Núñez, en el eje norte porteño, mantiene el interés de la demanda
Núñez, en el eje norte porteño, mantiene el interés de la demanda

Varios de los protagonistas del Real Estate se enfocan en lo que vendrá “el Día Después” del aislamiento casi extremo por el COVID-19, y comienzan a testearse el mercado, como el caso de Giavedoni Propiedades que elaboró un informe que ubicó a Villa Urquiza, Villa Crespo, Barracas, Núñez y Flores, cómo los cinco barrios porteños que crecerían por sobre el resto.

En el análisis surge que Villa Urquiza ofrece como potencial su identidad barrial y la elección por parte de generaciones que se criaron en el lugar, posicionándose la expansión en las calles adyacentes de los nuevos cruces de ferrocarril bajo nivel y los puntos cercanos con la estación Juan Manuel de Rosas de la línea B de subterráneos, entre las avenidas Triunvirato y Monroe.

Guillermo Giavedoni, CEO de la inmobiliaria homónima, le dijo a Infobae: “el subte fue quien ayudó la expansión para que se transforme en uno de los barrios con mayor cantidad de obras. Las calles Roosevelt, Quesada, Aizpurua y la avenida Constituyentes, son los corredores que mayor futuro tienen”.

Un dato interesante es que la variación de precios dentro del barrio es moderada. Según el análisis de valores de los departamentos que realiza el Instituto de Economía (Ineco) de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), en abril de 2020, un dos ambientes a estrenar cotizaba el m2 en USD 3.454, y por una usada de 3.293 dólares.

Villa Crespo, creció gracias al derrame de Palermo, y su efecto se propagó y lo seguirá haciendo pos pandemia. Allí, los costos accesibles y la mayor cantidad de tierras disponibles se prevé que podrán avanzar en el interés de las inversiones; y que las construcciones se levantarían en el área de las calles Humboldt y las avenidas Juan B. Justo, Ángel Gallardo y Warnes. En este barrio, según la UADE, los precios de las unidades de dos ambientes a estrenar cotizaban USD 3.232 y las usadas USD 2.766, por metro cuadrado.

En Villa Crespo, según la UADE, los precios de las unidades de dos ambientes a estrenar cotizaban USD 3.232 y las usadas USD 2.766, por metro cuadrado

Es un barrio en el que se permite construir en altura, por lo que tiene la posibilidad de ofrecer ambientes luminosos y buenas vistas. Además de tener una muy buena conectividad que mejorará con la obra del ferrocarril San Martín. La avenida Córdoba se está transformando de una zona comercial a una residencial, también podrían crecer en lo edilicio sobre la calle Lavalleja, entre Luis M. Drago y Camargo”, precisó a Infobae Giavedoni.

Otra de las zonas, que podría expandirse, es Barracas, que se presenta como opción con buena cantidad de ofertas de casas para comprar y reconstruir. El barrio históricamente fue destinado a galpones industriales, de logística o materiales de construcción, con lo que abundan las tierras disponibles para edificar. El desembarco de nuevos usuarios que compran propiedades y abren comercios está cambiando el entorno de la zona que durante años padeció el flagelo de la ocupación informal.

Una vista de Barraca Peña, importante testimonio histórico cultural de la ciudad de Buenos Aires, y con el desembarco de usuarios que compran propiedades y abren comercios está cambiando el entorno de la zona
Una vista de Barraca Peña, importante testimonio histórico cultural de la ciudad de Buenos Aires, y con el desembarco de usuarios que compran propiedades y abren comercios está cambiando el entorno de la zona

Se destacan la zona alrededor de la plaza Colombia y también el polo de bares sobre la calle Martín García, además de las inmediaciones del Parque Lezama y el corredor Bolívar. También el área de Montes de Oca y Brandsen. Allí, las unidades nuevas y las usadas, oscilan el valor del m2, entre 2.000 y 2.500 dólares, para dos ambientes.

En el eje norte porteño, Núñez, mantendría el crecimiento. Las unidades en torre sobre la Avenida del Libertador pueden duplicar el valor del m2 de un PH cercano a la estación del Ferrocarril Mitre. Es un barrio con una demanda motorizada por la cercanía con los espacios verdes y con el Río de La Plata.

Las unidades en torre sobre la Avenida del Libertador pueden duplicar el valor del m2 de un PH cercano a la estación del Ferrocarril Mitre. Es un barrio con una demanda motorizada por la cercanía con los espacios verdes y con el Río de La Plata

También por las calles transversales revitalizadas por la construcción de túneles bajo nivel de las vías del Ferrocarril Mitre. El mercado recomienda poner foco al área de influencia de las avenidas Crisólogo Larralde y Del Libertador. Los departamentos a estrenar, de dos ambientes, cotizan a razón de USD 3.622 por m2, y usados, en USD 3.377, mostró el informe de UADE.

En tanto, el barrio de Flores se presenta como atracción por el bajo costo de los terrenos como de las unidades. Allí, la UADE informa que los departamentos de dos ambientes a estrenar están en USD 2.933 dólares por m2, y los usados, en USD 2.693 por m2. “En los corredores de las avenidas Rivadavia y Juan Bautista Alberdi es donde se agrupan las nuevas construcciones. Es un punto típico de clase media, bien localizado y con llegada a los medios de transporte. Otra zona que promete es la Avenida Avellaneda, donde lo comercial, impulsó los proyectos residenciales”, le argumentó Giavedoni a Infobae.

Otras zonas con alto potencial

Para el Grupo Portland, Caballito, Palermo, Barracas, Mataderos y Versalles, serían los barrios que tendrán mayor expansión luego que se atraviese el COVID-19.

Mataderos es uno de los lugares que proponen buenas condiciones ambientales, acceso a servicios y valores razonables por metro cuadrado para la compra o el alquiler
Mataderos es uno de los lugares que proponen buenas condiciones ambientales, acceso a servicios y valores razonables por metro cuadrado para la compra o el alquiler

Diego Gonzalo Currais, el Coordinador General de esta compañía, le explicó a Infobae: “son los lugares que proponen buenas condiciones ambientales, acceso a servicios y valores razonables por metro cuadrado para la compra o el alquiler. Por supuesto, que no podría agotarse la lista allí, pero si podríamos afirmar que se destacarán, entre otras ubicaciones”.

Se estima que allí prevalecerán los proyectos que presenten espacios descubiertos y semi cubiertos, que ofrezcan una expansión de los ambientes interiores, más allá de las tipologías. Los expertos coinciden en que las vistas y proximidad a las áreas verdes serán determinantes. Dentro de los propios barrios se tenderá al desarrollo de las zonas de menor densidad.

El balance entre destinos comerciales y residenciales, probablemente se vea modificado (Diego Currais)

“Sería arbitrario definirlo por calles, aun sabiendo que ciertos hábitos de consumo podrán variar y modificar zonas comerciales como hasta ahora las hemos conocido. El balance entre destinos comerciales y residenciales, probablemente se vea modificado”, amplió Currais.

Comienzo de la flexibilidad de la cuarentena

El Gobierno de la Ciudad permitió en la semana que las inmobiliarias puedan volver a mostrar propiedades a potenciales clientes en medio del derrumbe de la actividad del sector que emplea a 25.000 personas en el distrito.

El arquitecto Marcelo Langone, asociado en Di Mitrio Inmobiliaria, le dijo a Infobae: “esta medida es vital. La pandemia puso en blanco sobre negro la relación de la gente con su vivienda, para muchos positivamente y para otros negativamente. Está claro que quienes pudieron disfrutar mínimamente de un balcón y en mayor medida balcón terraza, patios o jardines, fueron los más beneficiados. No sabemos si tendremos otra pandemia, pero la mirada del comprador sobre estos espacios cambió, y seguramente serán muy tenidos en cuenta a la hora de elegir una propiedad”.

En las inmobiliarias creen que los proyectos deberán ser de escala más acotada, con menos vecinos y espacios abiertos propios, como los llamados PH urbanos, generalmente ubicados en zonas como Villa Crespo, Boedo o Coghlan, dónde el Código Urbano habla de Unidades de Sustentabilidad de Altura Media y Baja. “También los tradicionales PH, siempre con demanda, y edificios en altura. En definitiva, el buen diseño siempre gana”, añadió Langone.

Los proyectos deberán ser de escala más acotada, con menos vecinos y espacios abiertos propios, como los llamados PH urbanos, generalmente ubicados en zonas como Villa Crespo, Boedo o Coghlan

En Di Mitrio Inmobiliaria sostienen que crecerían Villa Crespo (por el derrame de Palermo, Caballito y Almagro) Núñez y Coghlan (derrame de Belgrano), Boedo (por su cercanía al Distrito Tecnológico) y Barracas (derrame de San Telmo hacia el sur).

Coghlan es uno de los barrios que recibe el derrame de Belgrano (Adrián Escandar)
Coghlan es uno de los barrios que recibe el derrame de Belgrano (Adrián Escandar)

Alberto Fernández Prieto, presidente de la desarrolladora Fernández Prieto & Asociados, le contó a Infobae: “desde hace tiempo observamos zonas como Barracas y Montserrat que vienen posicionándose por su conectividad con el Centro porteño, el desarrollo y mejora de la infraestructura. Otros de los barrios que vemos con gran futuro de expansión son Colegiales, Almagro y Villa Urquiza por su crecimiento comercial, la oferta de transporte público y las superficies verdes, variables fundamentales para las familias con chicos”.

En estos trazados, se estima que se levantarán inmuebles con unidades pequeñas destinadas al público millennials. Incluso, enfocadas para el público inversor, porque resultan atractivas por su rentabilidad potencial.

“Como consecuencia de la pandemia, también prevemos que habrá mayor consideración de construcciones en altura que cuenten con espacios internos más amplios, se viene una vuelta a la vida urbana tipo country, tal como ocurrió en proyectos como Zencity y Link Towers, en Puerto Madero”, amplió Fernández Prieto.

Habrá mayor consideración de construcciones en altura que cuenten con espacios internos más amplios, se viene una vuelta a la vida urbana tipo country (Alberto Fernández Prieto)

El mercado de terrenos

El portal Zona Prop, especializado en búsquedas de viviendas, elaboró un relevamiento exclusivo para Infobae sobre los terrenos ubicados en algunos de los barrios citados anteriormente, y detectó que Villa Crespo tiene actualmente 201 avisos de lotes en venta.

El terreno más chico mide 61 m2 y el más grande 6.130 m2. El rango medio mide entre 197 y 540 m2. La superficie más económica en Villa Crespo cuesta USD 205.0000 y la más cara llega se aproxima a USD 8 millones, con valores por metro cuadrado de USD 2.624 en promedio.

Fausto Spotorno, director del Instituto de Economía de la UADE, le comentó a Infobae: “los precios de los inmuebles tienen que seguir cayendo, siguen estando muy altos y prácticamente no hay mercado. Las operaciones son tan escasas que no se puede decir que haya un precio de referencia. Por otra parte, hay récord de inmuebles sin vender y eso implica que no hay un equilibrio entre la oferta y la demanda. Mientras el mercado no esté compensado, difícilmente veamos una mejora en el sector inmobiliario”.

Los precios de los inmuebles tienen que seguir cayendo, siguen estando muy altos y prácticamente no hay mercado. Las operaciones son tan escasas que no se puede decir que haya un precio de referencia (Fausto Spotorno)

Por lo pronto, la baja en los costos en dólares de la construcción, ilusionan a los protagonistas del segmento en alguna recuperación. “Porque están disminuyendo sustancialmente. Pero es difícil saber si eso es suficiente, para la reactivación”, amplió Spotorno.


La pos pandemia es una preocupación, pero a la vez, varios especialistas indican que el arreglo de la deuda externa tranquilizará un poco los mercados y llevaría cierta estabilidad al dólar. Aspectos, que animarían a la gente que cuenta con dólares, y que ahora está muy expectante.

“Todo tendría que estar acompañado por un sinceramiento de los precios de las propiedades nuevas, como de las usadas. No creo que podamos esperar mucho de las políticas públicas, luego de que baje el agua de la pandemia porque el Estado tendrá muchos frentes para atender”, concluyó Langone.

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