¿Propiedades más baratas?: los 5 puntos clave del proyecto del Gobierno para desregular el mercado inmobiliario

La semana pasada, el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, reveló que en junio el Gobierno enviará un proyecto de ley de desregulación inmobiliaria al Congreso. El texto se articula en torno a cinco puntos centrales que van desde la eliminación de la obligación de una matrícula en un colegio profesional hasta la supresión de aranceles mínimos que operan como honorarios obligatorios, según comentaron actores involucrados en la redacción. El objetivo declarado es bajar los costos de construcción y garantizar un mayor acceso a la vivienda.

El anuncio de Sturzenegger se conoció durante el evento “Real estate 2026: expectativas y realidad”, celebrado en el Auditorio Juan Pablo II de la Universidad Católica Argentina (UCA), en Puerto Madero. Allí, el ministro calificó como “una aberración social” que un colegio profesional fije un precio mínimo para los servicios inmobiliarios. “El problema no es la existencia de los colegios en sí, sino cuando usan el poder del Estado para fijar condiciones que no responden al mercado”, planteó. En esa línea, cuestionó la imposición de honorarios mínimos, la obligatoriedad de matriculación y la existencia de barreras de entrada que limitan la competencia. La declaración resonó entre desarrolladores e inmobiliarios, quienes asistieron a la presentación del plan oficial para modificar el funcionamiento del sector.

El debate sobre la desregulación inmobiliaria tomó impulso desde el año pasado, cuando la iniciativa comenzó a circular en la Cámara de Diputados y generó reacciones diversas. Sturzenegger, encargado de delinear los aspectos centrales de la reforma, confirmó la decisión de avanzar nuevamente con el envío del texto en junio. La propuesta busca terminar con la obligatoriedad de pertenecer a colegios profesionales para ejercer la intermediación inmobiliaria y modificar el actual esquema.

Uno de los ejes centrales del proyecto consiste en transformar los colegios inmobiliarios en entidades voluntarias. De este modo, la colegiación dejaría de ser un requisito excluyente y se convertiría en una opción para los profesionales del sector. Esta modificación busca dejar atrás el paradigma vigente, donde la matriculación y la afiliación a un colegio profesional resultan condiciones indispensables para operar en el mercado formal.

Jorge Amoreo Casotti, CEO de Pint, una startup que permite visitar las propiedades inmobiliarias con realidad virtual y uno de los principales impulsores de la desregulación que fue separado de la Cámara Inmobiliaria Argentina por promover el tema, explicó que la reforma orienta la actividad inmobiliaria hacia un plano comercial, dejando de lado el enfoque tradicionalmente profesional y científico. Esta transformación habilitaría la entrada de nuevos proveedores de servicios de intermediación, lo que permitiría bajar los costos y fomentar la competencia en el sector.

Los cinco ejes del proyecto

Según pudo saber Infobae, el proyecto del Gobierno se sostiene sobre cinco ejes principales. Primero, la eliminación de la matrícula obligatoria y la exigencia de título universitario para ejercer como corredor inmobiliario. En la actualidad, la intermediación inmobiliaria se encuentra restringida a actores que deben ser martilleros y corredores públicos matriculados en un colegio profesional. El proyecto oficial prevé la creación de la figura del broker o corredor independiente, habilitado para definir libremente los honorarios con sus clientes.

Amoreo Casotti sostuvo que ningún país exige un título universitario para ingresar en el sector y consideró que la normativa argentina genera una distorsión en el acceso a la actividad. Comparó la exigencia con la imposición de un título universitario para conducir un camión.

En segundo lugar, el proyecto propondrá la eliminación del monopolio de los colegios profesionales y la transferencia del rol sancionador a otras instancias, para que la certificación de idoneidad no dependa únicamente de estas entidades. Las matrículas de los colegios inmobiliarios tienen un costo anual que se ubica entre $3 y $5 millones. Además, la afiliación implica aportar a una caja previsional, que cobra un 9% de la facturación de cada operación.

Estos gastos, sumados a multas y contribuciones adicionales, encarecen el ejercicio de la actividad y generan, según Amoreo Casotti, un circuito económico que alimenta la política sectorial. La reforma apuntará a que la afiliación a la caja previsional sea voluntaria. Los corredores podrían ejercer como autónomos, sin la obligación de realizar aportes compulsivos, lo que generaría más flexibilidad en la adopción de actores por parte de inquilinos, propietarios y compradores.

El tercer punto del proyecto será el fin de la restricción geográfica para operar en distintas jurisdicciones. Hoy, los corredores deben matricularse en cada provincia donde desean trabajar, lo que limita la movilidad y encarece los costos. Se buscará habilitar la libre circulación y el ejercicio profesional a nivel nacional.

En cuarto lugar, el proyecto de ley pretenderá que se puedan acordar comisiones fijas, tarifas reducidas o incluso eliminar la comisión en determinadas operaciones. Con ello, el costo de intermediación dejaría de ser una obligación y pasaría a ser opcional para el usuario. Lo que en la visión del Gobierno abriría la puerta a modelos proptech y plataformas digitales, que podrían competir en condiciones de igualdad con los corredores tradicionales.

En el sistema actual, el 6% del monto de cada operación inmobiliaria corresponde a la intermediación comercial. En una transacción de USD 200.000, USD 12.000 se destinan a honorarios de intermediación. Amoreo Casotti afirmó que el intermediador comercial recibe más dinero que el constructor, el arquitecto, el escribano y el desarrollista juntos, lo que convierte a la intermediación en el componente más oneroso del precio final de la vivienda.

Y por último, y en relación con lo anterior, el texto incluirá la eliminación de aranceles mínimos, honorarios fijos y controles de precios vigentes en varias jurisdicciones. En la actualidad, existen provincias que obligan a los corredores a cobrar un mínimo y un máximo por sus servicios, lo que impide la competencia y limita la posibilidad de reducir los costos para los usuarios.

La discusión en el Congreso que se avecina se perfila como un debate clave para el futuro del sector inmobiliario. La iniciativa oficial introduce cambios estructurales en la regulación vigente, que durante décadas rigió el acceso y el ejercicio de la actividad profesional en el país. Pero también apunta contra los colegios, a quienes en un sector denominan como la “casta inmobiliaria”. “Son unidades básicas peronistas principalmente en la provincia de Buenos Aires”, afirmó un referente del sector en off the record.