Claves sobre el congelamiento de alquileres: qué va a pasar con las deudas y los contratos que vencen en 2020

Los contratos de alquiler que venzan en los próximos meses podrán ser extendidos hasta febrero del año que viene. Es una de las medidas que estableció el Gobierno a través del Decreto de Necesidad y Urgencia 766/2020, donde se prorrogó hasta el 31 de enero de 2021 la suspensión de los desalojos, el plazo de vigencia de los contratos y el congelamiento de los precios de los alquileres.

Estas medidas se habían implementado en marzo, en el comienzo de la cuarentena, con plazo límite hasta el 30 de septiembre y ahora fueron extendidas con el objetivo de que los inquilinos no tuvieran que afrontar los aumentos de los alquileres en el caso de hayan sufrido una caída de sus ingresos por la pandemia de coronavirus.

¿Qué pasará entonces con las diferencias acumuladas entre el valor congelado con el precio de marzo de 2020 y el que hubiese correspondido pagar por los aumentos pactados previamente en los contratos?

Según el decreto, las deudas por la diferencia debe ser abonada a partir de febrero de 2021 en cuotas: al menos tres y como máximo seis. Esas cuotas deben ser mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento en la misma fecha que vencen el alquiler de cada mes. La norma aclara que este procedimiento para el pago en cuotas se aplicará aun cuando haya vencido el contrato.

Con todo, no podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad. Pero la medida también deja abierta la posibilidad de que inquilinos y propietarios puedan pactar una forma de pago distinta, siempre que no perjudique al locatario.

Las deudas originadas en la falta de pago o pagos parciales también deberán abonarse a partir de febrero en tres cuotas como mínimo o seis como máximo . En ese caso, se podrán aplicar intereses compensatorios, pero no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos del Banco Nación.

Otro tema que generó dudas entre inquilinos y propietarios es el monto de los alquileres que se debe tener en cuenta en el caso de los contratos que venzan durante el congelamiento. “Todos los contratos que vencieron durante la cuarentena o a partir de marzo mantienen todas sus condiciones y su precio hasta el 31 de enero. A eso se refiere la prórroga, es simplemente una extensión del tiempo manteniendo las mismas condiciones”, destacó Fernando Muñoz, director del Programa de Atención a Inquilinos de la Defensoría del Pueblo porteña.

Muñoz advirtió que algunos propietarios prorrogan los contratos por algunos meses pero cambian las condiciones, con aumentos en los alquileres. “Si el contrato venció, el precio que se paga hasta el 31 de enero es el mismo que tenía el último mes del contrato”, explicó.

De acuerdo al decreto, el inquilino puede optar por mantener la fecha del vencimiento pactado o por prorrogarlo hasta el 31 de enero o por un plazo menor. La decisión se debe comunicar al propietario con al menos 15 días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada.

Desde el sector inmobiliario, en tanto, advierten sobre un posible efecto no deseado de las medidas, que es la caída en la cantidad de propiedades en alquiler. “Veo con preocupación las medidas que, como esta, dificultan el normal funcionamiento del sector de alquileres de vivienda. Este tipo de decisiones desincentivan la oferta de inmuebles para alquileres de vivienda, generando un perjuicio para los propios inquilinos”, opinó Marta Liotto, vicepresidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios porteño (Cucicba).

“En cuanto a cómo se desenvolverán los contratos en estos meses, la realidad es que los contratos continuarán en los mismos términos, siempre y cuando los inquilinos lo determinen. Quienes alquilan están dispuestos a consensuar con los propietarios y, justamente por ello, se debería brindar la mayor libertad a las partes para poder acordar”, agregó Liotto.

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