Desde este mes a través de la resolución 2022-1000 GCABA-SSGU el Gobierno porteño impulsó a través de la Subsecretaría de Gestión Urbana de Buenos Aires la Ley de Regularización de Metros Cuadrados en Contravención N° 6478 que aspira a normalizar decenas de obras de ampliaciones y edificaciones de viviendas.
Este régimen especial, que lleva la firma del subsecretario del área Alfonso Javier Crotto, permitirá por un plazo de 6 meses (hasta fin de año) presentar trabajos ejecutados en contravención, es decir realizados sin haber registrado su permiso de obra correspondiente, conforme con lo establecido en el Código de Edificación (CE) y Código Urbanístico (CUR).
De acuerdo a lo informado desde esta subsecretaría durante el período 2014-2020 en Buenos Aires se detectaron 5.600 obras en contravención, terminadas y libradas al uso. Solo el 7% presentó documentación de regularización.
Desde el organismo informaron que una obra está en contravención cuando está bajo los siguientes ítems:
- Tramitó un Aviso o Permiso de obra de menor alcance a lo efectivamente construido o modificado.
- Alteró las condiciones en que fue otorgado el correspondiente permiso, cualquiera sea su categoría.
- Obras nuevas, modificaciones, demoliciones, estructuras y/o instalaciones ejecutadas sin tramitar el debido Permiso de obra conforme a la normativa del Código de Edificación y del Código Urbanístico.
- Obras nuevas, modificaciones o demoliciones, edificaciones y/o estructuras o instalaciones que se hayan ejecutado vulnerando normas de aplicación vigentes
Cuáles son las obras en contravención que se pueden regularizar:
1. Construcciones que no excedan los 5.000 metros cuadrados en contravención al Código de Edificación.
2. Construcciones que no excedan los 2.500 m2 en contravención al Código Urbanístico.
3. Construcciones que no hayan sido oportunamente registradas, pero que cumplan con la normativa vigente al momento de su regularización (reglamentarias al Código de Edificación, sin límite de superficie).
4. Obras que se realicen en áreas comunes de viviendas multifamiliares, apto profesional y en edificios públicos, con el fin de dar cumplimiento a condiciones de accesibilidad.
5. Obras que se efectúen en predios en proceso de reurbanización por ser barrios originados de modo informal.
6. Obras que se encuentren en áreas de protección histórica y áreas de arquitectura especiales.
¿Cómo hacer la tramitación? El interesado debe ingresar a la plataforma TAD y desde la pestaña “Iniciar Trámite” seleccionar “Regularización de obras en contravención según Ley 6478″.
¿Qué se busca al normalizar construcciones y qué penas le cabe a quien no lo hace? “Se da la posibilidad de regularizar la mayor cantidad de obras en contravención, para que dejen de estar en la clandestinidad. La Ley no establece penalidades, sino que otorga facilidades a aquellos que quieran regularizarlas”, informó una fuente de la Subsecretaría de Gestión Urbana de Buenos Aires.
Qué obras en contravención no se pueden regularizar
- Las ubicadas en un área de Urbanización Parque (UP).
- Las que transgredan los Usos del Suelo previstos en el CUr.
- Las inscriptas en el Registro Único de Obras Paralizadas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires .
- Aquellas obras de dominio privado que hayan sido ejecutadas invadiendo el dominio público y/o que estén emplazadas sobre afectaciones y/o restricciones del dominio privado.
- Las que atentan contra la seguridad, salubridad e higiene (previa intervención y constatación de la autoridad competente).
- Obras en ejecución que se encuentran judicializadas.
- Obras sobre Monumentos Históricos Nacionales.
- Las que afecten partes comunes y no cuenten con la conformidad de los copropietarios.
- Las que no cuenten con los requisitos mínimos de seguridad en la instalación.
- Construcciones que excedan los 2.500 m2 en contravención al Código Urbanístico y que hubieran sido intimados por la autoridad competente con fecha posterior al 1° de enero de 2021.
Recomendaciones a tener presente
Desde el segmento justifican que es conveniente dividir las construcciones en dos grupos: las que están en propiedad horizontal y las que no.
“Entre las que no son de propiedad horizontal hay obras clausuradas. Aquellos propietarios que se largan a ampliar o sumar m2 solos sin ningún tipo de permiso. La gente le tiene pavor a los trámites engorrosos y no es lo recomendable. Lo primero es regularizar y que todo se apruebe como debe ser”, dijo a Infobae el arquitecto Alan Schachter, consultor inmobiliario especialista en código urbanístico.
También están las obras que son edificios que hicieron ampliaciones informales, fuera de los planos autorizados, que obviamente no pueden tener final de obra o inspección final. En este caso la regularización les ahorra el problema, incluso puede estar fuera del código urbanístico y así y todo normalizar igual.
Schachter, amplió que “cuando este fuera del código urbanístico tiene que pagar la plusvalía 100% además de todos los costos de derechos y penalidades. Si está dentro del código de edificación el tema de derechos no lo paga con multa. Difiere si cumple Código Urbanístico y/o Código de Edificación”.
Todas las ampliaciones que están hechas en casas, antirreglamentarias también se pueden declarar.
En propiedad horizontal existen muchas obras, por ejemplo en los PH que tienen ampliaciones informales pero ahí van a necesitar las firmas correspondientes y presentar el plano para regularizar toda la superficie anexada. No es necesario modificar el reglamento, hay que definir un plano catastral, que es un plano de mensura.
Hay que tener en cuenta que la declaración modifica el ABL (una vez tramitado empezará a venir más para pagar). También la ley sirve para regularizar terrazas que se techaron después del final de obra y no cumplen el código urbanístico.
“Esto es un blanqueo de metros porque desde el presente a varios años con la ley de catastro, cuando por ejemplo se venda un departamento se hará una inspección para ver si en el edificio hay m2 antirreglamentarios. Esto puede traer problemas para la compraventa de inmuebles. La normativa tiene un carácter recaudatorio inmediato y en un futuro obviamente suben los ABL de todos los inmuebles que regularizan”, concluyó Schachter.
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