Los inquilinos con contratos de larga duración que tengan que renovar su alquiler van a afrontar la mayor subida de 2025. El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), publicado por el Instituto Nacional de Estadística, se sitúa en el 2,25%, el nivel más alto registrado este año. En los contratos firmados antes de mayo de 2023, la actualización se calculará con el IPC, que ha cerrado octubre en el 3,1%, también su cifra más elevada de 2025.
Desde la aprobación de la Ley de Vivienda en mayo de 2023, los contratos firmados después de esa fecha deben actualizarse con el IRAV. Este índice funciona como una referencia limitada, ya que siempre se sitúa por debajo del IPC. Los contratos anteriores a la ley siguen referenciándose a la inflación.
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El IRAV ha ido aumentando de forma gradual desde mayo, según ha publicado Idealista, cuando se situaba en el 1,99%. Su mínimo histórico es el 1,98% de marzo, y el máximo de la serie se registró en diciembre de 2024, con un 2,28%. La inflación también ha alcanzado su nivel más alto desde junio de 2024.
La mayor actualización con el IPC de referencia desde 2022
La subida que se aplicará a los contratos referenciados al IPC es la más significativa desde marzo de 2022. Ese mes, el Gobierno decidió limitar las actualizaciones al 2% debido al fuerte encarecimiento provocado por la guerra en Ucrania y al aumento de la inflación, que llegó a superar el 10% en algunos meses.
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El límite del 2% se mantuvo durante el resto de 2022 y durante todo 2023. En 2024, la actualización máxima pasó al 3%. Con los datos actuales, las subidas vuelven a niveles superiores en ambos sistemas de referencia.
Cuánto subirán los alquileres en la práctica
Idealista estima que los contratos vinculados al IRAV tendrán que asumir un incremento medio de 245 euros al año, lo que supone unos 20 euros adicionales cada mes.
En las grandes ciudades, donde las rentas de partida son más altas, el incremento será mayor. Barcelona, Madrid, Valencia y Palma superarán los 300 euros anuales de aumento.
En los contratos anteriores a la Ley de Vivienda, que siguen el IPC, la subida alcanzará aproximadamente los 340 euros al año, lo que se traduce en unos 28 euros más al mes. En los principales mercados del alquiler -Madrid, Valencia, Palma, San Sebastián o Bilbao- los aumentos serán superiores a los 400 euros anuales y podrán llegar a los 500 en ciudades como Barcelona.
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Obligaciones para propietarios e inquilinos
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la actualización de la renta solo puede aplicarse si está incluida de forma expresa en el contrato. Para que la nueva cuota sea efectiva, el propietario debe notificarla con un mes de antelación e indicar el porcentaje aplicado. Si el inquilino lo pide, debe proporcionarse la certificación del INE. Una nota en el recibo del mes anterior también se considera válida como notificación.
El portal inmobiliario recuerda que un casero puede avisar en octubre de una actualización que será efectiva en noviembre si el contrato cumple su primer año ese mes. Si el contrato no incluye una cláusula que permita incrementar la renta de forma anual, el propietario no puede aplicar ninguna subida durante toda su vigencia.
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Cómo se calcula el IRAV
El IRAV combina el IPC, la inflación subyacente, las diferencias entre ambos indicadores y un parámetro elaborado por la Dirección General de Política Económica relacionado con el crecimiento esperado del índice. Además, incorpora un coeficiente moderador definido por los ministerios responsables de Vivienda y Economía para adaptarse a la situación del mercado del alquiler.
El valor que se toma como referencia siempre es el mínimo entre la variación anual del IPC, la de la inflación subyacente y la variación media ajustada definida por esta metodología. Con este índice, el INE cumple con la Ley por el Derecho a la Vivienda, que obligaba a crear un sistema estable para limitar las subidas desproporcionadas de los alquileres.
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