Boom inmobiliario en Perú: ¿Existe el riesgo de una burbuja?

El mercado inmobiliario de Perú atraviesa una etapa de expansión que acapara la atención de desarrolladores, compradores y analistas.

La proliferación de proyectos residenciales en Lima Metropolitana y Callao se traduce en un movimiento sostenido de ventas y lanzamientos, alimentando el debate sobre la posibilidad de una burbuja, en medio de récords históricos en absorción y oferta.

Este auge genera interrogantes entre quienes observan la velocidad con la que surgen nuevos edificios y la dinámica de precios. ¿Se trata de un crecimiento respaldado por demanda real o existen señales de sobrecalentamiento similares a las que precedieron crisis en otros países?

La respuesta, según especialistas y líderes del sector, requiere analizar tanto las cifras como las particularidades del mercado local.

Cada vez más departamentos en Lima: ¿Qué es una burbuja inmobiliaria?

Ana Cecilia Gálvez, gerente general de CODIP, explica para Infobae Perú que una burbuja inmobiliaria ocurre cuando “los precios crecen sin fundamentos, sostenidos más por expectativas y especulación que por demanda genuina”.

Este fenómeno, dice, puede derivar en una crisis si los precios caen abruptamente y los propietarios optan por abandonar sus créditos hipotecarios, como ocurrió en Estados Unidos durante la crisis de las hipotecas subprime que desembocó en la Gran Recesión de 2008.

“Los bancos terminaron con propiedades cuyo valor era mucho menor al de las deudas originales”, recuerda la ejecutiva.

ParaGálvez, el escenario peruano dista del vivido en otras economías. Sostiene que el crecimiento está respaldado por una demanda insatisfecha de 1,9 millones de familias que no cuentan con una vivienda adecuada.

Según el último informe de CODIP, solo en el primer semestre de 2026 se vendieron 15.477 unidades en Lima y Callao, un 26% más que en el mismo periodo de 2025.

“Todo lo que se pone en el mercado termina vendiéndose. El hecho de que no haya acumulación de vivienda terminada sin vender demuestra que el mercado es saludable”, señala.

Absorción, stock y composición de la oferta

Uno de los indicadores que refuerza esta visión es el porcentaje de viviendas terminadas para entrega inmediata y no vendidas, que se mantiene en torno al 6%.

“Un mercado sano tiene menos del 10% de stock terminado sin colocar”, precisa Gálvez. Además, la absorción mensual promedio durante el primer semestre ascendió a 4,4%, con un récord histórico de 5,6% en marzo.

El plazo para agotar el stock disponible se redujo a 24 meses, por debajo del promedio de los últimos 5 años, que fue de 26 meses.

A nivel internacional, el estándar saludable ronda los 14 meses; sin embargo, en Perú el cálculo incluye el denominado “bien futuro”, es decir, considera tanto viviendas terminadas como aquellas en planos o construcción, lo que amplía el universo considerado y explica la diferencia con otros mercados.

Como ejemplo de la dinámica a largo plazo del sector, Gálvez cita el megaproyecto La Alameda del Rímac. “Desde 2018 hasta hoy se han vendido más de 5.200 departamentos y todavía quedan 800 unidades por colocar”, detalla.

Este ritmo, añade, ilustra cómo los grandes desarrollos requieren años para absorber toda la oferta y cómo la demanda real sostiene el avance del mercado.

¿Cómo se encuentra el mercado inmobiliario hoy en Perú?

Gálvez explica que el segmento dominante hoy corresponde a departamentos de dos y tres dormitorios, principalmente en superficies de 40 a 60 metros cuadrados, lo que representa el 50,1% de las ventas recientes.

Más del 80% de las unidades vendidas corresponden a proyectos en fase de preventa o construcción, mientras que la oferta de entrega inmediata se mantiene controlada.

Además, el ticket promedio de venta en el periodo de estudio fue de S/435.630, y el precio por metro cuadrado registró una leve baja del 1,2%, según CODIP.

La estabilidad del financiamiento en Perú es otro factor que diferencia al mercado de contextos donde las burbujas inmobiliarias se han desencadenado por el sobreendeudamiento.

Sobre morosidad, el informe de CODIP indica que la tasa para créditos hipotecarios en el sistema bancario peruano se mantiene en torno al 3%, un nivel considerado saludable y alineado con los estándares internacionales.

Este dato cobra relevancia si se compara con escenarios críticos como el de 2008 en el hemisferio norte, donde la morosidad se disparó tras el colapso de los precios.

Cerrar la brecha de vivienda requeriría más de 15.000 millones de soles

De cualquier forma, el futuro del sector depende, en buena medida, de la capacidad del Estado para planificar y garantizar recursos a largo plazo.

Desde CODIP insisten en que la inversión pública en vivienda sigue siendo limitada: el presupuesto del Ministerio de Vivienda representa menos del 2% del presupuesto nacional asignado al sector vivienda social cada año, lo que restringe el alcance de los programas sociales y ralentiza la reducción del déficit habitacional.

El principal fondo estatal, MiVivienda, agota su presupuesto disponible en apenas cinco o seis meses cada año, lo que obliga a frenar la asignación de nuevos subsidios y genera incertidumbre entre los desarrolladores y compradores.

Esta situación impide que los inversionistas planifiquen proyectos de gran escala o con horizontes de 5 a 10 años, necesarios para cerrar la brecha habitacional con mayor rapidez. Gálvez sostiene que el bajo nivel de endeudamiento público, que ronda el 30% del PBI, habilita margen para una política más ambiciosa.

“Si el índice de endeudamiento sube apenas 1,5 puntos porcentuales, se podrían destinar 15.000 millones de soles adicionales para garantizar subsidios por 10 años. Eso daría a los desarrolladores previsibilidad y permitiría diseñar proyectos de mayor envergadura, capaces de responder a la demanda insatisfecha de manera más eficiente”, sentencia.