Alquileres: qué cambios traerá la nueva ley para propietarios e inquilinos

El Frente de Todos aprobó este jueves en el Senado la nueva Ley de Alquileres que reforma el vínculo entre propietarios e inquilinos, sin la presencia de la oposición, que se retiró de la sesión en medio de una pelea con el oficialismo.

La nueva norma se votó de forma conjunta con otro proyecto, referido a la suspensión de las Sociedades Anónimas Simplificadas (SAS), y fue sancionada con 41 votos afirmativos y ninguno en contra.

La nueva ley de alquileres modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y establece nuevas reglas para los contratos de locación que benefician a los inquilinos, como el aumento de los años de duración de los convenios y la obligación de proponer dos garantías a elegir por el propietario.

Alejandro Bennazar, titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina, señaló que están de acuerdo con la sanción de esta nueva ley aunque agregó que se podrán corregir detalles con las reglamentaciones.

“Creo que esta ley viene a dar por terminado algo esperado por las distintas asociaciones. Esto le marca un antes y un después a la incumbencia del profesional inmobiliario porque le da clarificación a lo que es la intermediación”, destacó en declaraciones a Infobae.

Y añadió: “Se incorpora la palabra arbitraje que era muy esperada por el sector para reducir los costos de la previsibilidad del conflicto. Estamos conformes con el resultado. Hay que ver cómo continúa y cómo y cuándo se reglamenta”.

En tanto, Gervasio Muñoz, de Inquilinos Agrupados, celebró la sanción de la ley por considerar que “cambia radicalmente la forma de alquilar de los inquilinos, estableciendo un poco de equilibrio en la relación con el merado inmobiliario”.

“Esta ley es importante por dos motivos. Primero porque logramos que el Congreso vuelva a debatir sobre un problema central y estructural y profundamente invisibilizado que es el acceso a una vivienda en alquiler. Se creía que tenía que ser materia del mercado y hemos logrado que el Congreso debatiera y entendiera que había que poner reglas al acceso a un alquiler”, destacó en diálogo con Infobae.

En ese sentido, valoró que se establezca “la creación de un registro de todos los contratos de alquiler en AFIP, regulando expensas y con mayores controles”.

“Esta es una victoria de todos los inquilinos que hemos sido humillados durante mucho tiempo por las inmobiliarias”, celebró.

A su turno, Alejandro Ginevra, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), afirmó que la norma aprobada en el Senado es mejor que la anterior dado que mejora la situación del inquilino pero advirtió que “no prevé algunas situaciones que le den certeza al propietario”.

"Lo que puede suceder es que los propietarios prefieran vender y no alquilar y esto termine agravando el déficit habitacional que tenemos en nuestro país. De todas formas, la verdad la dirá el mercado”, aseguró.

En otro orden, Marta Liotto, vicepresidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), se mostró disconforme con la sanción de la ley por considerar que la ley que regía hasta acá funcionaba correctamente y había conformidad tanto de los inquilinos como de los propietarios.

“La ley de alquileres merece una atención superior. Tendría que haber sido tratada por todo el recinto del Senado y no por una parte. El momento político no va de la mano con lo que sucede en materia habitacional y de locaciones”, cuestionó, al tiempo que añadió: “Espero que esta ley no les traiga perjuicio a los propietarios ni a los inquilinos”.

Eduardo Brigada, presidente de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), indicó que se trata del proyecto que ha tenido más consenso en los últimos años.

“El transcurso del tiempo dirá si esto es un beneficio para todas las partes. Va a ser el mercado el que va a dar la última palabra. Nadie tiene la verdad como para anticipar si esto va a funcionar. Nosotros no creemos que vaya a haber una estampida de retiro de inmuebles en oferta”, manifestó.

En ese marco, Brigada aseguró que lo que hace mal en el sector de los alquileres es la inflación. “Eso es lo que hay que controlar. El locatario piensa que no puede pagar al alquiler y el locador tiene la menor rentabilidad en muchos años”, concluyó.

Cuáles son los puntos principales de la nueva ley

- Ni el mes anticipado ni el depósito de garantía pueden ser mayores que el equivalente a un mes de alquiler.

- El reintegro del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.

- El plazo mínimo del contrato se amplía de dos a tres años, con las excepciones del artículo 1.199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

- Aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición, quedan a cargo del locatario. Las expensas extraordinarias debe pagarlas el locador.

- Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.

- La intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.

- En cuanto a la garantía, el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos).

- Sobre el valor de la garantía, el locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.

- Respecto a la actualización monetaria/indexación, la nueva ley excluye a los contratos de locación de los arts. 7 y 10 de la Ley de Convertibilidad 23.928.

- En la fijación del valor de los alquileres solo se admiten ajustes anuales, que deben seguir un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).

- Se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).

- Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal; entre ellas: la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.

- Se dispone el desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.

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