alquiler, lo que frenaría los precios y “el mercado podría entrar en una etapa de mayor equilibrio”, argumenta. Por el momento, Uribe cree que el primer escenario es el más probable al no haber indicios que apunten hacia un aumento significativo de viviendas disponibles en el mercado del alquiler.

Los pisos más caros se alquilan antes

Por el momento, las viviendas con alquileres que rondan los 3.000 euros al mes en zonas prime como Recoletos, Castellana o Almagro son las que antes se alquilan debido al interés tanto de clientes locales como de expatriados con alto poder adquisitivo. Pero también destacan “las viviendas bien ubicadas dentro de la M-30 con precios por debajo de los 1.500 euros, que llegan a alquilarse en menos de 24 horas, especialmente si cuentan con dos dormitorios y están en buen estado”, precisa Uribe.

En cuanto a la tipología de vivienda más buscada, predominan los pisos de dos dormitorios con dos baños o baño más aseo y una distribución eficiente. Esto es más valorado por los inquilinos que los metros cuadrados. También la demanda de pisos amueblados continúa en aumento, mientras que la plaza de garaje pierde relevancia. Extras como terraza, luz natural o una reciente reforma son también aspectos muy cotizados, aunque con frecuencia quedan relegados ante la presión del presupuesto, señalan desde Engel & Völkers.

Nómadas digitales y extranjeros, los principales inquilinos

El perfil de arrendatario en Madrid se ha diversificado y a la demanda habitual de estudiantes y jóvenes profesionales, se suma el crecimiento de los nómadas digitales y de familias extranjeras que se instalan en Madrid con fondos propios, muchas veces por motivaciones empresariales o personales.

“Vemos cada vez más familias, especialmente estadounidenses y latinoamericanas, que eligen Madrid como lugar de residencia, no necesariamente vinculadas a una empresa”, destaca Uribe. Y es que los arrendatarios internacionales continúan ganando peso: “Desde 2023 hemos visto cómo los clientes estadounidenses se consolidan como la segunda nacionalidad más activa tras los españoles”, explica Uribe, ya suponen un 8%, a pesar de la reciente pérdida de valor del dólar frente al euro. Les siguen alemanes, italianos, franceses, mexicanos y colombianos.

Respecto a los distritos más cotizados, Salamanca, Chamberí, Retiro y Justicia, siguen concentrando buena parte de la demanda, pero los altos precios han impulsado un desplazamiento hacia zonas colindantes. Barrios como Cuatro Caminos y Castillejos en Tetuán, Prosperidad en Chamartín, Imperial en Arganzuela o Embajadores en el distrito Centro están ganando protagonismo como alternativas para quienes buscan buena conexión y calidad sin asumir las rentas más altas.