La venta de departamentos en Lima no se detiene y se acerca al umbral técnico de 60 m² para tres habitaciones

El mercado inmobiliario de Lima exhibe solidez y dinamismo, aun frente a una ligera disminución en el ticket promedio de venta durante el primer semestre de 2026.

Esta baja en el valor promedio se compensa con un marcado incremento en la cantidad de operaciones y una diversificación en la oferta de unidades, de acuerdo con el reporte de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP).

Según la entidad, las ventas de viviendas nuevas crecieron 26% respecto al mismo periodo del año anterior, impulsadas principalmente por la demanda de departamentos compactos en diversos sectores de la ciudad.

Ventas en alza y nuevos polos de crecimiento

Entre enero y junio de 2026, Lima Metropolitana y Callao sumaron 15,477 unidades vendidas, superando ampliamente las 12,308 del primer semestre de 2025.

La actividad inmobiliaria involucró a 262 empresas y 1,135 proyectos activos, mostrando un equilibrio entre el crecimiento de la oferta y la capacidad de absorción del mercado. Lima Norte lideró el aumento en ventas, con una variación de 69%, seguida por Callao (53%), Lima Este y Lima Sur (50% cada una).

Lima Moderna se mantuvo como la zona de mayor volumen, con 6,294 operaciones, mientras que Lima Centro y Lima Top reportaron subidas de 19% y 14%, respectivamente.

La oferta promedio creció 12%, al alcanzar 58,768 unidades, y el índice de absorción mensual pasó de 3.9% a 4.4%, según el informe de CODIP. El pico histórico se registró en marzo de 2026, con una absorción del 5.6%.

La entidad subraya que más del 80% de las viviendas vendidas se encuentran en planos o en construcción, y que la entrega inmediata representa menos del 10%, lo cual contribuye a evitar una saturación del inventario.

De acuerdo con el gremio inmobiliario, el plazo para agotar el stock bajó a 24 meses, por debajo del promedio de 26 meses de los últimos cinco años.

Precios y el umbral técnico de los 60 m²

El ticket promedio de venta de departamentos en Lima fue de S/435,630 en el primer semestre, una cifra menor al promedio de los años anteriores.

El precio por metro mostró una caída del 1.2%, aunque los desarrolladores explican que esta variación responde al mayor peso de unidades más pequeñas en el mix de ventas, y no a una baja real de los valores de mercado.

El área promedio de las viviendas vendidas se situó en 63.9 m², frente a los 66 m² del primer semestre de 2025.

El 50.1% de las operaciones correspondió a viviendas de entre 40 y 60 m², mientras que los departamentos de dos y tres dormitorios concentraron cerca del 78% de la demanda. Para Ana Cecilia Gálvez, gerente general de CODIP, “el grueso del mercado siempre está en dos y tres dormitorios, porque somos un mercado de familias”.

“Ese tamaño de 60 m² no es un mínimo legal, es el resultado técnico de sumar los metrajes mínimos de cada ambiente según la normativa peruana. Si quieres meter todos los espacios necesarios, ya no puedes”, dijo.

La ejecutiva explicó que la reducción en los metrajes tiene un límite práctico. “No es que siempre podamos seguir achicando, hay áreas mínimas para dormitorios, cocina, sala, comedor, baño y lavandería, y eso lo fija la norma técnica”.

Agregó que, aunque en otros países existen departamentos mucho más pequeños, en Perú la demanda sigue siendo principalmente familiar.

Cambios regulatorios y perfil del comprador

El informe de CODIP detalla que el mercado mantiene un perfil de comprador orientado a la familia, jefe de hogar, bancarizado y decisor de compra, con un ingreso mensual promedio de S/7,000.

Más del 77% de quienes buscan vivienda nueva no cuentan con propiedad propia, y la mayoría prevé financiar la adquisición mediante crédito bancario.

En materia regulatoria, Gálvez se refirió a la disposición que restringe la venta o alquiler de viviendas adquiridas con subsidio estatal durante los primeros cinco años.

“El subsidio debe ir a la persona que realmente necesita la vivienda, no a quien busca hacer negocios”, sostuvo. Advirtió que, aunque la medida podría inducir informalidad en el alquiler, “hay demasiada demanda insatisfecha como para que eso desincentive el mercado”.

Riesgos, entorno económico y perspectivas

El reporte de CODIP destaca que el entorno macroeconómico continúa siendo favorable, con un Producto Bruto Interno (PBI) estable y tasas hipotecarias por debajo del 8% (7.9% en soles y 7.0% en dólares).

Sobre las previsiones de impacto del fenómeno de El Niño, Gálvez apuntó: “No vemos riesgos adicionales para el PBI, salvo los efectos puntuales de El Niño”.

En cuanto a la morosidad, el informe sostiene que los indicadores del sistema bancario peruano se mantienen en torno al 3% para créditos hipotecarios, nivel considerado saludable y en línea con los estándares internacionales.

Este contexto, sumado a la predictibilidad en la política de subsidios y la eficiencia del ciclo de ventas, refuerza la visión de un mercado robusto en el que la oferta logra acompañar el ritmo de la demanda sin generar sobrestock.