Cuando se termina el alquiler: cinco aspectos a evaluar para ver si conviene renovar o buscar otra vivienda

Ante la escasez de unidades en el mercado, expertos recomiendan re-pactar el acuerdo y mantenerse en la propiedad. Consejos para evitar llegar a la Justicia

Renegociar y mantenerse en la propiedad es algo que recomiendan los expertos hacia los inquilinos (Pexels)
Renegociar y mantenerse en la propiedad es algo que recomiendan los expertos hacia los inquilinos (Pexels)

Alquilar es cada vez más complicado en la Argentina, un problema que no solo ocurre en Buenos Aires y las grandes ciudades del Gran Buenos Aires (GBA),, sino de un problema que llega a zonas de la Patagonia, donde se apunta mucho al turismo. En lugares como San Martín de los Andes y San Carlos de Bariloche casi no existen propiedades en locación para una familia que desee vivir y trabajar allí.

Expertos del Real Estate brindaron varias recomendaciones a tener en cuenta en el actual contexto, de poca oferta. Varias preguntas surgen cuando al inquilino se le está por concluir el contrato: ¿Qué hago?; ¿Es recomendable re-pactar un nuevo acuerdo con el dueño?; ¿Mantenerse en esa propiedad y evitar la tarea tediosa de alquilar una nueva unidad?; ¿Aceptar el aumento a la hora de la renovación? Son distintas dudas que genera la finalización del acuerdo locativo.

Especialistas brindaron 5 tips para tener en cuenta y sobre todo dirigido a quienes alquilan actualmente una propiedad, o están en vías de hacerlo.

1-Desacople y escenario

Hoy la locación de una vivienda está asociada con la distorsión económica que hace que los propietarios no quieran alquilar en el formato tradicional (muchos pasaron al temporario), porque otorga muy poca rentabilidad (inferior al 3% anual).

El efecto pandemia también golpeó y finalmente la entrada en vigencia de la nueva Ley de Alquileres (N° 27.551) que extendió los contratos de dos a tres años y ajustes anuales en vez de semestrales que empujaron los precios por arriba de la inflación (en CABA fue del 52,8% en 2021).

Estas disyuntivas han hecho que muchos inquilinos en vez de migrar de la propiedad que ocupan, busquen re-pactar un acuerdo o aceptar el aumento pero permanecer y evitar mudarse, al menos por los tres años venideros, a menos que se reformule o derogue la actual ley que se trataría desde marzo en el Congreso Nacional. Se anunció que se modificaría, pero todo está por verse.

Ricardo Botana, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, dijo a Infobae, que “lo mejor es tratar de conseguir un contrato por tres años, si bien es cierto que la ley permite las prórrogas si el inquilino está en el inmueble, pero eso genera seguridad. La contrariedad de la prórroga es que una vez concluido el plazo pueden pedir otro canon locativo y no está sujeto a ningún tope”.

“Lo mejor es tratar de conseguir un contrato por tres años, si bien es cierto que la ley permite las prórrogas si el inquilino está en el inmueble. Eso le genera seguridad” (Botana)

En épocas de alta volatibilidad como la actual, también argumentan desde el sector que para el inquilino es fundamental renegociar el contrato.

Antes de firmar un contrato de alquiler es aconsejable leer bien las pautas que marca e indica el acuerdo para evitar problemas a futuro (Pexels)
Antes de firmar un contrato de alquiler es aconsejable leer bien las pautas que marca e indica el acuerdo para evitar problemas a futuro (Pexels)

“Todo depende de la relación que exista con el propietario. Desde que llegó la pandemia, varios inquilinos hicieron uso pleno de la unidad y se ampararon en el DNU que no permitía desalojos ante la cesación de pagos en vez de re pactar algo conveniente entre las partes, hicieron enojar a los dueños de los inmuebles hasta llegar al momento donde la cuerda se cortó, y por más negociación que se haga, no hay solución posible. Eso genera, entre los casos, que cuando la situación económica se mejora para el inquilino, por ese antecedente, igual no hubo opción de la otra parte y debieron dejar la propiedad”, dijo a Infobae Sebastián Cantero, empresario y referente del sector.

2-Limar conflictos por la vía del diálogo

Desde el sector recomiendan a ambas partes, que el inmobiliario sea quien ayude a que la relación entre propietario e inquilino sea fluida, lo más cercana posible, porque de alguna manera son socios por el plazo que dura todo el contrato.

Cantero añadió: “Como en toda sociedad siempre lo conveniente es que haya un equilibrio entre uno y otro. El propietario es el dueño, pero el inquilino es quien abona la renta mes a mes, por eso para nosotros ambos son iguales. Y cuando hay algún conflicto que se dirima absolutamente en una mesa de diálogo y no ante la Justicia. Hay que extremar todo, porque ir a esa instancia no es sano para nadie”.

3-Mirar los precios para re-pactar bien

Desde el mercado sostienen que hay alquileres en precios que el mercado no convalida, las zonas de mayor demanda son aquellas cercanas a las bocas del subte, por ejemplo en CABA.

Por lo tanto, desde mi óptica sugiero a los inquilinos que busquen en zonas un poco más alejadas, y no aceptar lo primero que ven por la salud del bolsillo. Deben elegir bien y asesorarse antes de hacer una operación”, señaló a Infobae Oscar Puebla, bróker y arquitecto.

Especialistas sugieren a los inquilinos que busquen en zonas un poco más alejadas, y no aceptar lo primero que ven por la salud del bolsillo. Deben elegir bien y asesorarse antes de hacer una operación (Pexels)
Especialistas sugieren a los inquilinos que busquen en zonas un poco más alejadas, y no aceptar lo primero que ven por la salud del bolsillo. Deben elegir bien y asesorarse antes de hacer una operación (Pexels)

Entre tantos bemoles y los problemas que causó la nueva normativa, fuentes del sector recomiendan que lo más saludable es acordar el monto del alquiler y renegociarlo de aquí a un año.

Puebla, amplió que normalmente en un escenario de alta inflación los valores delos alquileres no acompañan el índice inflacionario, “por tal razón aconsejamos a los propietarios tener alquilado el inmueble para que tampoco no le genere gastos extras y que el inquilino mantenga la propiedad ocupada y en buenas condiciones edilicias”.

4-Cuánto se necesita para alquilar hoy

Desde la Unión Argentina de Inquilinos dieron un ejemplo de cómo sería hacer una locación en un barrio como Villa del Parque o Almagro. Un tres ambientes no baja de $ 52.000 con expensas de aproximadamente 7.500 pesos.

En CABA los inquilinos no pagan honorarios ni comisiones a la inmobiliaria ni a nadie según Ley N° 2340 (modificada por la ley N° 5859) que regula la actividad. “Cabe aclarar que es una ley local es decir sólo tiene aplicación en CABA. Si, en cambio, pueden pedirse gastos administrativos y siempre el inquilino tiene que pedir todos los detalles de lo que se encuentra abonando”, aclaró Botana.

A veces para evitar pagar expensas muy costosas, conviene alquilar en edificios de pocos pisos para no tener que afrontar excesivas cargas mensuales por mantenimiento de áreas comunes
A veces para evitar pagar expensas muy costosas, conviene alquilar en edificios de pocos pisos para no tener que afrontar excesivas cargas mensuales por mantenimiento de áreas comunes

Mientras se espera que supuestamente se cambie o se derogue la nueva Ley de Alquileres, la comisión de la operación locativa la paga el propietario, el depósito en garantía es igual a un mes de contrato, por lo tanto a la finalización del mismo se reintegra equivalente al último mes de alquiler.

“Por otro lado, los precios son muy dispares según la zona, mi sugerencia es buscar inmuebles con bajas expensas o tipo casa sin pago de mantenimiento de áreas comunes. Hay edificios sin ascensor que también tienen alquileres bajos. Otro tip a tomar en cuenta, es acordar con el propietario la posibilidad de sub alquilar el inmueble (modo muy utilizado en Europa) de forma tal que un departamento con tres dormitorios pueda ser ocupado por tres personas, así se hace más fácil pagar que por ser tan grandes, son difíciles de rentar”, detalló Puebla.

5-Qué hacer sino se logra alquilar una vivienda

El problema habitacional se agravó en los últimos tiempos. Así como cuesta comprar (ante la falta de créditos hipotecarios que permitan hacerlo de manera sostenible), también es complejo conseguir alquileres en las grandes urbes de nuestro país.

Para muchos inquilinos es complicado cuando tienen chicos y hay situaciones adversas. ¿Qué hacer entonces? Por eso lo mas aconsejable es tratar de extender el contrato para quien ocupa una propiedad y llegar a un buen acuerdo con el dueño, sobre todo en este momento.

Botana, destacó lo siguiente: “Conocemos gente inquilina que se va a lugares mas chicos (aunque no hacen mucha diferencia en lo económico), otros que se van a vivir con algún pariente pero no se ve tanto que se muden de CABA al GBA, ya que la diferencia no es tanta. Pero todo es difícil y se viven diversas situaciones familiares”.

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