¿Conviene refaccionar antes de vender?: cúales son las mejoras que pueden aumentar el valor de una propiedad hasta 15%

Realizar una reforma antes de vender una propiedad puede aumentar su valor entre 10% y 15%, según un informe privado. Mejorar la cocina, el baño y la sala de estar genera un impacto positivo sin necesidad de grandes inversiones, siempre que se eviten gastos excesivos que no se recuperen en el precio final.

En los últimos meses, las hipotecas divisibles, los créditos hipotecarios UVA (más de 10 bancos otorgan préstamos para construir, refaccionar o ampliar) y el blanqueo de capitales impulsaron la actividad inmobiliaria de acuerdo con lo analizado por Familia Bercomat, no solo en compra ventas, sino también en remodelaciones de viviendas previas a la venta.

En este contexto, surgen interrogantes sobre la conveniencia de realizar reformas antes de poner una propiedad en el mercado.

“Al considerar una reforma antes de vender, es esencial enfocarse en áreas que incrementen el valor. La cocina, el baño y la sala de estar son espacios clave que, con mejoras adecuadas, pueden elevar significativamente el atractivo de la vivienda. En la cocina, actualizar muebles, encimeras y electrodomésticos moderniza el espacio. Los baños, al renovar sanitarios, griferías y revestimientos, generan una sensación de frescura y limpieza. La sala de estar, con mejor iluminación, suelo y pintura, se transforma en un ambiente más acogedor y funcional”, explicó Fernando Pavón, jefe de Arquitectura Comercial de Familia Bercomat.

Evitar inversiones excesivas en materiales de lujo es clave. Encimeras de mármol importado o griferías de alta gama pueden no ser rentables, ya que su costo elevado podría no recuperarse en el precio de venta.

En cambio, realizar cambios funcionales y estéticos accesibles suele ser una mejor estrategia.

Pavón advirtió: “Es común cometer errores en remodelaciones que afectan el retorno de la inversión. Falta de planificación, presupuesto inadecuado o materiales de baja calidad pueden perjudicar el resultado final. Para evitarlos, es clave definir cada etapa con asesoramiento profesional”.

Qué mejoras hacer

No todas las reformas generan una revalorización real de la propiedad. Invertir en mejoras clave puede aumentar el atractivo y el precio de venta, pero es fundamental evaluar qué cambios son realmente necesarios y cuáles pueden resultar innecesarios.

Una habitación muy deteriorada, por ejemplo, puede elevar el promedio de toda la vivienda con una inversión mínima. Sin embargo, si se colocan materiales de baja calidad, el comprador podría decidir reemplazarlos, lo que haría que la inversión no se traduzca en un mejor precio de venta.

Maximiliano Olmi, de Arquitecto X Hora, reconoció que algunas mejoras pueden no ser rentables si no se hacen con criterio. “Si se instalan cerámicas de oferta o pisos de baja calidad, el comprador muchas veces prefiere quitarlos y rehacer el trabajo. En esos casos, la inversión se pierde porque el comprador no lo paga”, señaló.

Además, explicó que algunos cambios superficiales pueden generar desconfianza, como pintar sobre manchas de humedad en lugar de solucionar el problema de fondo.

Según Olmi, renovar una cocina sin reemplazar cañerías viejas puede hacer que el comprador detecte la reforma como un simple maquillaje. “Si los caños siguen siendo de plomo de hace 70 años, el comprador sabe que en algún momento tendrá problemas. En esos casos, la inversión no se recupera y hasta puede ser un factor de negociación a la baja”, sostuvo.

Por eso, recomendó asesorarse bien antes de realizar mejoras, y priorizar aquellas que realmente sumen valor a la propiedad.

Ejemplos y costos

El estado de una propiedad puede influir en el precio final y en la rapidez de venta, incluso cuando las contraofertas en el mercado inmobiliario oscilan entre 5% y 6% generalmente.

Refaccionar cocina, baño y living antes de vender requiere una inversión de $18 millones como mínimo, pero hay créditos disponibles por hasta $40 millones en negocios que comercializan productos y materiales como hasta $100 millones en los bancos que ofrecen créditos hipotecarios o personales. Estas mejoras pueden aumentar el valor de la propiedad entre un 10% y 15%, sin necesidad de cambiar cañerías.

Los costos de remodelación varían según el tipo de mejora. Actualizar una cocina de tamaño estándar puede costar entre $6 y $10 millones, según los materiales elegidos. En el caso de los baños, la inversión puede oscilar entre $4 y $6 millones, incluido el cambio de griferías, revestimientos y sanitarios. Mejorar el living con una nueva pintura, iluminación y pisos puede implicar un gasto de $2 a $3 millones.

Un departamento de 3 ambientes en Almagro, con 45 años de antigüedad, se vendió hace 90 días por 90.000 dólares. Ahora se ofrece en USD 107.000, luego de remodelar los baños, la cocina y el balcón.

Un PH en Villa Pueyrredón, que se vendió hace 6 meses por USD 102.000, ahora, tras la refacción del baño y la cocina, más el cambio de pisos, se apreció un 20% y se ofrece por 122.400 dólares.

Reconfiguración

El mercado inmobiliario atraviesa una reconfiguración en 2024, impulsado por nuevas condiciones crediticias y fiscales.

Monitor Inmobiliario, un informe que realiza Daniel Bryn, prevé que la absorción del stock de propiedades tardará entre 12 y 15 meses, con una oferta de 104.000 propiedades en venta, de los cuales el 68% son departamentos (disminuyó la oferta entre los usados).

La reactivación del mercado redujo los plazos de venta, pero el estado de cada inmueble es determinante para concretar una operación rápida y en mejores condiciones.

La ubicación y las tendencias del mercado también influyen en la efectividad de una remodelación. El valor del metro cuadrado en CABA se ubica en USD 2.370, un 8,4% más que en febrero de 2023.

Los barrios con mayor crecimiento en precios son Núñez (+15,58%), Colegiales (+14,9%) y Villa Ortúzar (+14,3%). Villa Devoto (+12,3%), Saavedra (+10,94%) y Caballito (+9,9%) también registraron incrementos significativos.

Pavón concluyó: “La clave para decidir si reformar antes de vender radica en evaluar costos y beneficios”.