Con el dólar en alza y la brecha, ¿bajará más el precio de las propiedades?

Los expertos analizan la incidencia cambiaria sobre un mercado que ya venía golpeado antes de la pandemia y que, por ahora, no ve demasiadas señales de repunte

El mercado inmobiliario, muy castigado por la crisis
El mercado inmobiliario, muy castigado por la crisis

“El valor del dólar y la compraventa de departamentos” podría ser el título de una monografía o hasta de una tesis universitaria, pero lamentablemente es el eje de la conversación cotidiana para saber si se reactivará o no el sector inmobiliario.

En diálogo con Infobae, un grupo de especialistas afirmó que la suba de la divisa norteamericana generó nervios adicionales entre los potenciales compradores y expresó que son pocos los que se animan a desprenderse de esos dólares para adquirir un inmueble, sobre todo cuando los precios no se ajustaron demasiado a la baja.

Al respecto, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar, dijo que “desde abril, el repunte es importante, pero no estamos en niveles normales”.

“Si sigue la reapertura, somos muy positivos, aunque no es lo ideal, porque sería mejor contener el dólar y la inflación. Aumentaron los niveles de consumo y cambió el perfil de consumidor, la gente busca espacios al aire libre, balcones o jardines y hay muchas consultas para irse de la Ciudad”.

En cuanto a los valores, el titular de la cámara del sector dijo que “el comprador busca precio pandemia; no es el comprador habitual, sino el que especula con la baja del valor del inmueble”.

El comprador busca el precio pandemia, no es el comprador habitual, sino el que especula con la baja del valor del inmueble (Alejandro Bennazar, Cámara Inmobiliaria Argentina)

Lamentablemente cuando el dólar se mueve el mercado se paraliza. Sí hay mucha permuta: departamento contra departamento, pagando la diferencia”, detalló.

Por su parte, el presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, Carlos Allende, explicó que “este es un mercado que se moviliza fundamentalmente en dólares y la escalada del precio en moneda extranjera retrae la actividad. La devaluación de la moneda, inflación y controles en operaciones cambiarias son determinantes para explicar esta caída. Ya cumpliremos 26 meses ininterrumpidos de caída interanual y por el momento no se ve el piso. La pandemia alejó cualquier chance de leve recuperación del mercado”. De hecho, en siete meses la entidad registró poco más de 7000 escrituras, un número que, en un año con buena actividad, se logra en un solo mes.

Para tratar de salir de este pantano, se conformó la Mesa de la Vivienda conjuntamente con el Colegio de Corredores Inmobiliarios de CABA, el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo, la Sociedad Central de Arquitectos, el Consejo Profesional de Ciencias Económicas, el Consejo Federal del Notariado Argentino, el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de Argentina y el Consejo Profesional de Ingeniería Civil.

El ministro de Desarrollo Productivo de Argentina, Matías Kulfas, tuvo una reunión virtual con los sectores involucrados en la construcción y la compraventa de inmuebles
El ministro de Desarrollo Productivo de Argentina, Matías Kulfas, tuvo una reunión virtual con los sectores involucrados en la construcción y la compraventa de inmuebles

“Ya tuvimos un encuentro virtual con el Ministro de Desarrollo Productivo, Matías Kulfas, en el que le sugerimos una revisión de la carga impositiva en las operaciones inmobiliarias porque encarecen ese primer paso en la vida de muchas familias”, explicó Allende.

También, se le planteó “la idea de construir viviendas sobre tierras públicas como una forma de articular entre Estado y emprendimientos privados y la idea de reutilizar el Cedin, aunque tiene algunas complejidades”.

Le planteamos al ministro Kulfas reducir los impuestos en las operaciones inmobiliarias y construir viviendas sobre tierras públicas (Carlos Allende, Colegio de Escribanos)

“Sería una buena iniciativa que los Cedines vuelvan cuando se reoriente la perspectiva, pero requiere de otras articulaciones como una nueva ley de blanqueo. Sí es importante que se puedan repatriar fondos destinados pero que tengan como destino el sector inmobiliario”, apuntó.

Para el escribano, “las fluctuaciones del dólar contribuyen a operaciones más dilatadas; hay casos en que el que tiene dólar comprado prefiere reofertar, pero estamos evaluando qué ocurre con las operaciones encadenadas, es decir, el que vende para luego comprar”.

El precio de las propiedades en las principales ciudades de la región medido por la UTDT
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“Hay casos en que una vez que vendió decide esperar si es que no está con urgencia de mudarse y hasta evalúa alquiler transitoriamente”, explicó.

Lo que genera la suba del dólar es un aumento de las ofertas de unidades en pesos en proyectos de viviendas a estrenar. Pero construir tiene sus tiempos y esas escrituraciones se dan luego de un proceso más largo”, aclaró el prosecretario de la entidad, Jorge Blanco Lara.

En tanto, el presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, Armando Pepe, dijo que “las ventas se están recomponiendo muy de a poco”, luego del cierre de la actividad inmobiliaria hasta el mes pasado

“Algunas cosas se están haciendo. Está comprando el consumidor final, el que no puede más: el que se casa, se divorcia, o agrandó la familia. Era clave la negociación de la deuda para saber dónde estábamos parados. Pero el dólar blue no se cayó, solo se agachó para volver a tomar impulso. Es todo muy incierto. Lo que el mercado necesita es confianza y hasta ahora no la hay; lo hemos visto al presidente Alberto Fernández reunido con el sector de la salud, pero no vi una mesa con los mejores economistas del país y del mundo. En enero además dijo que tenía un plan y no lo quería dar a conocer, y ahora dice que no le gusta tener un plan”, se quejó Pepe.

El dólar blue no se cayó, se agachó para volver a tomar impulso; es todo muy incierto y este mercado necesita un nivel de confianza que no hay (Armando Pepe)

Está influyendo mucho en términos negativos la ley de alquileres, por la extensión de la vigencia de los contratos. En cuanto a la construcción, hay 2830 edificios parados desde marzo en la Ciudad de Buenos Aires; mientras no se puedan vender o dar posesión, habrá incertidumbre”, advirtió.

En cuanto a la divisa, explicó que “mientras haya trabas al dólar, aumentará la compra de divisas” y eso no ayudará al repunte del sector.

Sobre el valor de las propiedades, dijo que “el precio es 20% menos que el valor de las escrituras; no es 2002, cuando todo el mundo debía dólares y los precios bajaron el 50% y se vendía todo”.

Lo único que repunta, pero “es un nicho chico”, es el mercado de propiedades en territorio bonaerense, por aquellas familias que quieren alejarse del AMBA.

Por otra parte, Pepe dijo que, si bien el plan Procrear es una medida acertada, debería tener montos más altos, “porque, si no, no sumará demasiado. Agregar 34 mil viviendas sobre 3 millones que faltan es muy poco”.

Por otro lado, Jorge Toselli explicó que “lo que hay son llamadas y consultas”, pero pocas operaciones concretas y también criticó la nueva ley de alquileres porque provocó una reducción de la oferta.

“La mayoría de nuestra cartera es de departamentos de tres ambientes, que algo se mueve; pero en los grandes inmuebles no se concreta nada. En cuanto a los precios, todos coinciden en bajar de un 12% al 15 por ciento, no más que eso, salvo para alguien que puntualmente esté muy mal”, expresó.

El sector apuesta a que a fin de septiembre se reactiven los permisos para trabajar en las obras en construcción privadas
El sector apuesta a que a fin de septiembre se reactiven los permisos para trabajar en las obras en construcción privadas

En cuanto a la incidencia de la suba del dólar, dijo que “nos complica para la compraventa, pero a la vez baja el costo de la construcción, que cada vez cuesta menos; está a 500 dólares el metro cuadrado contra 800 de hace uno o dos años”.

“Si mejora la pandemia, creo que el mercado se va a reactivar, porque la gente que durante 6 u 8 meses no gastó y va a consumir en dólares, va a comprar, así que posiblemente el mejor fin de año sea mejor que ahora”, dijo Toselli con un gesto de esperanza. En este sentido, ayudará si “para fin de septiembre empiezan a habilitar las obras privadas en la Ciudad, como nos dijeron”. En cambio, detalló que el mercado inmobiliario corporativo y de locales “está destrozado, al 50% de lo que costaba antes”.

Por su parte, Francisco Pertierra Canepa, profesor de la Universidad del Cema, destacó que desde 2018 el mercado inmobiliario vive una crisis que, en todo caso, se profundizó con la pandemia. La excepción, aclaró, es la oportunidad que se puede abrir a partir de la reducción del costo de la construcción para emprendimientos “creativos”, con inversores que busquen el “combo” de lotes más una propiedad ya construida.

Era clave la negociación de la deuda para saber dónde estábamos parados. Pero el dólar blue no se cayó, solo se agachó para volver a tomar impulso. Es todo muy incierto. Lo que el mercado necesita es confianza y hasta ahora no la hay (Pepe)

El cepo y las trabas para acceder al dólar volvió atractivo al mercado para aquel que tiene pesos de sobra. Es difícil, en cambio, que tiente al que tiene dólares ahorrados”, afirmó el director del área de Management, Estrategia y Fideicomisos del Estudio J. Ledesma & Asociados.

Pertierra Cánepa afirmó que la baja en el valor de las propiedades usadas hoy ronda el 10% y “no mucho más”.

En tanto, José Rozados de Reporte Inmobiliario dijo que “la participación en el mercado queda solo reducida al que tiene los recursos en dólares, quien, en este contexto, es quien pone las condiciones, siempre y cuando del otro lado el que oferta en realidad tenga intención y necesite vender”. De inmediato, aclaró que “existe una mayoría de propiedades en oferta que no se ajustó al nuevo escenario”.

La baja, según Rozados, fue del 13,5% en promedio para los departamentos usados en la ciudad, una reducción que todavía no genera los incentivos suficientes como para “motivar a la demanda y aumentar las cantidades efectivas de compraventa dentro de este particular contexto”.

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