Tres opciones para invertir en real estate en los Estados Unidos sin comprar propiedades

El atractivo del real estate en los Estados Unidos nunca perdió vigencia, pero la forma de invertir cambió de manera radical. Recientes estudios muestran un notable crecimiento de capitales latinoamericanos en Florida a través de un nuevo perfil de usuario: uno que no compra propiedades enteras, sino que busca modelos fraccionados y accesibles.

Durante años, la barrera principal fue el elevado ticket de entrada y la gestión operativa de cada unidad. Actualmente, existen alternativas que permiten ingresar al sector con montos desde 1.000 dólares, abriendo el juego a perfiles diversos.

Los tres modelos más utilizados son los REITs, el crowdfunding inmobiliario y la tokenización de activos. Cada uno presenta diferencias marcadas en cuanto a liquidez, control, riesgos y potencial de retorno.

REITs: liquidez y diversificación en tiempo real

Acceder al mercado inmobiliario estadounidense a través de los Real Estate Investment Trusts (REITs) resulta una opción atractiva para quienes buscan facilidad de entrada y salida. Estos funcionan como empresas que poseen y operan activos inmobiliarios, tales como oficinas, complejos residenciales y depósitos logísticos.

Una regulación específica obliga a distribuir al menos el 90% de la renta imponible entre los accionistas, lo que los convierte en una fuente de dividendos regulares.

Operar participaciones en esta modalidad es sencillo: se compran y venden en la bolsa mediante cualquier broker, incluso a través de CEDEARs en la Argentina. El monto mínimo para ingresar ronda entre 20 y 100 dólares por acción en los fondos cotizados más populares, como Vanguard Real Estate ETF e iShares U.S. Real Estate ETF. La liquidez y la facilidad operativa están entre sus principales ventajas.

En contrapartida, la exposición al mercado accionario implica aceptar la volatilidad de los precios. Durante la crisis de 2008, los REITs sufrieron caídas superiores al 60% antes de recuperarse. Otro aspecto a considerar es la falta de control sobre los activos: el inversor delega en el equipo gestor la selección de los inmuebles y el destino del capital.

Cómo elegir proyectos concretos

Quienes buscan un mayor grado de control sobre el destino de su inversión encuentran en el crowdfunding inmobiliario una alternativa interesante. Esta modalidad permite seleccionar desarrollos específicos, analizar sus números y decidir el nivel de participación. El auge del modelo se relaciona con la sanción de la ley JOBS Act y la posterior Regulation Crowdfunding, que facilitaron la aparición de plataformas como Fundrise, RealtyMogul y CrowdStreet.

“El crowdfunding inmobiliario suele reportar retornos históricos que oscilan entre el 8% y el 15% anual, aunque los resultados pueden variar según el ciclo económico y la metodología de cálculo empleada. Los tickets de ingreso, que en general se ubican entre 500 y 5.000 dólares, permiten diversificar el capital en varios proyectos y sumar alternativas para el inversor”, explican desde Growie, una iniciativa conjunta de Fortune International Group y Globant.

En esta opción, el mayor desafío aparece en la liquidez: el dinero invertido queda inmovilizado durante el plazo del desarrollo, que suele comprender entre tres y cinco años. Adicionalmente, numerosas plataformas establecen requisitos de residencia o acreditación, lo que puede restringir el acceso para inversores latinoamericanos.

Blockchain y transparencia en la inversión

La tokenización de activos inmobiliarios representa un paso más en la digitalización del sector, al trasladar la lógica del crowdfunding a la tecnología blockchain. En este esquema, la propiedad de un proyecto se divide en tokens digitales.

De este modo, cada inversor puede adquirir una fracción del activo y la titularidad se registra en la cadena de bloques. Así, a modo de ejemplo, un desarrollo de 10 millones de dólares puede dividirse en 10.000 tokens de 1.000 dólares cada uno, con la ventaja adicional de la verificación independiente.

Respecto a la rentabilidad, desde Growie proyectan retornos de entre el 10% y el 25% anual para desarrollos premium. Sin embargo, esos porcentajes no están garantizados y el resultado depende de la ejecución del proyecto y de las condiciones del mercado. Además, la liquidez es limitada: el retiro anticipado solo es posible si existe un mercado secundario para los tokens.

En los últimos tiempos, surgieron propuestas orientadas específicamente a Latinoamérica. En ese sentido, la plataforma habilita inversiones en proyectos como Faena Residences Miami desde 1.000 dólares, con un horizonte de 4,5 años y estructura legal basada en SPV y blockchain.

Qué opción se adapta a cada perfil

Elegir entre REITs, crowdfunding y tokenización depende del horizonte de inversión, el capital disponible y el nivel de involucramiento deseado. Los REITs son recomendables para quienes priorizan liquidez y operatividad simple, aunque requiere aceptar la volatilidad bursátil y delegar la selección de activos. Las otras dos alternativas resultan convenientes para perfiles dispuestos a inmovilizar fondos durante varios años, atraídos por proyectos concretos y potenciales retornos mayores.

La tokenización suma transparencia y trazabilidad a través de blockchain, pero en ningún caso reemplaza la importancia de un análisis profundo sobre el proyecto, el desarrollador y la plataforma. La democratización de estas opciones amplía el acceso al real estate estadounidense para el inversor latinoamericano, abriendo posibilidades antes reservadas a grandes capitales.